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HAUS und GARTEN WOHNEN

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Schön warm hier - Miete wegen starker Hitze mindern ?

Postby Weltbookadmin47 » 27. Jun 2019 08:36

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Miete-wege ... 10233.html
Schön warm hier - Miete wegen starker Hitze mindern ?
Heizt sich die Wohnung im Sommer zu sehr auf, kann das ein Künsigungsgrund sein. Foto: Arno Burgi

Grundsätzlich sind hohe Temperaturen im Sommer kein Mietmangel.

(Foto: dpa)
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Es gibt keine Vorschriften, wie hoch die Temperatur in einer Wohnung im Sommer maximal steigen darf. In konkreten Fällen aber können Gerichte für eine Mietminderung entscheiden. Zudem kann die Temperatur in der Wohnung mit ein paar einfachen Kniffen erträglich gehalten werden.

Sommerliche Temperaturen in der Wohnung sind grundsätzlich kein Mietmangel. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das gilt auch für Dachgeschosswohnungen. Im Einzelfall haben jedoch Gerichte entschieden, dass die Bewohner die Miete anteilig für besonders heißen Tage mindern dürfen. Eine gesetzliche Regelung, wie hoch das Thermometer in einer Mietwohnung klettern darf, gibt es nicht. Wer wegen Hitze in der Wohnung seine Miete mindern möchte, muss dafür einen guten Grund vortragen.

Das Amtsgericht Hamburg etwa hielt bei einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 und nachts mehr als 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen (Az.: 46 C 108/04). Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete dies als einen Sachmangel. Betroffene Mieter sollten das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Dieser kann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. Einen Anspruch auf eine spezifische Maßnahme wie den Einbau einer Klimaanlage habe der Mieter aber nicht, erklärt Haus & Grund.
Kühlung bringen auch einfachere Maßnahmen

Wichtig zu wissen: Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters. Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen darf. Das gilt vor allem dann, wenn die Markise das Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigt, weil sie sich farblich anpasst, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 7 C 456/11).

Die gute Nachricht lautet, Kühlung bringen auch einfachere Maßnahmen. Um ein bestmögliches Raumklima zu erreichen, gebe es eine Faustregel, sagt Prof. Hartwig Künzel vom Fraunhofer Institut für Bauphysik in Holzkirchen (Bayern): "Man sollte immer dann die Fenster öffnen, wenn es draußen kühler ist als drinnen." An Sommertagen mit großer Hitze ist das in vielen Gebäuden nur nachts und am frühen Morgen der Fall.
Wann die Fenster auch mittags besser offen sind

Umgekehrt heißt das: Heizt sich eine Wohnung - zum Beispiel in einem Dachgeschoss - so stark auf, dass es drinnen wärmer wird als draußen, sollte durch offene Fenster für einen Ausgleich gesorgt werden. Für den Fall, dass es in der Wohnung "nicht auszuhalten" ist, empfiehlt auch das Deutsche Rote Kreuz in Löhne (Nordrhein-Westfalen): "Alle Fenster auf und Ventilatoren an!"

Wohnungen, die nur morgens und abends gelüftet werden, sollten tagsüber so konsequent wie möglich abgedunkelt werden, empfiehlt Bauphysiker Künzel. Am wirksamsten ist dabei die Verschattung von außen durch Jalousien. Aber auch Vorhänge innen sind besser als nichts. "Es geht darum, die Solarstrahlung abzuhalten", so Künzel.

Hilfreich kann ein Ventilator sein. Er gibt zwar zusätzlich ein wenig Wärme ab, sorgt aber bei jedem, der sich unmittelbar davor aufhält, tatsächlich für Abkühlung. Keinen Sinn ergibt es aber, den Ventilator laufen zu lassen, wenn man nicht im Haus ist.
Tiere und nasse Handtücher

Tierhalter sollten zudem nicht auf die Idee kommen, Vögel und Kleintiere vor Ventilatoren oder Klimaanlagen zu setzen, denn Zugluft kann bei ihnen rasch zu Erkältungen und Augenentzündungen führen, mahnt die Tierschutzorganisation Aktion Tier. Die Käfige sollten aber im Schatten stehen statt auf der Fensterbank oder in der Sonne. Auch bietet es sich stundenweise an, die Käfige in den Keller zu stellen.

Von der Idee, gegen Hitze nasse Handtücher in Wohnräumen aufzuhängen, rät Bauphysiker Künzel ab. Zwar stellt sich hierdurch eine Abkühlung ein. Die so eingebrachte Feuchtigkeit bedeute aber auch eine Last für die Bausubstanz und könne bei geschlossenen Fenstern die Raumluftfeuchte so stark erhöhen, dass die hygienischen Verhältnisse beeinträchtigt werden und unter Umständen gar Schimmelpilze wachsen.
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Quelle: n-tv.de, awi/dpa
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Check-up fürs Haus Urlaub ? - Einfache Tipps gegen Einbrecher

Postby Weltbookadmin47 » 29. Jun 2019 21:24

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Urlaub-Ein ... 73333.html

Samstag, 29. Juni 2019
Check-up fürs Haus Urlaub ? - Einfache Tipps gegen Einbrecher
Was wirklich gegen Einbrecher hilft? Ihnen mit allerlei Hilfsmitteln das Gefühl geben, dass man auf sie und ihren Angriff vorbereitet ist. Das schreckt ab. Foto: Bodo Marks

Auch das kann helfen: Einbrechern mit allerlei Hilfsmitteln das Gefühl geben, dass man auf sie und ihren Angriff vorbereitet ist.

(Foto: dpa-tmn)
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Urlaubszeit ist Einbruchszeit. Denn für die Ganoven ist meist leicht zu erkennen, wann Wohnung oder Haus unbewohnt sind. Verreiste Bewohner können jedoch mit einfachen Maßnahmen ihre Anwesenheit vortäuschen. Hier sind sie.

Laut bundesweiter Kriminalstatistik ist die Zahl der Einbrüche im vergangenen Jahr um 16,3 Prozent auf unter 100.000 gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 20 Jahren. Gute Nachrichten also. Allerdings kein Grund, sich in sorgloser Sicherheit zu wiegen. Vielmehr tun Bewohner gut daran, besonders vor dem Urlaub ihr Zuhause auf eine längere Abwesenheit vorzubereiten. Insbesondere in Hinblick darauf, Einbrecher abzuschrecken.

Ungeachtet der Tatsache, dass sich viele Menschen in Deutschland vor Einbrechern fürchten, weisen die Sicherungsmaßnahmen gegen die ungebetenen Gäste oft eklatante Lücken auf. So erfolgen die meisten Einbrüche über leicht erreichbare Fenster sowie Wohnungs- und Fenstertüren. Nur etwas mehr über ein Drittel der Wohnungen oder Häuser sind mit abschließbaren Fenstergriffen, zusätzlichen Sicherungen an Balkon- oder Terrassentüren oder einem zweiten Türschloss ausgestattet. Tatsächlich scheitert aber jeder dritte Einbruchsversuch an einer entsprechenden Absicherung; diese ist zum Teil schon mit einfachen Maßnahmen möglich. Zudem werden Sicherungsmaßnahmen mitunter sogar staatlich bezuschusst.

Für die eine oder andere Baumaßnahme dürfte es so kurz vor dem Urlaub etwas zu spät sein. Dennoch kann man noch einige Dinge tun, um ungebetene Gäste von Haus oder Wohnung fernzuhalten.

Briefkasten nicht überquellen lassen

Ob eine Immobilie für einen Raubzug taugt, erkennen Einbrecher meist schon an der Eingangstür. Denn Kriminelle achten auf überquellende Briefkästen, die darauf hinweisen, dass Wohnungen vorübergehend unbewohnt sind. Nachbarn oder Bekannte sollten damit beauftragt werden, regelmäßig den Briefkasten zu leeren. Wer niemanden hat, kann auch bei Briefe und Postkarten einlagern lassen. Die Gebühren hierfür betragen je nach Dauer 9,90 Euro (1 Monat) bis 11,90 Euro (3 Monate). Die Deutsche Post rät, mindestens fünf Werktage vor dem Urlaub den Dienst zu beauftragen. Ausgenommen von diesem Service sind allerdings Pakete und Päckchen sowie Briefsendungen mit Nachnahme und manche Arten von Einschreiben.

Licht, Licht, Licht

Diebe operieren gerne in der Dunkelheit; diese verrät ihnen auch, dass die Bewohner nicht daheim sind. Ein gut ausgeleuchtetes Haus wird seltener von Kriminellen heimgesucht als ein dunkles. Hier können zum einen Bewegungsmelder helfen, die an Leuchten am Hauseingang, Gartenweg und Kellerabgang die Eindringlinge verraten.

Mit einer Zeitschaltuhr lässt sich die Anwesenheit der Bewohner vortäuschen - indem zu einem bestimmten Zeitpunkt in verschiedenen Räumen das Licht ein- und später ausgeschaltet wird. Dabei wird das Gerät zwischen Steckdose und Lampe gesteckt und so programmiert, dass das Licht zu einem bestimmten Zeitpunkt angeht. Allerdings sollte der Zeitplan nicht jeden Tag nach demselben Muster ablaufen. Besser ist es, verschiedene Varianten einzustellen.

Für Geräusche sorgen

Neben Licht schrecken auch Geräusche Einbrecher ab. Auch hier lässt sich via Zeitschaltuhr das Radio, die Stereoanlage oder der Fernseher zu bestimmten Zeiten an- und abschalten.

Extra Tipps

Auch wenn der oder die Hausherren nicht anwesend sind, sollte jemand Wohnung oder Haus gelegentlich im Blick haben. Zum Beispiel die Nachbarn. Die gilt es über die Abwesenheit zu informieren und eben auch um Wachsamkeit zu bitten. Gleichzeitig sollte nicht vergessen werden, diese über die oben genannten Maßnahmen zu informieren, damit sich die hilfsbereiten Geister nicht zu Tode erschrecken und versehentlich wegen der vergetäuschten Aktivitäten in der Bude die Polizei alamieren.

Abgesehen davon sollte auch unbedingt daran gedacht werden, beim Start in den Urlaub den oder die Mülleimer auszuleeren. Denn ansonsten erwarten Urlauber bei ihrer Rückkehr nicht nur unangenehmen Gerüche, sondern eventuell auch Eindringlinge der anderen Art - in Form von Maden.

Quelle: n-tv.de, awi
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Frage des Verschuldens - Haftet der Mieter im Urlaub für Schäden ?

Postby Weltbookadmin47 » 23. Jul 2019 10:57

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Haftet-der ... 59869.html

Dienstag, 23. Juli 2019
Frage des Verschuldens - Haftet der Mieter im Urlaub für Schäden ?
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Vorm Urlaub sollten besser alle Fenster geschlossen werden.
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Vor der Urlaubsreise sollte man sich vergewissern, dass die Wohnung auch im Fall eines Unwetters gut geschützt ist. Denn wenn Mieter einen Schaden verursachen, kann es für sie teuer werden.

Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Im Normalfall muss der Vermieter einer Wohnung dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet werden oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verantworten hat, muss er dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen.

Ein Verschulden des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn er die Balkontür oder das Fenster bei längerer Abwesenheit offengelassen hat und die Schäden durch eindringendes Regenwasser entstanden sind. Das gilt besonders bei Unwettervorhersagen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist laut Eigentümerverband nicht gerichtlich geklärt.

Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr die Fenster während des Urlaubs offenstehen lässt, riskiert sogar dann eine fristlose Kündigung, wenn es zu keinem erheblichem Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).

Abgesehen davon, dass der Gedanke etwas beunruhigend ist, können Mieter für einen Notfall dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen. Einen Schlüssel für sich selbst darf der Eigentümer aber nur behalten, wenn der Mieter dem zustimmt. Und auch wenn dies im Falle eines Brandes oder Wasserrohrbruchs durchaus Sinn ergeben kann, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in Abwesenheit der Bewohner für einen schnellen Zugang zur Wohnung sorgen kann, hat er keinen Anspruch darauf. Im Notfall könnte er die Wohnung durch die Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.

Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Schlüssel Dritten zu überlassen, damit diese nach dem Rechten sehen können. In diesem Fall kann es durchaus sinnvoll sein, den Vermieter darüber zu informieren, wer noch einen Schlüssel hat. So hat er im Notfall die Möglichkeit, in die Wohnung zu gelangen.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa
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Im Kampf gegen die Hitze - Weiße Dächer kühlen heiße Städte

Postby Weltbookadmin47 » 27. Jul 2019 19:56

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https://www.n-tv.de/wissen/Weisse-Daech ... 70829.html
Im Kampf gegen die Hitze - Weiße Dächer kühlen heiße Städte
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Vor allem in den USA malen viele Menschen ihre Hausdächer weiß an, um Hitzeentwicklung zu verhindern.

(Foto: ASSOCIATED PRESS)
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Bis zu zehn Grad wärmer als ihr Umland werden Städte bei hohen Temperaturen. Die grauen Betonwüsten speichern Sonnenwärme, kühlendes Grün fehlt oft. Zu lösen ist die Situation nicht so leicht, doch es gibt einige Ideen.

Tagsüber speichern zubetonierte Flächen die Hitze, nachts strahlen Straßen und Gebäude sie ab. Zusätzlich trägt der viele Verkehr zu Erwärmung und Luftverschmutzung bei. Deshalb ist es in Städten oft wesentlich wärmer als auf dem Land. Dort sorgen alle möglichen Pflanzen für angenehme Kühle. Die fehlen in der Stadt. Das Problem wird sich nicht von einem auf den anderen Tag beheben lassen, doch Korrekturen sind möglich.
Klimaanlagen sind eigentlich Heizungen
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Panorama 26.07.19
Pflanzen statt Steingärten Hitzestau erfordert in Städten neue Konzepte

Künstlich gekühlte Räume sind allerdings keine Lösung, denn Klimaanlagen erzeugen einen Teufelskreis. "Je mehr man die Gebäude klimatisiert, desto mehr heiße Luft wird in die Umgebung abgegeben", sagt Aude Lemonsu vom französischen Wetterdienst Météo France.

Die Internationale Energieagentur warnt bereits vor einer "Kühlkrise": Sie schätzt, dass sich der Energieverbrauch durch Klimaanlagen bis 2050 verdreifachen wird - das Wachstum entspricht dem derzeitigen Verbrauch Deutschlands und der USA zusammen.
Grüne Dächer und weiße Straßen
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Ratgeber 26.07.19
Auch ohne grünen Daumen So überstehen Balkonpflanzen die Hitze

Viele Städte setzen auf eine Begrünung. Sie wollen nicht nur Schattenplätze schaffen, sondern auch die sogenannte Evapotranspiration fördern - die Verdunstung von Wasser durch Pflanzen, die die Atmosphäre kühlt. Singapur ist dabei international eine der Vorreiterstädte: Sie hat seit den 60er Jahren nicht nur Bäume gepflanzt und Parks angelegt, sondern begrünt auch die Fassaden und Dächer vieler Hochhäuser.

Auch Straßen und Dächer können zur Kühlung beitragen, wie Versuche in den USA gezeigt haben. Die Stadt New York etwa hat in einer "Cool Roofs"-Initiative mehr als 500.000 Quadratmeter Dachflächen weiß streichen lassen, damit sie das Sonnenlicht reflektieren. In Los Angeles wurden ganze Straßen weiß gestrichen. Das soll laut Straßenamt nicht nur den Energieverbrauch von Klimaanlagen reduzieren, sondern auch hitzebezogene Todesfälle verhindern.

Dabei sind weiße Häuser keine wirkliche Innovation. Die Menschen in vielen wärmeren Regionen der Erde gestalten ihre Bleiben schon seit Jahrhunderten möglichst hell, so etwa im Mittelmeerraum. "Nicht umsonst gibt es in Griechenland wie auf Santorin vor allem weiße Häuser", sagt Stefan Emeis vom Karlsruher Institut für Technologie (KIT).
Erdwärme soll künstliche Klimaanlagen ersetzen

Bei einer Temperatur von rund 26 Grad Celsius kann "ein dunkles Dach bis zu 80 Grad Celsius heiß werden", sagt Städtebau-Ingenieurin Amandine Crambes von der französischen Umwelt- und Energiebehörde Ademe. "Das gleiche Dach in heller Farbe kommt auf 45 Grad, ein begrüntes Dach sogar auf 29 Grad." Experten raten Städten auch, offene Wasserflächen anzulegen. Denn Wasser erhitzt sich langsamer als Luft. Auch aus Kostengründen abgestellte Springbrunnen könnten wieder in Gebrauch genommen werden.

Sie gelten als teuer und benötigen große Flächen - doch einige Städte setzen auf Geothermie-Anlagen: Sie können Räume mithilfe der Temperaturen im Erdreich kühlen. Dazu sind spezielle Pumpen nötig, die die unterschiedlichen Temperaturen über und unter der Erde direkt zum Kühlen nutzen oder den Temperaturunterschied in Strom verwandeln, mit dem dann Klimaanlagen betrieben werden können.

Eine solche Anlage, die teils auf Geothermie setzt, gibt es etwa im Westen von Paris. Auf dem Gelände des früheren Renault-Werks werden damit mehr als 350.000 Quadratmeter Bürofläche gekühlt. Der deutsche Bundesverband Geothermie drängt die Politik zu einem Ausbau der erneuerbaren Energieform.
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Quelle: n-tv.de, lwe/AFP
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Wohnung ohne Privatsphäre ? - Vorsicht bei Mietverträgen mit dem Partner

Postby Weltbookadmin47 » 1. Aug 2019 09:36

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Vorsicht-b ... 78414.html

Donnerstag, 01. August 2019
Wohnung ohne Privatsphäre ? - Vorsicht bei Mietverträgen mit dem Partner
Mietvertrag

Wer mit einer nahe stehenden Person einen Mietvertrag abschließt, sollte darauf achten, dass dieser keine Vorteile erlangt, die man einer fremden Person nicht gewährt hätte.

(Foto: Jens Schierenbeck/dpa-tmn/dpa)
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Angehörige als Mieter - das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meistens weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter Spielregeln einhalten.

Das Finanzamt erkennt zwischen Angehörigen nur Abmachungen steuerlich an, die auch unter Fremden üblich sind. "Bei Verträgen zwischen nahe stehenden Personen schaut das Finanzamt immer kritisch hin und prüft, ob der Vertrag so auch mit einer fremden Person abgeschlossen worden wäre", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Dies bestätigt ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg zu einer von Lebensgefährten gemeinsam genutzten Wohnung (Az.: 1 K 699/19).

Im verhandelten Fall lebte eine Immobilienbesitzerin mit ihrem Partner im Obergeschoss ihres Hauses. Der Lebensgefährte überwies der Frau monatlich einen als Miete bezeichneten Betrag in Höhe von 350 Euro und hatte einen Mietvertrag über die hälftige Wohnung. Dennoch berücksichtigte das Finanzamt die Verluste aus der Vermietung nicht. Denn das Finanzamt unterstellte, dass die Vermieterin keinen Gewinn erzielen will.
Mietvertrag muss umgesetzt werden

Nach Ansicht des Finanzgerichts zu Recht: Das Mietverhältnis halte einem sogenannten Fremdvergleich nicht stand. Ein normaler Mieter lasse sich nicht auf die bloße Mitnutzung der Wohnung ohne Privatsphäre und ohne individuell und abgrenzbar zugewiesene Wohnräume ein. Dies hat zur Folge, dass einerseits die Ausgaben für die Wohnung nicht steuerlich abziehbar und andererseits die Mieteinnahmen als Verluste steuerlich nicht zu berücksichtigen sind.

"Wer mit einem Verwandten oder einer nahe stehenden Person zum Beispiel einen Arbeits- oder Mietvertrag abschließt, sollte darauf achten, dass der Angehörige keine Vorteile erlangt, die man einer fremden Person nicht gewährt hätte", fasst Klocke zusammen. Der Vertrag muss außerdem umgesetzt werden, also zum Beispiel der vereinbarte Lohn oder Miete gezahlt werden. Ob die Zahlung in bar erfolgt oder aufs Konto überwiesen wird, ist zunächst egal. Zumindest, solange Vermieter daran denken, dass Mieteinnahmen so oder so zu versteuern sind.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Vorsicht-b ... 78414.html
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Mietvertrag Vier Vertragsarten - Wann die Miete steigt oder Auszug ansteht

Postby Weltbookadmin47 » 11. Aug 2019 08:09

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-die-M ... 87387.html
Mietvertrag
Vier Vertragsarten - Wann die Miete steigt oder Auszug ansteht


In vielen älteren unbefristeten Verträgen finden sich unwirksame Klauseln.

(Foto: Jens Schierenbeck/dpa-tmn/dpa)
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Mit den Preisen im Supermarkt steigt auch die Wohnungsmiete? Das gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart wird. Welche Typen es bei Mietverträgen gibt und wem sie entgegenkommen.

Im Mietvertrag ist nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen entscheidend. Es geht auch um Mietdauer und Preiserhöhungen. Vier typische Verträge:

Der unbefristete Mietvertrag

Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie - je nach Wohndauer - drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozialwohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist und Jahressperrfrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden, sagt der Deutsche Mieterbund.

Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. "Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen", sagt Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Übrigens: In vielen älteren unbefristeten Verträgen finden sich unwirksame Klauseln. "So sind nach verschiedenen Urteilen in den letzten Jahren die meisten Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn ältere Formularmietverträge verwendet wurden", erklärt Seibel. Für Mieter kann sich eine Überprüfung lohnen.

Der Zeitmietvertrag

Hier steht das Ende von Anfang an fest. "Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen", sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. "Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird", so Franz.

Das Schlagwort "Eigenbedarf" reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: "Das Verwandtschaftsverhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist."

Zeitmietverträge können für beide Seiten Vorteile haben. "Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfskündigungen", so Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Der Staffelmietvertrag

Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden die Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. "Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden", erklärt Anja Franz.

Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus. "Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen", sagt sie.

"Wenn die Einstiegsmiete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Staffelmietvertrag für Mieter attraktiv sein", meint Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen. Der Mieter weiß also, wie sich seine Miete in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Der Indexmietvertrag

Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. "Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt", erklärt Anja Franz.

Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben. In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die entsprechende Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ist dafür keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz.

"Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell", meint Julia Wagner. Die Mieteinnahmen entwickelten sich im Laufe der Zeit kontinuierlich. Für den Mieter hat das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters ausgeschlossen sind. "Der Nachteil ist aber, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten", sagt Anja Franz.

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-die-M ... 87387.html
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Minus von 3,5 Prozent - Zahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter

Postby Weltbookadmin47 » 14. Aug 2019 09:02

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https://www.n-tv.de/politik/Zahl-der-So ... 05347.html

Mittwoch, 14. August 2019
Minus von 3,5 Prozent - Zahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter
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Im Vergleich zu 2017 gab es im vergangenen Jahr 42.500 Sozialwohnungen weniger.

(Foto: Ole Spata/dpa)
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Vor allem in Großstädten fehlt günstiger Wohnraum. Darunter leiden insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen. Sozialwohnungen könnten Abhilfe schaffen. Doch diese werden zunehmend knapp - obwohl neu gebaut wird.

Der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland ist weiter rückläufig. Auch im vergangenen Jahr sind deutlich mehr Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen weggefallen als neu gebaut wurden. So gab es zum Jahresende 2018 fast 42.500 Sozialwohnungen weniger als noch ein Jahr zuvor, ein Minus von 3,5 Prozent. Das geht aus der Antwort des Innenministeriums auf eine Anfrage aus der Linksfraktion hervor.
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Politik 18.06.19
Investoren abgeschreckt? Berlin ebnet Weg für Mietendeckelung

Insgesamt wurden zum Jahreswechsel fast 1,18 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland vermietet. Bei diesen Wohnungen sind die Mieten staatlich reguliert und dadurch vergleichsweise niedrig. Nur Menschen, bei denen die Behörden einen besonderen Bedarf sehen, dürfen dort wohnen. Zentrales Kriterium ist das Haushaltseinkommen - allerdings sind die Einkommensgrenzen von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. In der Regel dürfen die Mieter auch dann in der Sozialwohnung bleiben, wenn sie nach einiger Zeit mehr verdienen.

Sozialwohnungen bleiben aber nicht ewig Sozialwohnungen. Nach einer bestimmten Zeit, üblicherweise 30 Jahren, fallen sie aus der Bindung und können normal am Markt vermietet werden. Weil seit den achtziger Jahren nur wenige Sozialwohnungen neu gebaut wurden, fehlt es heute an Ersatz. In den vergangenen 15 Jahren hat sich ihre Zahl etwa halbiert. Inzwischen werden mit staatlicher Förderung zwar wieder vermehrt solche Wohnungen gebaut - doch das reicht nicht, um die Gesamtzahl konstant zu halten. Allein im vergangenen Jahr fielen der Statistik zufolge bundesweit rund 70.000 Sozialwohnungen aus der Bindung, etwa 27.000 wurden neu gebaut.
Linke fordern Rettungsprogramm
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Wirtschaft 06.06.19
Geringe Entspannung auf Mietmarkt Bauboom hält mit Wohnungsbedarf nicht Schritt

Die Linken-Wohnungsexpertin Caren Lay fordert deshalb ein "Rettungsprogramm für den Sozialen Wohnungsbau". Statt Fördergelder wie geplant zu senken, müssten zehn Milliarden Euro investiert und 250.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden. Im vergangenen Jahr hatte der Bund den Ländern rund 1,5 Milliarden Euro für die sogenannte Wohnraumförderung zur Verfügung gestellt.

Außerdem müssten einmal geförderte Sozialwohnungen künftig immer Sozialwohnungen bleiben, sagte Lay. Nach ihrer Rechnung fehlen in Deutschland derzeit mehr als fünf Millionen Wohnungen für Menschen mit geringen Einkommen.

In fast allen Bundesländern sind die Zahlen rückläufig. Einzig in Bayern (plus 1285 Wohnungen) und in Sachsen (plus 161 Wohnungen) wurden im vergangenen Jahr mehr Sozialwohnungen gebaut als aus der Bindung fielen. In Berlin blieb das Verhältnis stabil. In Brandenburg dagegen schrumpfte der Sozialwohnungsbestand innerhalb eines Jahres um mehr als 12.200 Wohnungen oder fast 30 Prozent.

Die meisten Sozialwohnungen pro Einwohner gab es 2018 in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin, die wenigsten im Saarland und in Sachsen-Anhalt. In absoluten Zahlen führt das einwohnerstarke Nordrhein-Westfalen mit mehr als 450.000 geförderten Wohnungen - im Saarland dagegen gab es nur 530 Mietwohnungen mit Belegungsbindung.

Quelle: n-tv.de, jpe/dpa https://www.n-tv.de/politik/Zahl-der-So ... 05347.html
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Wieder was gelernt - Was bringt ein Mietendeckel ?

Postby Weltbookadmin47 » 28. Aug 2019 08:47

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https://www.n-tv.de/mediathek/audio/Wie ... 32957.html

Mittwoch, 28. August 2019
Wieder was gelernt - Was bringt ein Mietendeckel ?
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(Foto: picture alliance/dpa)
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In Berlin will die Politik den Mietenwahnsinn mit einem Deckel stoppen. Der Plan sieht aber nicht nur Obergrenzen vor, teilweise können Mieter auf drastische Senkungen hoffen. Mietervereine jubeln, die Immobilienwirtschaft spricht von einem Angriff auf das private Eigentum.

Darum geht's in dieser Folge von "Wieder was gelernt". Lesen Sie hier einen kurzen Auszug.
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Wirtschaft 26.08.19
Plan von Berliner Bausenatorin Radikaler Mietendeckel stößt auf kräftig Gegenwind

Am Wochenende ging ein Beben durch die Berliner Immobilienwirtschaft. Anlass war ein Eckpunktepapier von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher für einen Mietendeckel. Das sieht vor, dass für alle Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, Obergrenzen gelten sollen. Wie hoch diese Grenze ist, soll nur davon abhängen, wann die Wohnung zum ersten Mal bezogen wurde. Die einfache Formel lautet: Je älter, desto günstiger. Die Lage spielt keine Rolle. Das könnte den Berliner Wohnungsmarkt kaputt machen, sagt Kai Warnecke, der Präsident von Haus und Grund.

"Verschlimmbessern ist noch ein freundliches Wort. Es ist eine dramatische Verschlechterung. Es kann ab sofort nur gelten, dass Investitionen in den Wohnungsbestand eingestellt werden müssen. Das bedeutet, dass man nur noch die Sachen macht, die notwendig sind, um das Gebäude zu erhalten."

Mieterverbände sind anderer Meinung. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, glaubt, dass die strenge Deckelung helfen wird, den Mietenwahnsinn in beliebten und damit teuren Berliner Bezirken wie Kreuzberg oder Mitte zu stoppen.
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Wirtschaft 16.08.19
Jeder fünfte Betrieb betroffen Handwerk wird aus Innenstädten verdrängt

"Die Berliner Durchschnittsmiete beträgt nach dem letzten Mietspiegel 6,70 Euro. Das ist aus meiner Sicht auskömmlich. Warum dann 25-Euro-Mieten erforderlich sind, kann ich nicht nachvollziehen. Wäre die Mietpreisbremse erfolgreich, hätten die Vermieter sowieso Einbußen. Aber sie missachten die Mietpreisbremse, deswegen können sie diese Preise auch realisieren."

Welche weiteren Argumente aus Sicht der Immobilienwirtschaft gegen und aus Sicht der Mieter für die Decklung sprechen und in welchem Punkt beide Seiten einig sind, erfahren Sie in dieser Ausgabe von "Wieder was gelernt".
Wieder was gelernt

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Quelle: n-tv.de, chr https://www.n-tv.de/mediathek/audio/Wie ... 32957.html
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Bestandsimmobilien gefragt - Baukindergeld sorgt für Ansturm auf Häuser

Postby Weltbookadmin47 » 29. Aug 2019 08:57

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Baukinderg ... 35929.html
Bestandsimmobilien gefragt - Baukindergeld sorgt für Ansturm auf Häuser
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(Foto: imago/Christian Ohde)
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Das Baukindergeld soll eigentlich den Wohnungs- und Hausbau fördern. Doch viele nutzen die Förderung nur zum Kauf von bestehenden Eigenheimen. Im Schnitt zu Preisen von knapp 270.000 Euro fürs Haus. Vor allem in Städten wird nur wenig gebaut.

Die Bundesbürger haben 2018 auch wegen des Baukindergeldes so viele Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft wie noch nie. Gerade im Umland von Großstädten griffen Immobilieninteressenten zu, zeigt eine Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS).

Nach leichten Rückgängen in den Vorjahren stieg die Zahl der Abschlüsse um 2,1 Prozent auf den Rekord von 248.500.
Baukindergeld zeigt Wirkung

"Das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld hat zu einem zusätzlichen Run auf Eigenheime geführt", erklärte GEWOS-Experte Sebastian Wunsch. Der Umsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern sprang laut der Angaben binnen Jahresfrist um fast zehn Prozent auf 66,3 Milliarden Euro. Das war der siebte Höchststand in Folge. Dafür waren vor allem Eigentümerwechsel von Bestandsgebäuden verantwortlich. Bei Eigentumswohnungen zeigte der Trend abwärts.

Beim Baukindergeld der Bundesregierung gibt es über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 12.000 Euro pro Kind für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Politisches Ziel der im Herbst 2018 eingeführten Förderung ist es, Alleinerziehende und Familien in Zeiten stark steigender Immobilienpreise zu unterstützen. "Gerade im zweiten Halbjahr haben wir einen Ansturm auf Eigenheime gesehen", sagte Wunsch. Das Baukindergeld habe bei vielen Käufen eine Rolle gespielt.

Auch Banken hatten von einer hohen Nachfrage nach der Förderung berichtet, die nicht unumstritten ist. Kritiker bemängeln, sie sorge nur für Mitnahmeeffekte, schaffe aber keine neuen Wohnungen.
Umland der großen Städte besonders begehrt

Im Schnitt wechselten laut GEWOS Eigenheime zum Preis von 267.000 Euro den Besitzer, ein Plus von 7,5 Prozent. Immobilieninteressenten griffen vor allem im Umland großer Städte zu: Im Kreis Pinneberg bei Hamburg etwa kletterte die Zahl der Haus-Käufe 2018 um fast ein Viertel (23,6 Prozent) und im Main-Kinzig-Kreis bei Frankfurt um knapp ein Fünftel (19 Prozent). Auch um Köln, Düsseldorf, Hannover schlugen Käufer zu. In den Metropolen sanken die Zahlen mit Ausnahme von Hamburg dagegen - vor allem in Frankfurt und Stuttgart. "Die Umlandkreise der großen Städte gehören traditionell zu den umsatzstärksten regionalen Eigenheimmärkten", sagte Wunsch.

Während die Nachfrage nach Häusern ungebrochen war, gingen die Käufe von Eigentumswohnungen 2018 zurück - wenn auch weniger stark als in den Vorjahren. Die Transaktionen sanken um 0,8 Prozent auf 313.000. Zugleich kletterten die Preis um 5,6 Prozent auf im Schnitt 210.500 Euro. Gerade in den Großstädten fänden Interessenten kaum Wohnungen, da auch der Neubau nur schleppen voran komme, sagte Wunsch.

Unterm Strich sank die Zahl der Käufe in den zehn größten deutschen Städten deutlich um 6,0 Prozent, wobei Berlin mit einem Minus von 11,7 Prozent herausragte. Die Zahl der Wohnungsinserate auf Immobilienplattformen gehe bei hoher Nachfrage sukzessive zurück, sagte Wunsch. "Der Markt scheint nun vollends leer gefegt zu sein."

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Baukinderg ... 35929.html
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Kleinere Bleibe gesucht - Ohne Vermieter platzt der Tausch

Postby Weltbookadmin47 » 3. Sep 2019 09:27

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Kleinere Bleibe gesucht - Ohne Vermieter platzt der Tausch
Mietvertrag

Bei einer Neuvermietung können Vermieter die Miete anheben.

(Foto: Dieter Assmann/dpa)
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Wer umziehen möchte, wird mancherorts bei Tauschbörsen fündig. Ohne die Unterstützung des Vermieters geht es aber nicht. Was Mieter wissen sollten.

Es könnte so einfach sein: Der älteren Frau ist ihre Vier-Zimmer-Wohnung zu groß geworden, seit ihr Mann nicht mehr lebt und die Kinder aus dem Haus sind. Dem Pärchen, das demnächst Nachwuchs erwartet, käme die große Wohnung gerade recht. Ihre zwei Zimmer reichen bald nicht mehr. Warum also nicht tauschen?

"In der Tat wäre der Wohnungstausch ein Weg, um der Wohnungsknappheit besonders in großen Städten und Ballungsgebieten zu begegnen", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dabei entstehen zwar keine zusätzlichen Wohnungen. Aber die vorhandenen Wohnflächen werden besser genutzt.
Vermieter darf die Miete anheben

Trotzdem bleiben Mieter oft in ihren zu groß gewordenen Wohnungen. Ein Grund: Nach der Erfahrung von Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, sind Vermieter meist nicht an einem Tausch interessiert. "Die meisten erhoffen sich nach dem Auszug des alten Mieters bei einer Neuvermietung höhere Mieten. Die würden sie bei einem Tausch nicht realisieren können", so Chychla.

Denn bei einer Neuvermietung können Vermieter die Miete anheben. Wenn eine Zwei-Zimmer-Wohnung dann aber genauso viel oder sogar mehr kostet als die alte Vier-Zimmer-Wohnung, verzichten viele Mieter lieber auf den Wohnungswechsel.

"Bei einem Wohnungstausch werden neue Mietverträge abgeschlossen oder die Tauschpartner treten in den Mietvertrag des jeweils anderen ein", erklärt Chychla. Bei beiden Varianten geht es aber nicht ohne die Mitwirkung des Vermieters.

Ein Tausch, bei dem die Konditionen für beide Partner gleich bleiben, wäre eine Möglichkeit, Wohnraum bedarfsgerechter zu nutzen. "Aber es gibt in Deutschland kein Recht auf Wohnungstausch. Wenn die Vermieter nicht mitspielen, können Mieter nicht viel machen", betont Happ.
Keine Kündigung riskieren

Keinesfalls sollten Mieter ihre Wohnungen hinter dem Rücken der Vermieter tauschen. "Sonst riskieren beide die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund beziehungsweise die fristgemäße Kündigung, jedenfalls wenn sie den Tausch nach Abmahnung nicht rückgängig machen", warnt Rechtsanwältin Alice Burgmair von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Denn dann handelt es sich um die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der jeweiligen früheren Wohnung.

Eine Möglichkeit, ohne neuen Mietvertrag zu tauschen, könnte die Untervermietung der eigenen Wohnung an den jeweiligen Tauschpartner sein. "Das ist aber auch nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich", so Gerold Happ. Der darf zwar die Untervermietung nicht ohne Weiteres verbieten: Der Untervermieter hat gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.
Untervermietung ist eine heikle Lösung

Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter aber sein Veto einlegen. "Wer die gesamte Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, muss nach erfolgloser Abmahnung ebenfalls mit einer Kündigung rechnen", betont Alice Burgmair.

"Selbst wenn der Vermieter zustimmt, ist die Sache heikel", so Happ. "Denn der Mieter bleibt ja in seinem bisherigen Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten." Das heißt, er muss für Miete und Betriebskosten aufkommen und sorgsam mit der Mietsache umgehen. Wenn sein Untermieter das nicht tut, muss er für Schäden und Kosten aufkommen.

Es gibt bundesweit verschiedene Versuche, in kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften, die über größere Bestände an Wohnungen verfügen, Tauschbörsen zu installieren. Ziel ist, dass ihre Mieter und Mitglieder untereinander tauschen. Die Mieten der alten Verträge werden beibehalten oder nur geringfügig angepasst. "Aber das läuft nur ganz zäh an, selbst wenn die Konditionen für beide Partner gut sind", beobachtet Siegmund Chychla.
Nicht immer fällt der Umzug leicht

Ein Grund könnte sein, dass den Mietern der Aufwand für den Umzug zu hoch ist. Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle. "Ältere Menschen haben oft große, schwere Möbel, von denen sie sich nicht trennen möchten, die aber nicht in eine kleine Wohnung passen. Außerdem wollen sie nicht aus ihrer vertrauten Umgebung weg. Um solchen Mietern den Umzug schmackhafter zu machen, bieten manche Wohnungsunternehmen sogar Prämien an", sagt Gerold Happ. "Aber das scheint auch nicht gut angenommen zu werden."

Wer einen Partner gefunden hat und den Vermieter vom Tausch überzeugen konnte, sollte versuchen, in den alten Bestandsmietvertrag des jeweiligen Partners einzusteigen. "Das ist die unkomplizierteste Lösung", sagt Alice Burgmair. Es ist auch möglich, zusätzliche Vereinbarungen zu treffen. So kann zum Beispiel die Übernahme von Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden, wenn das noch nicht der Fall war.

Oder die beiden Mieter und der Vermieter einigen sich doch auf einen moderaten Anstieg der Miete. "Der Vermieter sitzt am längeren Hebel und kann Forderungen stellen", so die Rechtsanwältin. Für die Mieter kann ein Tausch auch dann interessant sein, wenn sie die günstigen Konditionen der Vorgänger nicht hundertprozentig übernehmen. Schließlich ersparen sie sich mit dem Tausch eine aufreibende Wohnungssuche.

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Ohne-Vermi ... 45482.html
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Stimmrecht für "Geisterwohnung" - Eigentümergemeinschaft - wer entscheidet

Postby Weltbookadmin47 » 6. Sep 2019 09:26

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Eigentueme ... 54479.html
Stimmrecht für "Geisterwohnung" - Eigentümergemeinschaft - wer entscheidet ?
Sanierte Wohnhäuser in Berlin-Kreuzberg. Foto: Bernd von Jutrczenka/Archiv

Eine Einschränkung des Stimmrechts bei WEGs ist laut BGH nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen möglich.

(Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa)
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Viele Entscheidungen treffen Wohnungseigentümer gemeinsam. Aber welche Einschränkungen gibt es, wenn Wohnungen auch nach langer Zeit noch nicht fertig sind? Der BGH fällt ein Urteil gefällt.

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wie viel zu sagen hat, beschäftigt auch den Bundesgerichtshof (BGH). Er entschied, was passiert, wenn eine WEG das Stimmrecht nach der geplanten Wohnfläche berechnet, aber einige Wohnungen seit Jahrzehnten nicht fertiggestellt sind. Hier kann es zulässig sein, die Regelung bis zur Baufertigstellung zu begrenzen. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor (Az.: V ZR 72/18), über das die Zeitschrift "NJW Spezial" (17/2019) berichtet.

Im verhandelten Fall sollte eine große Wohnanlage in vier Bauabschnitten fertiggestellt werden. Nach mehr als 20 Jahren sind aber nur zwei Gebäude mit 122 Einheiten vollendet. Die Bauträgerin wollte 120 weitere Einheiten bauen - da dies nicht geschah, bezeichnet der BGH sie als "Geisterwohnungen". Nach den Miteigentumsanteilen steht der Bauträgerin wegen der geplanten Wohnfläche ein Stimmkraftanteil von rund 48 Prozent zu.
Gericht beschränkt Stimmkraft

Dagegen hatten sich andere Eigentümer gewehrt. Auf einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss, die Regelung zu ändern, abgelehnt, da er nicht die nötige Drei-Viertel-Mehrheit erhielt. Der Fall landete vor Gericht und das zuständige Amtsgericht legte fest, dass der Bauträgerin bis zur Fertigstellung ihrer Wohnungen nur 36 Prozent der Stimmen zustehen. Das Landgericht bestätigte diese Entscheidung in der Berufung, der BGH weist die Revision nun zurück.

Eine Einschränkung des Stimmrechts ist laut BGH nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen möglich. Wie in diesem Fall: Die Teilungserklärung sei ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen ausgegangen.
Eigentümer werden fremdbestimmt

Die Beklagte habe eine faktische Mehrheit, weil bei gut 120 Mitgliedern regelmäßig nicht alle anwesend oder vertreten seien. Die anderen Eigentümer werden nach Ansicht des BGH fremdbestimmt von einer Miteigentümerin, die keine Wohnungen hält und daher von den Entscheidungen nur in Randbereichen berührt werde.

Es sei nicht absehbar, dass die weiteren Sondereigentumseinheiten bald errichtet werden. Deshalb kann es nach Ansicht des BGH als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungseigentümer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung voll zu berücksichtigen sind. Auch mit 36 Prozent der Stimmkraft verbleibe der Bauträgerin eine ausreichende Stimmkraft.
*Datenschutz

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Eigentueme ... 54479.html
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Maßnahmen gegen Einbrecher - Mieter können nicht mehr Schutz verlangen

Postby Weltbookadmin47 » 24. Sep 2019 13:26

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-koe ... 90120.html

Dienstag, 24. September 2019
Maßnahmen gegen Einbrecher - Mieter können nicht mehr Schutz verlangen
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Bei geplanten baulichen Veränderungen im Rahmen des Einbruchsschutzes ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
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Zusätzliche Schlösser, verstärkte Fenster und ein Spion in der Tür: Eine gut geschützte Wohnung ist vielen Mietern wichtig. Mehr Schutz kann aber auch heißen: mehr Miete. Was man beachten muss.

Mieter können nach ihrem Einzug nicht vom Vermieter verlangen, dass dieser ihre Wohnung sicherer macht. Sie haben nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) keinen Anspruch auf einbruchhemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage.

Investiert der Vermieter dennoch in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung und Modernisierung, so der DMB. Bedeutet: Er kann die Miete erhöhen. Acht Prozent der Kosten von so einer Baumaßnahme lassen sich auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter ihre Wohnung auf eigene Faust und Kosten nachrüsten, gilt es einiges zu beachten. So ist bei geplanten baulichen Veränderungen im Rahmen des Einbruchschutzes der Wohnung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies gilt beispielsweise auch für den Einbau eines Sicherheitsschlosses. Dabei sollte auch unbedingt geklärt werden, was mit den Umbaumaßnahmen nach dem Ende des Mietverhältnisses passiert - beziehungsweise, ob der Mieter für einen Rückbau in den ursprünglichen Zustand geradestehen muss. Laut Gesetz ist es möglich, dass der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, sodass noch einmal hohe Kosten durch den Rückbau auf den Mieter zukommen könnten.
Abstand bei Modernisierungsvereinbarung?

Der DMB rät zu einer Modernisierungsvereinbarung. Darin kann festgehalten werden, dass es dem Mieter gestattet ist, Baumaßnahmen durchzuführen - und dass er diese beim Auszug nicht beseitigen muss. Außerdem lässt sich regeln, dass der Vermieter für den Verbleib der wohnwertverbessernden Sicherheitseinbauten einen Abstand zahlt.

Ist der Eingriff weniger drastisch, können Maßnahmen, die keine baulichen Veränderungen darstellen, vom Mietern auch ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Denkbar wären hier beispielsweise die Installation von Bewegungsmeldern an Fenstern und Türen oder das Anbringen eines zusätzlichen Sicherungsriegels an der Haustür. Auch der Mieter kann hierfür Zuschüsse von der KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) beantragen. Allerdings dürfte dies aufgrund der Förderbedingungen - bezuschusst werden für Einzelmaßnahmen des Einbruchschutzes maximal zehn Prozent der Gesamtkosten zwischen 2000 und 15.000 Euro - wenig attraktiv sein.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-koe ... 90120.html
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Hauskauf ohne Trauschein - Wie sich Unverheiratete absichern

Postby Weltbookadmin47 » 10. Oct 2019 16:49

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Donnerstag, 10. Oktober 2019
Hauskauf ohne Trauschein - Wie sich Unverheiratete absichern
Der Schlüssel für die eigenen vier Wände - auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie bei der Planung an alle juristischen Fragen denken. Foto: beyond/BreBa

Der Schlüssel für die eigenen vier Wände - auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie bei der Planung an alle juristischen Fragen denken.

(Foto: dpa-tmn)
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Ins Traumhaus ohne Trauschein? Für viele Paare ist das selbstverständlich. Bei Tod oder Trennung kann es aber Probleme geben. Lösen lassen sich diese durch eine gemeinsame GbR.

Für Ehepaare ist die Lage nach einem Immobilienkauf meist klar. Stirbt ein Partner, wird der andere automatisch Erbe - auch von der gemeinsamen Immobilie. Und im Falle einer Trennung greifen meist die Regeln zum Zugewinnausgleich.

Bei Unverheirateten ist das anders. Für sie gibt es solche Regelungen nicht automatisch. Sie müssen extra vereinbaren, was im Fall von Tod und Trennung mit Haus oder Wohnung passiert. Eine Möglichkeit: Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Und das ist einfacher als gedacht.

Eine solche Gesellschaft entsteht im Prinzip schon, sobald zwei Leute gemeinsam kaufen. Es sind weder ein Gründungsvertrag noch ein Eintrag ins Handelsregister noch Gründungskapital erforderlich.

Als Käufer treten dann nicht die einzelnen Personen auf, sondern die von beiden gebildete GbR. Die GbR kommt auch als Eigentümerin ins Grundbuch, ergänzt um die Namen der Gesellschafter.
GbR ermöglicht Paaren flexible Gestaltung

In einem solchen Konstrukt sieht Dominik Hüren, Sprecher der Bundesnotarkammer in Berlin, einen Vorteil: "Über eine Immobilien-GbR können Paare Details individueller bestimmen."

So lässt sich etwa in Krisenzeiten möglichem Streit ums Haus vorbeugen. Beispielsweise darum, wem das gekaufte Haus gehört und welcher Teil dem Partner zukommt.

Grundsätzlich ist rechtlich derjenige Eigentümer, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide Partner drin, gehört ihnen jeweils die Hälfte. Dies gilt jeweils unabhängig davon, wie viel Geld jeder Partner ins Haus steckt. Das bringt bei einer Trennung häufig Ärger.
Anteile am Kaufpreis können besser verteilt werden

In der GbR können "die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden", erläutert Hüren. Bringt ein Partner etwa 75 Prozent des Kaufpreises auf, wird er zu drei Vierteln Anteilseigner der GbR. Der andere erhält das restliche Viertel. Bei einer Trennung wird das Gesellschaftervermögen versilbert: "Jeder bekommt seinen Anteil ausbezahlt."

Die Verteilung der GbR-Anteile ist variabel gestaltbar. Höhere oder niedrigere Tilgungsleistungen für den Baukredit, für Kindererziehung oder Eigenleistung können nach Angaben der Bundesnotarkammer berücksichtigt, bewertet und dem jeweiligen Partner zugerechnet werden. Über die erbrachten Leistungen wird Buch geführt.

Einzelheiten werden im Gesellschaftervertrag festgelegt, den das Paar als Gesellschafter der Immobilien-GbR miteinander schließt. Der Vertrag ist kein Muss, aber er trägt zur Klarheit bei.
Auch Regelungen zu Todesfällen möglich

In dem Papier lassen sich außerdem Einzelheiten wie das Erwerbsrecht eines Partners einschließlich der Konditionen vereinbaren. Geregelt wird auch, wer im Todesfall den eigenen GbR-Anteil übernimmt – im Zuge der angestrebten Absicherung wäre dies der überlebende Partner.

Ohne Regelung oder Testament gilt gesetzliche Erbfolge, der Lebenspartner ginge leer aus. Der Gesellschaftervertrag kann ohne Rechtsanwalt und Notar geschlossen werden. Weil der Vertrag das Innenleben der GbR beschreibt, wirkt er sich nicht auf das Grundbuch aus. Folglich ziehen Änderungen keine Grundbuchänderung und damit verbundene Kosten nach sich.
Banken akzeptieren Gesellschaftsform meist

Banken haben nach Erfahrung von Christoph Santel, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Santel & Petermann aus Bielefeld, kaum Probleme mit einer Immobilien-GbR als Darlehensnehmerin. Aus Bankensicht sei das Risiko mit dem eines herkömmlichen Immobilienkaufs vergleichbar. "Die Gesellschafter müssen ihre Bonität offen legen und haften persönlich", begründet er seine Einschätzung.

Für einen notleidenden Kredit stehe jeder Partner mit seinem gesamten Vermögen gerade. Im Darlehensvertrag werde entweder die GbR oder deren Gesellschafter genannt. Das hänge von der jeweiligen Bank ab. Sie sichert ihr Darlehen über das Grundbuch ab.

Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilie als Kapitalanlage kann die gesamtschuldnerische Haftung nachteilig sein. "Manche Banken setzen den vollen Kapitaldienst an, verteilen Mieteinnahmen aber nur entsprechend den individuellen GbR-Anteilen", erläutert Santel. Das Investment kann dann für eine Seite negativ ausfallen, selbst wenn es sich unter dem Strich rechnet.
Modell ist nicht unbedingt einfach

Auf jeden Fall sollten Paare im Vorfeld mit dem Geldinstitut klären, ob und wie der Immobilienerwerb über die GbR zu bewerkstelligen ist. Steuerberater sollten ebenfalls zu Rate gezogen werden. Das gilt vor allem, wenn ein Paar einer bereits bestehenden GbR eine Immobilie abkauft. Baukindergeld gibt es nicht: Diesen Zuschuss bekommen private Bauherren und Käufer; eine GbR besitzt diesen Status nicht.

Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest" der Stiftung Warentest betrachtet das GbR-Modell dann auch eher skeptisch. Er findet es kompliziert, weshalb es selten angewandt werde. Außerdem vermutet er, dass es schwerer ist, eine günstige Finanzierung zu bekommen: "Die Anteile an einer GbR können recht flexibel auf andere GbR mit eventuell schlechterer Bonität übertragen werden. Dagegen wird sich eine Bank absichern wollen". Zum Beispiel mit zusätzlichen Sicherheiten oder einem Risikozuschlag.

Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-sich-U ... 03454.html
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Schummeln verboten - Beim Hauskauf hilft Nachmessen

Postby Weltbookadmin47 » 21. Oct 2019 17:15

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Montag, 21. Oktober 2019
Schummeln verboten - Beim Hauskauf hilft Nachmessen
Ist die Wohnung kleiner als im Inserat beschrieben, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt. Dies ist sie nur, wenn im Mietvertrag falsche Angaben gemacht wurden. Foto: Andrea Warnecke

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden.

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Ist das neue Zuhause zu klein, ist das nicht nur ein Platzproblem. Verkäufer können sich haftbar machen, wenn sie falsche Angaben machen. Wie beugen Käufer Ärger vor?

Wohnraum ist teuer. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn das neue Zuhause am Ende kleiner ist als vereinbart - ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Welche Rechte haben Käufer dann, und wie können sie Probleme vermeiden?

"Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen", erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Es sei "gar nicht so selten", dass neu gebaute Wohnungen am Ende kleiner seien als im Plan vorgesehen. Bauträger begründen demnach Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden, beispielsweise durch behördliche Auflagen.
Bauträger legen oft Toleranzgrenze fest

Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Feuersängers Erfahrung. Der Käufer muss dann Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen. "Das Beste für sie wäre, die Klausel streichen und eine Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren." Wegen der starken Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer aber in der Regel am kürzeren Hebel.

Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, erklärt Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. "Und die geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus." Liegt die Abweichung darunter, hat der Käufer schlechte Karten.
Rat: Beim Hauskauf ausmessen lassen

Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen stehen die Mauern dagegen schon bei Vertragsschluss. Käufer sollten bei der Besichtigung ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin. "Selbst bei der aktuell angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt sollte der Käufer das zur Bedingung machen, ehe er die Wohnung kauft."

Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Bei der Größe zu schummeln, um den Kaufpreis in die Höhe zu treiben, ist aber keine gute Idee: Machen Verkäufer falsche Angaben zur Wohnfläche, können sie unter Umständen zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet werden. "Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern missverstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren", erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. "Das gehört zu ihren vorvertraglichen Pflichten."

In einem Beschluss sprach der Bundesgerichtshof (BGH) einem Käufer Schadenersatz zu, weil ihm eine Wohnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen verkauft wurde (Az: V ZR 186/18). Die Wohnfläche war weniger als halb so groß wie angegeben. Nach Angaben der Verkäuferin betrug sie 125 Quadratmeter auf zwei Etagen. Bei der Besichtigung waren beide Etagen wohnlich eingerichtet und im Grundriss als Wohnbereich gekennzeichnet.
BGH: Verkäufer muss ausdrücklich berichtigen

Die Verkäuferin machte sogar den Vorschlag, das Souterrain später in eine Einliegerwohnung zu verwandeln. Damit hatte sie völlig falsche Angaben über die Größe der Wohnfläche gemacht. Denn in der Teilungserklärung, die dem Käufer vor Vertragsabschluss ausgehändigt wurde, war lediglich eine Wohnfläche von 68,66 Quadratmetern und eine zusätzliche Nutzfläche von 55,20 Quadratmetern ausgewiesen. Der Grund: Das Souterrain war wegen zu geringer Deckenhöhe überhaupt nicht als Wohnbereich zugelassen.

Obwohl der Käufer sich mit der Teilungserklärung informieren konnte, genügte die Aushändigung nicht, befand der BGH. Die Verkäuferin war verpflichtet, den Käufer von sich aus ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Wohnnutzung des Souterrains unzulässig war. "Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadenersatz", so der BGH.

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. "Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar", stellt Heilmann klar. Das kann auch bei der Wohnungsgröße der Fall sein. Bei verwinkelten Wohnungen könnten Käufer und Verkäufer vorab einen Sachverständigen mit dem Ausmessen beauftragen, schlägt Feuersänger vor.
Verkäufer können Haftung nicht immer ausschließen

Ein Lösungsversuch aus Verkäufersicht: Oft enthalten Kaufverträge die Formulierung "Gekauft wie gesehen". "Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt", so Heilmann. "Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel aber nicht." Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten.

Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit, erklärt das Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. "Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerkstelligen."

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Beim-Hausk ... 41871.html
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Problem Wohnungsübergabe - Wie Mieter Ärger beim Auszug vermeiden

Postby Weltbookadmin47 » 8. Nov 2019 12:14

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Problem Wohnungsübergabe - Wie Mieter Ärger beim Auszug vermeiden
Vor der Wohnungsübergabe: Müssen Mieter nochmal putzen, wenn ihre ehemalige Wohnung schon seit zwei Wochen leersteht? Foto: Kai Remmers

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss.

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In der Nacht vor der Übergabe weißeln oder einen Teil der Kaution nie wieder sehen? Mieter sparen sich solchen Stress, wenn sie rechtzeitig prüfen, wie sie ihre Wohnung übergeben müssen.

Der Auszug aus der Mietwohnung steht an, ein Termin mit dem Vermieter zur Übergabe ist vereinbart. Wie gründlich Mieter reinigen müssen und was der Vermieter verlangen darf, entscheidet sich oft an kleinen Formulierungen.

Häufig muss der Mieter laut Vertrag die Wohnung in einen "ordnungsgemäßen Zustand" versetzen. "Konkret heißt das, dass grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind", sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Ist etwa wegen Unachtsamkeit eine Bodenfliese gesprungen, ist der Mieter gehalten, sie zu reparieren.

Davon zu unterscheiden ist die Rückgabe der Wohnung in "vertragsmäßigem Zustand". Dafür muss der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, erklärt Rolf Janßen. Er ist Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Hat der Mieter etwa eine Einbauküche installiert, muss er diese ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile wieder anbringen.
Spinnweben entfernen und Teppiche saugen

Solche Formulierungen sind aber nicht in Stein gemeißelt. "Mieter und Vermieter können jederzeit andere Absprachen treffen", stellt Inka-Marie Storm klar, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. So könne der Vermieter oder ein Nachmieter die Küche übernehmen. Einen Anspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss. "Das bedeutet, dass die Räume frei von groben Verschmutzungen sein müssen", sagt Storm. Spinnweben sind zu entfernen, Böden müssen gefegt, Teppiche gestaubsaugt werden.

Auch bei der Frage, ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Grundsätzlich gehört Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und diese dem Gesetz nach zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters.
Starre Fristen für Tapezieren sind tabu

"Es besteht aber die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist", erklärt Rechtsanwältin Engel-Lindner. Meistens legen so die beiden Seiten fest, dass entweder beim Auszug oder nach gewisser Zeit renoviert werden muss. Die Fristen dürfen aber nicht starr festgelegt sein.

Außerdem gilt: "Eine Regelung im Mietvertrag, mit der der Mieter verpflichtet sein soll, die Räume bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung oder wann die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist unwirksam", sagt Engel-Lindner.

Erneuert der Mieter die Wände aber wegen einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, muss er Farben auswählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az: VIII ZR 224/07). Eine vertragliche Beschränkung auf "helle", "neutrale" oder "dezente" Farben oder dezente und neutrale Mustertapeten ist grundsätzlich zulässig, eine Beschränkung auf die Farbe Weiß nicht.
Vorabnahme schafft früh Klarheit

Sieht man der Wohnung die Nutzung an, muss das nicht teuer werden: "Halten sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete abgegolten", so Storm. Sind aber etwa im Teppich Brandlöcher zu sehen, kann der Mieter zu Schadenersatz verpflichtet sein.

Bei einer Vorabnahme fallen solche Probleme früh auf. Sie findet laut Immobilienexpertin Engel-Lindner einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Mieter und Vermieter klären, ob - und wenn ja, was - zu tun ist, damit die Wohnung problemlos übergeben werden kann. Danach ist noch Zeit für Nachbesserungen.

Unmittelbar vor der Übergabe können Mieter Fotos von der Wohnung machen, um ihren Zustand zu dokumentieren, erklärt Janßen. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es hat sich jedoch schon oft in Streitfällen bewährt. "Grundsätzlich müssen Mieter und Vermieter das Protokoll nicht unterschreiben", so Engel-Lindner. Tun sie es, können beide Seiten davon ausgehen, dass sie mit den Feststellungen einverstanden sind.
Zeugen können im Zweifel helfen

"Wenn Streit zu befürchten sind, kann es auch ratsam sein, Zeugen bei der Wohnungsrückgabe hinzuziehen", so Janßen. Vor allem, wenn der Vermieter kein Übergabeprotokoll unterschreibt, ist der Zeuge wichtig. Falls nötig, kann er später vor Gericht aussagen.

Nach der Wohnungsrückgabe entscheidet der Vermieter, ob er die hinterlegte Kaution verwendet, um mögliche Ansprüche abzudecken. "Eine konkrete Frist gibt es nicht", so Storm. In der Regel werden dem Vermieter drei bis sechs Monate zugestanden, eventuelle Ansprüche zu benennen. Auf dieser Grundlage kann er die Kaution teilweise abrechnen.

Für zu erwartende Betriebskosten-Nachzahlungen kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. "Wenn es keine offenen Forderungen gibt, hat der Vermieter die Kaution sofort nach Mietende zurückzuzahlen", erklärt Janßen.

Quelle: n-tv.de, Sabine Meuter, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-Mieter ... 72552.html
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Bei abgenutzter Wohnung - Diese Rechte haben Mieter

Postby Weltbookadmin47 » 9. Nov 2019 12:11

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Bei abgenutzter Wohnung - Diese Rechte haben Mieter
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Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat.

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Die Heizung ist veraltet, der Teppichboden nach Jahren abgenutzt, durch die Fenster zieht es. Müssen Mieter das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für Renovierungen umlegen?

Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles gut in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Mieter haben dann das Gefühl, abwägen zu müssen: Können sie überhaupt Anpassungen fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?

Im Grundsatz ist die Sache klar: "Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen - auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren."

Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.
Schäden an der Substanz muss Vermieter beseitigen

Die Türen sind verzogen, die Fenster und der mitvermietete Einbauschrank schließen nicht richtig, im Bad sind die Fugen kaputt? Solche Fälle sind nach Einschätzung des Experten ganz klar: "Es stellt sich immer nur die Frage: Wie war der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses und wie ist er jetzt?", erklärt Ropertz. Im Zweifel kann das Übergabeprotokoll helfen.

"Treten Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss", so Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart.

Während der Mangel besteht, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. "Die Mietminderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen", sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, halten Gerichte immer wieder in Urteilen fest.

Der Mietvertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter sogenannte Kleinreparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). "Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken." Fensterdichtungen zählten nicht dazu.
Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierung

"Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist", betont Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter beispielsweise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er erst einmal keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. "Es gibt kein Recht auf eine neue oder andere Heizung, solange die Öfen funktionieren", so die Anwältin.

"Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen", erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.

An der Stelle kommt die gefürchtete Kostensteigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro.

So der Stand im Oktober 2019 - künftig könnte es auch regional abweichende Bestimmungen geben, etwa durch den Berliner Mietendeckel.
Neue Fenster können als Modernisierung zählen

Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung. "Als energiesparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom."

Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist aber schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden - das ist Instandhaltung. "Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind", ergänzt Engel-Lindner. "Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung - außer der Vermieter plant das für das ganze Haus."
Auch Abgenutztes kann ersetzt werden

Wie ist es etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. "Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf ergibt." In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden.

Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instandsetzung den Austausch verlangen.

Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heizkörpern oder Innentüren sind dagegen Aufgabe des Vermieters.
Mieter müssen nicht alle drei Jahre renovieren

Michael Peter, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, empfiehlt aber den Blick in den Mietvertrag: "Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist." Viele Vertragsklauseln seien jedoch laut Bundesgerichtshof unwirksam.

"Zum Beispiel wenn starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Räume etwa zwingend alle drei Jahre zu renovieren hat", führt Peter aus. Dann wäre die Abwälzung unwirksam und laut Gesetz der Vermieter in der Pflicht. "In diesem Fall kann sich der Mieter guten Gewissens an den Vermieter wenden."

Quelle: n-tv.de, Ann-Kristin Wenzel, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Diese-Rech ... 57360.html
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Mit wenigen Klicks zum Recht ? - BGH urteilt über Legal Tech Wenigermiete.

Postby Weltbookadmin47 » 27. Nov 2019 12:09

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https://www.n-tv.de/ratgeber/BGH-urteil ... 21138.html

Mittwoch, 27. November 2019
Mit wenigen Klicks zum Recht ? - BGH urteilt über Legal Tech Wenigermiete.de
Eine 20 prozentige Mieterhöhung auf die Grundmiete wird auf einem Schreiben angekündigt. Foto: Jens Kalaene/Archivbild

Legal Techs wie Wenigermiete.de können Chancen und Risiken eines Rechtsstreits - zum Beispiel um eine Mieterhöhung - gut einschätzen. Aber ist das Geschäftsmodell auch legal?

(Foto: Jens Kalaene/dpa-Zentralbild/dpa)
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Den Streit um eine Mieterhöhung überlassen manche Mieter einem Internet-Dienstleister wie Wenigermiete.de. Aber sind solche Angebote überhaupt zulässig? Darüber entscheidet jetzt der BGH.

Ob Mieter im Streit mit Vermietern künftig weiter auf Internet-Dienstleister wie Wenigermiete.de zurückgreifen können, entscheidet der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittag. Erwartet wird ein Grundsatzurteil zu dem Geschäftsmodell. Solche Portale haben keine Rechtsanwaltslizenz, sondern setzen als Inkassounternehmen für ihre Nutzer die Verbraucherrechte durch. Kosten entstehen für den Mieter nur bei Erfolg.

Das Urteil wird große Auswirkungen auf die sogenannten Legal-Tech-Unternehmen in Deutschland haben, die mithilfe von Algorithmen die Chancen auf Durchsetzung von Ansprüche kalkulieren und die dann einfordern.
Streit um Schönheitsreparaturen, Mietminderung oder zu hohe Mieten

Wenigermiete.de, ein Angebot der Berliner Firma Lexfox, ist auf Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen, Mietminderung oder zu hohe Mieten spezialisiert. Die Vorprüfung läuft über einen Online-Rechner auf der Seite. Per Mausklick tritt der Nutzer seine Ansprüche gegen den Vermieter an den Dienstleister ab. Wenigermiete.de bemüht sich zunächst um eine außergerichtliche Einigung. Klappt das nicht, reicht ein Vertragsanwalt anstelle des Mieters Klage ein.

Die entscheidende Frage ist, ob die Tätigkeit des als Inkasso-Unternehmen eingetragenen Dienstleisters rechtlich gedeckt ist. Im konkreten Fall versucht Wenigermiete.de, für einen Berliner Mieter eine zu hoch angesetzte Miete zu drücken. Die Richter am Landgericht Berlin haben die Klage abgewiesen, weil sie Lexfox nicht für klagebefugt halten. Die Firma leiste unerlaubterweise Rechtsberatung. Die ist aber Anwälten vorbehalten.

Die Vorsitzende Richterin Karin Milger hatte in der Verhandlung im Oktober angedeutet, dass der Senat den Inkasso-Begriff eher großzügig auslegen dürfte. Bei Wenigermiete.de stellen sich aber noch spezielle Fragen. Bei Streitigkeiten wegen der Mietpreisbremse treibt Lexfox beispielsweise nicht nur das Geld ein. Die Firma wird schon vorher aktiv, um die zu hohe Miete zu rügen (Az. VIII ZR 285/18).

Quelle: n-tv.de, Anja Semmelroch, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/BGH-urteil ... 21138.html
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Volle Kanne auf - Gut gemeint, aber falsch geheizt

Postby Weltbookadmin47 » 2. Dec 2019 15:33

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Montag, 02. Dezember 2019
Volle Kanne auf - Gut gemeint, aber falsch geheizt
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Wer sich rund 20 Grad Raumtemperatur wünscht, sollte nach Empfehlung der Experten an mechanischen Thermostaten die Stufe drei wählen.

(Foto: picture alliance/dpa)
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Heizen ist teuer: Viele Verbraucher müssen für 2018 nachzahlen und auch für die laufende Heizsaison werden die meisten mit Mehrkosten rechnen müssen. Allerdings ist zu viel Sparen auch keine Lösung.

Es gibt Dinge, die tut man mit dem besten Gefühl. Zum Beispiel den kalten Raum schnell aufheizen, indem die Heizung voll aufgedreht wird. Doch ist das die richtige Methode? Experten erklären, warum man diesen und andere gut gemeinte Heiztipps besser nicht umsetzt:

1. Thermostat nicht voll aufdrehen

Es gibt sicher Momente, in denen es sinnvoll ist, den mechanischen Thermostat komplett aufzudrehen. Aber dazu gehört nicht die Situation, wenn man frierend nach Hause kommt und schnell die Räume erwärmen will. Denn mit dem Thermostat regelt man nur, welche Endtemperatur der Raum erreichen soll, nicht aber, wie rasch das gehen soll.

Das heißt: Wer den Thermostat auf fünf stellt, wartet nicht nur genau so lange, bis der Raum warm ist, wie mit der Stufe drei. Er heizt unter Umständen länger, wenn man nicht bald zurückdreht. Die Folge: Die Heizkosten steigen. Darauf weist die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hin.

Wer sich rund 20 Grad Raumtemperatur wünscht, sollte nach Empfehlung der Experten an mechanischen Thermostaten die Stufe drei wählen. Die Stufe vier kann rund 24 Grad ergeben. Wer elektronische und vernetzte Thermostate hat, hat es hier einfacher: Mit ihren digitalen Anzeigen lassen sich die Raumtemperaturen direkter regulieren und kontrollieren.

2. Zu viel Wärme nicht in Nebenraum leiten

Es klingt schlüssig: Ist es in einem Zimmer zu warm geworden, macht man die Tür zum kalten Nebenzimmer auf und gibt die Hitze ab. Doch das ist eine schlechte Idee - wegen der Feuchtigkeit in der Luft.

Warme Luft transportiert mehr Feuchtigkeit als kühle. Trifft sie im Nebenzimmer auf kalte Wände, kondensiert sie daran. Der Putz oder die Tapete wird durchfeuchtet und das kann zur Schimmelbildung führen. Daher rät das Institut für Wärme und Oeltechnik: Türen geschlossen halten, damit die Feuchtigkeit nicht in andere Räume entweicht.

3. Auch bei Frost lüften

An warmen Tagen lüftet man selbstverständlicher. Während der Heizperiode ist man hingegen versucht, die warme Luft im Raum zu halten. Dabei kann das Spätfolgen verursachen: Die vorhandene Luftfeuchtigkeit ist eine Grundlage für die Bildung von Schimmel.

Daher rät der Bauherren-Schutzbund, während der Heizperiode auf eine relative Luftfeuchte von maximal 65 Prozent bei Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad zu achten. Kontrollieren kann man das mit einem kleinen Gerät, dem Hygrometer, das es für wenige Euro unter anderem im Baumarkt gibt.

Steigt die Luftfeuchtigkeit darüber, werden nach Möglichkeit Fenster auf gegenüberliegenden Seiten weit geöffnet und für ein paar Minuten der Raum durchgelüftet. Der Verband Fenster + Fassade rät bei Minustemperaturen konkret zu einer Lüftungsdauer von fünf Minuten. Bei null bis plus zehn Grad sollen es zehn Minuten je Lüftungsvorgang sein, bei über zehn Grad 15 Minuten.

4. Die Heizung nicht ganz herunterfahren

Jedes Grad weniger Raumtemperatur spart Heizenergie. Aber will man zu viel sparen, kann das nach hinten losgehen. Denn wird an kalten Tagen die Heizung abgestellt, können Wasserleitungen und Heizungsrohre einfrieren und platzen. Auch das Schimmelrisiko steigt.

Daher empfiehlt das Umweltbundesamt, die Raumtemperatur nicht unter 15 Grad absinken zu lassen. Wer länger in den Urlaub fährt, kann etwas tiefer gehen. Ganz ausstellen sollte man die Heizung in kalten Zeiten aber nie. Der Rat: Nachts oder tagsüber, wenn man mal nicht da ist, sind 18 Grad eine gute Übergangstemperatur - also Thermostat-Stufe zwei.

Außerdem empfiehlt das Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer (IFS) bei einem längeren Urlaub jemanden das Haus auf mögliche Schäden kontrollieren zu lassen. Normal gedämmte Gebäude sollten bei leichtem Frost zwischen minus zwei und minus fünf alle drei Tage, bei tieferen Minusgraden häufiger aufgesucht und frei liegende Leitungen kontrolliert werden.

Quelle: n-tv.de, Simone Andrea Mayer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Gut-gemein ... 15648.html
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Kommen jetzt Baukredite mit Negativzinsen ?

Postby Weltbookadmin47 » 6. Dec 2019 12:34

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https://www.n-tv.de/mediathek/videos/ra ... 44912.html
Kommen jetzt Baukredite mit Negativzinsen ?
Baugeld war nie so günstig zu haben wie heute. Vor dem Hintergrund der lockeren Geldpolitik der EZB werden bereits Baukredite mit negativen Zinsen diskutiert. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung klärt auf, wie realistisch Minuszinsen für Immobilienkredite in naher Zukunft sind.
Video https://www.n-tv.de/mediathek/videos/ra ... 44912.html
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Baufinanzierung 2020 - Was kommt - Zinssprung oder Zinssturz ?

Postby Weltbookadmin47 » 17. Dec 2019 13:09

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-kommt- ... 56390.html

Dienstag, 17. Dezember 2019
Baufinanzierung 2020 - Was kommt - Zinssprung oder Zinssturz ?
Ein Gastbeitrag von Max Herbst
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Es gibt durchaus Parameter, die nachweislich auf die Bauzinsen wirken.

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Die Prognosen zur Zinsentwicklung beim Baugeld fallen dieses Jahr sehr vorsichtig aus. Schuld daran sind die weltweiten politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten, populistische Politiker - und die Fehler der Vergangenheit.

Der Dezember ist die Zeit der großen Jahresrückblicke. Leider fallen die nicht immer nur positiv aus, auch dann, wenn man die Entwicklung der Bauzinsen betrachtet.

Erfreulich aus Sicht von Käufern und Bauherren war 2019, dass die erwarteten Zinserhöhungen ausgeblieben sind und Baudarlehen stattdessen noch einmal billiger wurden: Der FMH-Index für die Bauzinsen von zehn Jahre fest startete im Januar bei 1,36 Prozent, sank bis Mitte September bis auf 0,67 Prozent, aktuell liegt er bei 0,80 Prozent. Unschön hingegen war, dass längst nicht alle Interessenten von diesen Niedrigzinsen profitieren konnten. Grund: Der Markt ist in den Ballungsgebieten leergefegt und die Objektsuche zieht sich oft deutlich länger als erwartet.
Vorsichtig pessimistisch

All jene, die noch nicht fündig geworden sind oder erst mit der Planung beginnen, fragen sich nun voll Sorge, wie sich die Zinsen im kommenden Jahr entwickeln könnten - und stellen damit selbst ausgewiesene Experten vor eine Herausforderung.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Spätestens seit den vielen Fehleinschätzungen des vergangenen Jahres ist klar: Der Markt lässt sich schwer abschätzen. Das beweist auch eine aktuelle Umfrage der FMH-Finanzberatung unter namhaften Branchenkennern. Zwar gehen alle davon aus, dass das Zinsniveau 2020 eher niedrig bleibt. Schwankungen nach oben oder unten seien aber ebenfalls zu erwarten. Sicher ist nach Meinung von Sabine Münster, Bereichsleiterin Baufinanzierung & Vorsorge bei der Comdirect, nur eines: "Ein langweiliges Zinsjahr wird 2020 mit Sicherheit nicht." Eine etwas klarere Aussage kommt von Oliver Lüsch, Vorstand der BBBank: "Die Zinsen in 2020 bleiben historisch niedrig."
Weltpolitische Ereignisse beeinflussen deutsche Bauzinsen

Bei aller Unsicherheit über die anstehenden Entwicklungen: Es gibt durchaus Parameter, die nachweislich auf die Bauzinsen wirken. Vereinfacht ausgedrückt gilt Folgendes: Häufen sich die Konflikte in der Welt, investieren Anleger verstärkt in die extrem sicheren Bundesanleihen. Das drückt deren Rendite und führt am Ende auch zu sinkenden Zinsen.

Wenden wir diese Theorie auf das Jahr 2020 an, ergibt sich ein gemischtes Bild. Einige Krisenherde scheinen sich zwar zu entspannen: Italien verspricht, solider zu wirtschaften, auch keimt immer wieder die Hoffnung, dass China und die USA auf eine weitere Eskalation des Handelskrieges verzichten könnten und vielleicht sogar kurz vor einer Einigung stehen. Wie es hingegen nach den Wahlen in Großbritannien weitergeht und welchen Brexit-Kurs der britische Premier nach seinem Erdrutsch-Sieg einschlagen wird, bleibt abzuwarten. Auch im Rest der Welt bestehen noch Unsicherheiten: Unter anderem die Entwicklung im Iran oder die Neuwahlen in den USA. Es könnte daher auch im neuen Jahr wieder ein Jo-Jo bei den Zinsen geben - je nachdem, welche Situation gerade ein Übergewicht in der weltweiten Betrachtung gewinnt.

Sollten sich die Anzeichen der Entspannung verfestigen, könnten die Renditen der Bundesanleihen jedenfalls steigen. Dies würde auf die Erträge der Pfandbriefe durchschlagen und zu höheren Bauzinsen führen. Aber eben nur vielleicht.

Denn neben den Bundesanleihen und Pfandbriefen beeinflussen auch die Kundeneinlagen bei den Banken die Konditionen der Baufinanzierung: Je niedriger die Zinsen für Tagesgeld, Festgeld und Girokonten sind, desto günstiger können die Banken Teile davon für die Vergabe von Baugeld zu geringen Zinsen verwenden. Was das in Zeiten von Negativzinsen bedeutet, kann sich jeder selbst ausrechnen.
Führen von unten

Nicht unterschätzen sollten Kunden zudem ihren eigenen Einfluss auf die Baugeldzinsen. Die FMH-Finanzberatung hat festgestellt, dass die Zinsrabatte bei höherer Tilgung im Laufe der vergangenen drei Jahre konstant gewachsen sind. Ebenfalls zu ihrem Vorteil nutzen können Kunden den extremen Wettbewerb zwischen den Banken. Zwar sind deren Margen in der Baufinanzierung mit 0,5 bis 1 Prozent auf ein überschaubares Niveau gesunken. Und doch stellen Baufinanzierungen noch immer eine gesuchte Einnahmequelle gerade von Banken und Sparkassen dar, da sie ein langfristiges und sicheres Geschäft ermöglichen. Zudem können die Geldhäuser durch die steigenden Immobilienpreise und die damit einhergehenden üppigen Darlehenssummen noch immer hervorragend davon leben.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.
Mehr zum Thema + Bilder und Videos https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-kommt- ... 56390.html
Quelle: n-tv.de
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Was ändert sich 2020 … … bei Energie und Wohnen ?

Postby Weltbookadmin47 » 30. Dec 2019 16:04

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Montag, 30. Dezember 2019
Was ändert sich 2020 … … bei Energie und Wohnen ?
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Alte Kaminöfen, Heizkamine und Kachelöfen müssen die Emissionsgrenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid einhalten.

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Die Zukunft bleibt ungewiss. So viel ist sicher. Abgesehen davon stehen aber auch im neuen Jahr viele Neuerungen und Gesetze an. Diese Änderungen aus den Bereichen Energie und Umwelt werden wichtig, wie die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen informiert.

Neue Grenzwerte für alte Kamine und Öfen

Alle Kaminöfen, Heizkamine und Kachelöfen mit einer Typprüfung bis einschließlich 31. Dezember 1994 müssen bis Ende 2020 ausgetauscht, stillgelegt oder entsprechend den aktuell gültigen Grenzwerten nachgerüstet werden. Wer einen solchen Kamin- oder Kachelofen betreibt, muss nachweisen, dass dieser den Grenzwerten der Stufe 2 der ersten Bundesimmissionsschutzverordnung genügt. Hierfür müssen die Feuerungsanlagen Emissionsgrenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid sowie Mindestwirkungsgrade eingehalten werden. Durch eine entsprechende Bescheinigung des Herstellers, die zeigt, dass der Ofen-Typ auf dem Prüfstand die Grenzwerte nicht überschreitet, kann dies nachgewiesen werden.

Ist dies nicht möglich, muss der Schadstoffausstoß durch den Schornsteinfeger gemessen werden. Erfüllt Kamin oder Ofen dann nicht die Anforderungen, muss ein Filter eingebaut werden. Andernfalls müssen Kamin oder Kachelofen stillgelegt beziehungsweise durch einen schadstoffarmen modernen Nachfolger ersetzt werden.

Strom wird teurer

2020 steigt die EEG-Umlage um 5,5 Prozent auf 6,756 Cent pro Kilowattstunde (ct/kWh). Wenn Energieanbieter diese Preiserhöhung unverändert weitergeben, wozu sie nicht verpflichtet sind, wird Strom für Verbraucher 2020 um 0,351 ct/kWh teurer als in diesem Jahr. Bei einem Jahres-Stromverbrauch von beispielsweise 2500 kWh sind das Mehrkosten von 10,44 Euro im Jahr, inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Verbrauch von 4000 kWh steigen die Stromkosten jährlich um 16,71 Euro, bei einem Single-Haushalt mit einem Stromverbrauch von 1500 kWh sind das 6,27 Euro mehr im Jahr.

Aber auch die Netzentgelte steigen - nach Angaben der Versorger um durchschnittlich rund 6 Prozent. Haushalte mit einem Jahresverbrauch von 4000 Kilowattstunden zahlen im Schnitt ein Netzentgelt von rund acht Cent netto pro Kilowattstunde Strom. Dabei liegt es genau wie bei der EEG-Umlage im Ermessen des Energieanbieters, ob und wann er steigende Netzentgelte weitergibt.

Haushalte mit hohem Stromverbrauch bekommen intelligente Messsysteme

Bei Haushalten, die in den vergangenen drei Jahren durchschnittlich mehr als 6000 Kilowattstunden Strom verbraucht haben, muss der Messstellenbetreiber ab 2020 schrittweise damit starten, die bisherigen analogen Stromzähler gegen intelligente Messsysteme auszutauschen.

Das intelligente Messsystem besteht aus zwei Elementen: einem digitalen Stromzähler und einem Kommunikationsmodul, das die Datenübertragung ermöglicht. Das intelligente Messsystem ermittelt den Stromverbrauch, speichert und verarbeitet die Daten. Der Messstellenbetreiber übermittelt die Daten unter anderem an den Stromversorger und den Netzbetreiber. Auf diese Weise könnten in Zukunft zum Beispiel auf Wunsch elektrische Geräte in einem Smart Home automatisch an- oder ausgeschaltet werden. Das kann etwa sinnvoll sein, wenn Strom zu manchen Tageszeiten günstiger angeboten wird als zu anderen.

Vorgeschrieben ist der Austausch auch bei Betreibern von Solaranlagen oder Blockheizkraftwerken mit mehr als 7 Kilowattstunden elektrischer Leistung. Der Messstellenbetreiber ist nicht der Stromanbieter, sondern das Unternehmen, das die Zähler einbaut, betreibt und wartet, in der Regel der örtliche Netzbetreiber. Der Austausch muss laut Gesetz 2020 beginnen, für den sukzessiven Tausch aller Zähler "Alt gegen Neu" hat der Messstellenbetreiber acht Jahre Zeit. Haushalte müssen nicht selbst tätig werden. Der Messstellenbetreiber muss mindestens drei Monate vor dem Einbau informieren und dabei auf die Wechselmöglichkeit zu einem anderen Betreiber hinweisen.

Wohngeld wird erhöht

Wohnen kostet Geld, immer mehr - und für Menschen mit niedrigem Einkommen oft zu viel. In solchen Fällen hilft der Staat mit Wohngeld. Und mit der Wohngeldreform 2020 haben dann auch mehr Menschen als bisher Anspruch darauf.

Mit der Einführung einer neuen Mietenstufe VII werden zudem insbesondere Menschen gezielt entlastet, die in Städten mit besonders hohen Mieten wohnen. Dabei handelt es sich um Haushalte am oberen Einkommensrand der Wohngeldbezieher, sodass ihr Zuschuss mit im Schnitt 46 Euro entsprechend niedrig ausfällt. Haushalte, die künftig Wohngeld bekommen werden, haben zuvor Hartz IV, Sozialgeld und Sozialhilfe bezogen – diese Gruppe kann mit durchschnittlich 155 Euro Wohngeld pro Monat rechnen. Für die derzeit 449.000 reinen Wohngeldhaushalte steigt der Zuschuss von 147 auf im Schnitt 196 Euro.

Beim Wohngeld handelt es sich nicht um Almosen. Wer die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, hat einen Rechtsanspruch auf diese Zahlungen. Und der sollte auch wahrgenommen werden, um zu erschwinglichen Kosten in angemessenem Wohnraum leben zu können.

Dabei wird Wohngeld als Mietzuschuss für Menschen gezahlt, die Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers sind, oder als Lastenzuschuss für Menschen, die Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses sind. Vom staatlichen Zuschuss profitieren nur Haushalte, die ansonsten keine Unterstützung wie zum Beispiel Hartz IV oder Grundsicherung im Alter bekommen.

Quelle: ntv.de, awi
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Immobilienkauf auf Pump - Baufinanzierung lieber einfach als kompliziert

Postby Weltbookadmin47 » 11. Jan 2020 12:30

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Immobilienkauf auf Pump - Baufinanzierung lieber einfach als kompliziert
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Derzeit sind Immobiliendarlehen mit extrem niedrigen Zinssätzen verfügbar.

(Foto: imago stock&people)
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Traumimmobilie gefunden? Dann jetzt nur noch die richtige Finanzierung eintüten. Doch Vorsicht: Wer sich dabei zu viele verschiedene Verträge andrehen lässt, zahlt mitunter drauf.

Die Reihenfolge ist in der Regel klar: Immobilie finden, Finanzierung suchen und dann den Kaufvertrag abschließen. "Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens ist für die allermeisten Verbraucher die wohl wichtigste finanzielle Entscheidung ihres Lebens", erklärt Markus Feck, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Erkelenz. Schließlich kosten Immobilien meist ein Vielfaches des Jahreseinkommens.

Die passende Finanzierung zu finden, ist dabei allerdings nicht immer ganz leicht. Vor allem, wenn man sich das erste Mal mit diesem Thema auseinandersetzt. Zusätzlich sind Kunden beim Kauf von Immobilien oft unter Druck: "Es muss alles ganz schnell gehen, sonst ist die Immobilie weg", sagt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. "Da sind die Leute auch froh, wenn sie von der Bank eine Kreditzusage bekommen, mit der sie gleich weitermachen können."

Doch bekommen Kunden wirklich immer das, was für sie am besten ist? Verbraucherschützer und Rechtsexperten sind da skeptisch. Nach Fecks Ansicht trägt zum Beispiel die Qualität der Beratung der großen Bedeutung des Immobiliendarlehens oft nur wenig Rechnung. Auch die Stiftung Warentest stellte in einem Test im Jahr 2017 deutliche Defizite fest.
Beratung nicht immer bedarfsgerecht

"Grundsätzlich müssen Berater einen bedarfsgerechten Kredit empfehlen", sagt Sahr. Was unter anderem bedeutet: "Das Darlehen muss von der Summe her passen, es müssen Risiken in der Finanzierung berücksichtigt sein und die Laufzeit muss stimmen." Auch die finanziellen Verpflichtungen, die ein Darlehensnehmer hat, sollten bei der Beratung eine Rolle spielen.

Doch Berater schaffen es nach Erkenntnissen der Stiftung Warentest in der Praxis nicht immer, die Kreditsumme wirklich am Bedarf der Kunden auszurichten. Den Testern fielen außerdem hohe Monatsraten, Lücken im Finanzierungsplan oder schlichtweg fehlende Informationen - etwa über die Restschuld am Ende der Zinsbindung - auf.

Ein weiteres Problem: Nicht immer bekommen Kunden nur einen einfachen Kreditvertrag. Oft bestehen die Finanzierungen aus mehreren Bausteinen, zum Beispiel bei Bausparsofortfinanzierungen. "Auf den ersten Blick sieht das meist ganz gut aus", sagt Feck. "Doch ob sich das auch auszahlt, zeigt sich erst hinterher."
Monatliche Rate fließt nicht in die Tilgung

Das Prinzip dieser Finanzierungsform: Verbraucher bekommen ein Darlehen zu den Marktkonditionen und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. Die monatliche Rate, die die Kunden zahlen, fließt nun aber nicht in die Tilgung des Darlehens, sondern in den Bausparvertrag, erklärt die Verbraucherzentrale Bremen.

Erst wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, wird mit dem angesparten Guthaben und dem fälligen Bauspardarlehen ein Teil des ursprünglichen Kredits getilgt. In den folgenden Jahren muss dann aber noch das Bauspardarlehen abbezahlt werden.

Solange solche Finanzierungen weiter bedient werden, ist das in den meisten Fällen auch kein Problem. Das böse Erwachen kommt erst dann, wenn die Finanzierung ins Wanken gerät, zum Beispiel durch eine Trennung oder den Tod eines Partners.
Drei bis vier Angebote einholen

Inwieweit Geldinstitute ihre Kunden über alle Vor- und Nachteile aufklären müssen, ist juristisch nicht immer eindeutig. Nach Ansicht von Feck sollten Banken aber Vor- und Nachteile einzelner Finanzierungsmodelle umfassend, richtig und verständlich erläutern.

Für Sahr ist deshalb klar: Je komplizierter die Vertragslage, desto misstrauischer sollte man sein. "Wenn dann noch zwei Bausparverträge mit dabei sind und noch eine Lebensversicherung, dann ist das oft ein Indiz dafür, dass da an verschiedenen Schrauben gedreht wird, um möglichst viele Provisionen herauszuholen."

Allerdings: "Eine Bank braucht dem Kunden natürlich nicht den günstigsten Zins anzubieten", sagt Sahr. Auch über die Konditionen der Konkurrenz müssten die Berater nicht informieren. "Deshalb muss man natürlich als Kunde auch immer mehrere Kreditinstitute befragen."

Sinnvoll sei es, drei bis vier Angebote verschiedener Institute einzuholen. Und Kreditvermittler seien Ansprechpartner, die die Konditionen vieler Banken kennen. "Grundsätzlich sollte man nur eine Finanzierung aufnehmen, die man auch verstanden hat", sagt Sahr.

Quelle: ntv.de, Falk Zielke, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Baufinanzi ... 29483.html
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Nebenkostenabrechnung – Diese Fristen müssen Mieter kennen

Postby Weltbookadmin47 » 12. Jan 2020 12:06

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://mieterengel.de/nebenkostenabrechnung-fristen/
Nebenkostenabrechnung – Diese Fristen müssen Mieter kennen
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Von Maritta Seitz
Nebenkostenabrechnung_Frist

Bei der Nebenkostenabrechnung müssen wichtige Fristen eingehalten werden.
Quelle: ©Emma Steinhobel – unsplash.com

Um die jährliche Nebenkostenabrechnung herrschen viele Unklarheiten. Die meisten Mieter wissen vor allem eins: Jedes Jahr müssen sie eine Menge nachzahlen. Dafür müsse Sie die Abrechnung jedoch zunächst einmal pünktlich erhalten. Welche Fristen Sie als Mieter beim Thema Nebenkostenabrechnung unbedingt kennen müssen, erläutern wir in diesem Ratgeber.

Lesen Sie im Ratgeber:

Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung
Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnung
Widerspruchsfrist für Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung Frist für Nachzahlungs
Nebenkostenabrechnung Frist für Auszahlung des Guthaben

Lassen auch Sie Ihre Nebenkosten prüfen!
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Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung

Die meisten Vermieter orientieren sich bei der Nebenkostenabrechnung am Kalenderjahr und rechnen vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres ab. Laut Gesetz darf der Abrechnungszeitraum nicht mehr als 12 Monate betragen. Ist der Abrechnungszeitraum zu lang, ist die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft und womöglich ungültig. Ein kürzerer oder vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum ist dagegen möglich. Wenn Sie eine Wohnung beispielsweise im Juli beziehen, kann Ihr Vermieter die Monate Juli bis Dezember mit Ihnen abrechnen. Von den Jahreskosten brauchen Sie nur den Anteil bezahlen, der Ihrer Mietdauer entspricht.

Abrechnungszeitraum Nebenkostenabrechnung
max. 12 Monate
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↗ Umlagefähige Nebenkosten – Was müssen Mieter bezahlen?
↗ Zu hohe Kosten? – Anwalt prüft Nebenkostenabrechnung
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↗ Was sind Nebenkosten und warum müssen Mieter sie bezahlen?
Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnung

Ihr Vermieter hat nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ein Jahr Zeit, Ihnen die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Die Abrechnung für das Jahr 2017 müssen Sie beispielsweise spätestens am 31. Dezember 2018 erhalten. Kommt die Abrechnung zu spät bei Ihnen an, müssen Sie die Abrechnung unter Umständen nicht bezahlen. Sie ist mit Verspätung nur dann gültig, wenn Ihr Vermieter nichts für die Verspätung kann.

Abrechnungsfrist für Nebenkostenabrechnung
12 Monate
Widerspruchsfrist für Nebenkostenabrechnung

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Sie ein volles Jahr Zeit die Rechnung auf formelle und inhaltliche Fehler zu prüfen. Wenn Ihnen einzelne Kostenpositionen ungerechtfertigt vorkommen, können Sie vom Vermieter fordern alle Belege einzusehen, die er für die Abrechnung benutzt hat. Wenn Sie bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung Fehler entdecken, haben Sie das Recht Widerspruch einzulegen. Die Abrechnung muss dann neu erstellt werden. Egal, ob die Abrechnung beim zweiten Mal niedriger oder höher ausfällt – Sie müssen am Ende immer nur den niedrigeren Betrag bezahlen.

Widerspruchsfrist für Nebenkostenabrechnung
12 Monate
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Checklisten
Ja, ich möchte das Dokument herunterladen und dafür in Zukunft Tipps von und über MieterEngel per E-Mail erhalten. Ich akzeptiere die Datenschutzbestimmungen der MieterEngel GmbH. Abmeldung jederzeit möglich.
Nebenkostenabrechnung Frist für Nachzahlung

Wenn Sie mit der Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung erhalten und Ihnen der Vermieter keine individuelle Zahlungsfrist gesetzt hat, haben Sie 30 Tage Zeit den Betrag zu überweisen. Wenn Ihnen die Abrechnung ungerechtfertigt erscheint, können Sie den Betrag zunächst unter Vorbehalt zahlen. So geraten Sie nicht in Zahlungsverzug. Stellt sich nach einer sorgfältigen Prüfung heraus, dass der Betrag tatsächlich zu hoch war, können Sie die Differenz zurückfordern, oder mit den Vorauszahlungen für das nächste Jahr verrechnen.

Nebenkostenabrechnung Frist für Nachzahlung
30 Tage oder vom Vermieter vorgegeben
Nebenkostenabrechnung Frist für Auszahlung des Guthabens

Ergibt sich bei der Nebenkostenabrechnung ein Guthaben für Sie, muss Ihr Vermieter es umgehend, innerhalb von 30 Tagen an Sie auszahlen. Soll Ihr Guthaben mit zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet werden, sollten Sie beachten, dass Ihr Anspruch auf das Guthaben nach drei Jahren verjährt.

Nebenkostenabrechnung Frist für Auszahlung des Guthabens
30 Tage
Zahlen Sie bei den Nebenkosten nicht drauf!

Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Es sei denn, der Vermieter trägt keine Schuld für die Verspätung.

MieterEngel-Partneranwälte beraten Sie zuverlässig zu allen Fragen rund um das Thema Mietrecht. Die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung durch Ihren Partneranwalt ist in jedem Jahr Ihrer Mitgliedschaft enthalten.
Quelle und Bilder https://mieterengel.de/nebenkostenabrechnung-fristen/
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Luftfeuchtigkeit im Haus - Hygrometer schützen vor Schimmelbildung

Postby Weltbookadmin47 » 14. Jan 2020 15:22

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Hygrometer ... 05339.html

Dienstag, 14. Januar 2020
Luftfeuchtigkeit im Haus - Hygrometer schützen vor Schimmelbildung
Hygrometer

Eine Hilfe beim Regulieren der Luftfeuchtigkeit ist das Hygrometer.

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Wer reißt bei Minusgraden schon gerne die Fenster auf? Das ist aber manchmal nötig, um Schimmel zu vermeiden. Wie hoch die Luftfeuchte ist - und wann gelüftet werden muss - zeigt ein Hygrometer an.

Normalerweise nehmen wir den Wassergehalt der Raumluft kaum wahr. Sind die Werte aber über längere Zeit extrem tief oder hoch, verändert sich das Klima in unseren Wohnräumen so drastisch, dass der Körper reagiert.

"Bei geringer Luftfeuchtigkeit trocknen Schleimhäute und Atemwege aus. Es entsteht Hustenreiz, die Augen brennen", erklärt Lars Beckmannshagen vom Zentrum für Energie, Bauen, Architektur und Umwelt in Hamburg. Ist die Luft dagegen zu feucht, beginnt man zu frösteln. Außerdem beschlagen Außenwände und Fensterscheiben.

Auch für das Gebäude hat eine auf Dauer zu hohe Luftfeuchtigkeit Folgen: "Vor allem feuchte Innenraumluft schlägt sich leicht an den Außenwänden nieder, was über längere Zeit zu Schimmel führen kann", erläutert Alexander Lyssoudis von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Eine Hilfe beim Regulieren ist das Hygrometer, welches die relative Luftfeuchte in Innenräumen misst. "Das ist die Feuchtigkeit in Abhängigkeit von der Raumlufttemperatur", erläutert Lyssoudis. "Liegt sie bei Raumtemperaturen um die 22 Grad zwischen 40 und 60 Prozent, spricht man vom behaglichen Bereich."
Unter 30 Prozent sind zu wenig

Aber die Luftfeuchtigkeit im Wohnraum könne schnell stark absinken, vor allem in kalten, klaren Wintern, sagt Beckmannshagen. Beim Lüften kommt dann auch nur kalte trockene Luft herein. "Dann sollte man den Raum aktiv befeuchten, zum Beispiel, indem eine Schüssel mit Wasser auf die Heizung gestellt wird." Als Faustregel kann man sich merken: Unter 30 Prozent sollte die Luftfeuchtigkeit nicht liegen.

Das andere Extrem sind zu feuchte Räume. Die Werte können auch schnell auf 70 oder 80 Prozent Luftfeuchtigkeit ansteigen - ein Paradies für Schimmelsporen. "Dann muss der Raum unbedingt gelüftet und dabei Feuchtigkeit entfernt werden", so Lyssoudis.

Das klingt an sich einfach zu regulieren. Ist es aber nicht. Denn oft liegen normale und kritische Luftfeuchtewerte nicht weit auseinander. "Bei Überschreitung der 60 Prozent kann sich durchaus an kühlen Stellen schon Schimmel bilden, vor allem, wenn Wärmebrücken vorhanden sind", erklärt Robert Kussauer vom Bundesverband Schimmelpilzsanierung. Auch Lyssoudis rät: Bei Werten wesentlich über 60 Prozent sollte man reagieren.
Übergangszeiten sind kritisch

Vielen Menschen ist gar nicht bewusst, wie viel Feuchtigkeit allein durch ihre Aktivitäten in der Wohnung entsteht. Duschen, Kochen, Waschen, Wäsche trocknen, Schlafen, sogar das Blumengießen - all das wirkt sich auf die Luftfeuchte aus.

Die Luftfeuchtigkeit ist auch stark abhängig von den Jahreszeiten: In den Übergangszeiten zum Anfang und Ende des Winters ist sie meist noch hoch, während sie in kalten Phasen im Januar und Februar sehr niedrig sein kann.

Um aussagekräftige Informationen über den Feuchtigkeitsgehalt zu bekommen, müssen Hygrometer an den richtigen Stellen im Haus platziert werden. "In Bad oder Küche macht es wenig Sinn, solche Geräte aufzustellen", erläutert Lyssoudis. "Dort herrscht regelmäßig eine sehr hohe Luftfeuchtigkeit, wenn geduscht oder gekocht wird."

Nützlich sind Hygrometer aber in allen anderen Räumen, vor allem im Wohnzimmer, Schlafzimmer sowie im Keller. "Man sollte grundsätzlich dort messen, wo die größte Gefahr für eine Schimmelbildung herrscht", rät Kussauer.
Im Schlafzimmer droht Schimmelwachstum

Ein besonderes Augenmerk sollte auf das Schlafzimmer gelegt werden, das oft gar nicht oder nur wenig beheizt ist. "Die Schlafräume sind oft die kältesten Räume im Haus. Stehen dort die Türen auf, zieht Feuchtigkeit aus der Umgebung hinein und setzt sich an den kühlen Wänden ab", erklärt Beckmannshagen. Er empfiehlt, die Temperatur im Schlafzimmer immer auf mindestens 16 bis 17 Grad zu halten.

Auch der richtige Standort im Raum ist wichtig für die Aussagekraft der Messergebnisse. "Das Hygrometer sollte nicht zu dicht am Fenster, an der Heizung sowie an Lüftungsanlagen stehen oder hängen", empfiehlt der Experte Kussauer. "Im Keller könnte es etwa auf Bodenhöhe an einer Ecke angebracht werden, dort sammelt sich die feuchte Luft besonders stark." In anderen Räumen stehen die Geräte gut an einem Platz, der etwas entfernt von den Außenwänden ist.

Hygrometer für den Haushalt sind nicht teuer und auch nicht schwer zu bedienen. "Man stellt sie einfach auf und liest die Werte ab", erklärt Kussauer kurz und knapp.
Digitale Hygrometer sind besser

Seine Organisation, der Bundesverband Schimmelpilzsanierung, hat verschiedene Geräte über einen längeren Zeitraum getestet und kam zu dem Schluss, dass digitale Hygrometer im Schnitt besser sind als analoge. "Sie messen einfach genauer, während wir bei den analogen Geräten Schwankungen von bis zu 20 Prozent bei der Feuchtigkeitsmessung feststellen mussten."

Der Experte rät, die Hygrometer im Haus täglich abzulesen, um zu sehen, wie sich das Wohnklima verändert. "Wer Spaß an der Technik hat, kann sich auch ein smartes System anschaffen. Das spielt die Messwerte per Bluetooth auf den Computer. So kann man die Entwicklung über längere Zeit beobachten und sein Lüftungs- und Heizverhalten darauf einstellen." Es gibt auch Geräte, die ihre Ergebnisse in Apps auf dem Smartphone oder Tablet zeigen.

Quelle: ntv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Hygrometer ... 05339.html
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BGH-Urteil macht's möglich - So sparen Sie sich die Maklerprovision

Postby Weltbookadmin47 » 25. Jan 2020 14:04

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https://www.n-tv.de/ratgeber/So-sparen- ... 31677.html
BGH-Urteil macht's möglich - So sparen Sie sich die Maklerprovision
Ein Gastbeitrag von Roland Klaus
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Schön, wenn keine Provision fällig wird.

(Foto: picture alliance / dpa)
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Wer eine Provision für einen Immobilienmakler bezahlt hat, kann dieses Geld in vielen Fällen zurückfordern. Das zeigt ein Urteil des BGH. Voraussetzung ist, dass der Makler den Kunden nicht korrekt über sein Widerrufsrecht informiert hat und dass es vor der Beauftragung keinen persönlichen Kontakt gab.

Für viele Immobilienkäufer sind sie ein richtiges Ärgernis: die hohen Maklerprovisionen, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie anfallen. Nicht selten machen sie mehrere zehntausend Euro aus. Doch in etlichen Fällen können Kunden dieses Geld zurückfordern. Das zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: I ZR 134/18). Der BGH bestätigte damit seine frühere Rechtsprechung (Az.: I ZR 30/15).

Der Schlüssel, um das Maklerhonorar zurückzubekommen oder es gar nicht erst zu bezahlen, ist der Widerruf des Vertrags, der mit dem Makler geschlossen wurde. Dafür gibt es einige Voraussetzungen.

Immobilienkauf muss privat erfolgen

Erstens muss der Kunde ein privater Verbraucher sein. Nur dann hat er beim Abschluss eines Vertrags ein Widerrufsrecht. Das ist unabhängig davon, ob er die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Er darf allerdings kein Profi sein, der das Geschäft mit Immobilien gewerblich betreibt.
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Roland Klaus arbeitet als freier Journalist in Frankfurt und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf.

Zweitens muss der Vertrag mit dem Makler im sogenannten Fernabsatz zustandegekommen sein, also ausschließlich per Telefon, Internet, Mail, Post oder Fax. Das bedeutet, dass es kein persönliches Treffen zwischen Makler und Kunden gegeben haben darf, bevor der Makler beauftragt wurde. Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann erfüllt, wenn der Kunde eine Immobilie in einem Internetportal findet und den dort angegebenen Makler zwecks weiterer Informationen kontaktiert. In der Regel verlangt der Makler dann eine Beauftragung, bevor er ein ausführliches Exposé schickt. In solchen Fällen ist das Kriterium des Fernabsatzes erfüllt, auch wenn sich Makler und Kunde später persönlich treffen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Die dritte Voraussetzung besteht darin, dass der Makler den Kunden entweder gar nicht über sein Widerrufsrecht informiert oder dies fehlerhaft tut. Denn der Gesetzgeber verlangt vom Makler, dass er seinen Kunden auf ganz bestimmte Art und Weise über sein Widerrufsrecht informiert. Nach unseren Analysen machen Makler hier häufig Fehler. In diesen Fällen kann der Kunde seinen Maklervertrag widerrufen. Die Frist für den Widerruf beträgt dann ein Jahr und 14 Tage - statt normalerweise 14 Tage. Im Klartext: Auch wenn der Immobilienkauf längst über die Bühne gegangen ist, muss der Makler in diesen Fällen dem Kunden seine gesamte Provision erstatten.

So gehen Sie vor

Wer in den vergangenen 12 Monate eine Immobilie ge- oder verkauft hat und dabei eine Maklerprovision zahlen musste, sollte anhand seiner Unterlagen prüfen lassen, ob er korrekt über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Diese Prüfung nehmen spezialisierte Anwälte vor, beispielsweise kostenlos und unverbindlich bei der Interessengemeinschaft Widerruf.

Im Zuge dieser Prüfung erfahren Sie, ob ein Widerruf und damit die Erstattung der Maklerprovision möglich ist und wie Sie vorgehen müssen, um den Widerruf korrekt auszusprechen. Kommt es zu einem Rechtsstreit, so zahlt in aller Regel die Rechtsschutzversicherung. Besonders interessant: Wer keine Rechtsschutzversicherung hat, kann vor dem Widerruf noch bei einigen Versicherungen eine entsprechende Police abschließen, die die Kosten übernimmt.

Über den Autor: Roland Klaus arbeitet als freier Journalist und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Bekannt wurde er als Frankfurter Börsenreporter für ntv, N24 und den US-amerikanischen Finanzsender CNBC.

Quelle: ntv.de https://www.n-tv.de/ratgeber/So-sparen- ... 31677.html
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Mieter müssen nicht zahlen - Kosten für Hausmeisternotdienst unzulässig

Postby Weltbookadmin47 » 31. Jan 2020 12:24

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Kosten-fue ... 46416.html
Mieter müssen nicht zahlen - Kosten für Hausmeisternotdienst unzulässig
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Verwaltungsaufgaben sind nachts nicht plötzlich Hausmeister-Arbeiten, urteilt der BGH.

(Foto: imago/Photocase)
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Allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit gehören zum Aufgebengebiet eines Hausmeisters. Wie aber verhält es sich, wenn dieser nachts für Notdienste bereitstehen soll? Darüber befand nun der BGH.

Vermieter dürfen die Kosten für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters nicht ihren Mietern aufbrummen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem Streit aus Berlin entschieden. Das Urteil aus dem Dezember wurde nun veröffentlicht.

Das Geld hatte der Hausmeister für eventuelle Noteinsätze außerhalb der Geschäftszeiten bekommen - zum Beispiel bei einem Stromausfall, einem Wasserrohrbruch oder einer kaputten Heizung. Insgesamt belief sich die "Notdienstpauschale" in der Nebenkostenabrechnung für 2016 auf knapp 1200 Euro. Die Mieter weigerten sich, ihren Anteil von gut 100 Euro nachzuzahlen. Daraufhin verklagte sie der Vermieter.

Bisher waren die meisten Gerichte davon ausgegangen, dass so eine "Notdienstpauschale" zu den Kosten für den Hauswart gehört. Diese Kosten dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die obersten Zivilrichter des BGH entschieden nun aber anders.

Die klassischen Hauswart-Kosten entstünden durch Aufgaben, die dieser routinemäßig erledigt. Das Urteil nennt dafür viele Beispiele: etwa wenn der Hausmeister schaut, ob nachts die Türen verschlossen sind; oder überprüft, dass das Treppenhaus ordnungsgemäß gereinigt ist.

Hier gehe es aber gerade nicht um eine "allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit", heißt es in dem Urteil. Der Hausmeister solle für das Problem erreichbar sein und dann eine Fachfirma alarmieren. Laut BGH wäre das tagsüber Aufgabe der Hausverwaltung oder des Vermieters. Die Kosten seien deshalb keine Betriebs-, sondern Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter selbst tragen.

Quelle: ntv.de, jwu/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Kosten-fue ... 46416.html
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Immobilie günstig finanzieren - Das Zinsniveau ist momentan traumhaft

Postby Weltbookadmin47 » 3. Feb 2020 14:48

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Das-Zinsni ... 41286.html

Montag, 03. Februar 2020
Immobilie günstig finanzieren - Das Zinsniveau ist momentan traumhaft
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Wer schon eine Immobilie im Blick hat, sollte sich lieber früher als später um die passende Finanzierung kümmern.

(Foto: imago/McPHOTO)
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Die eigenen vier Wände zu finanzieren, war selten günstiger als heute. Dafür sind allerdings die Immobilienpreise vielerorts hoch. Lohnt ein Kauf?

Mit steigenden Zinsen müssen Verbraucher vorerst nicht rechnen. Nach den Plänen der Europäischen Zentralbank (EZB) sollen die Leitzinsen vorerst bei null Prozent bleiben. Immobilienkäufer wird das freuen, weil auch Finanzierungen vermutlich erstmal nicht teurer werden.

Wer schon eine Immobilie im Blick hat, sollte sich lieber eher als später um die passende Finanzierung kümmern, findet Max Herbst von der unabhängigen FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Der Grund: Das niedrige Zinsniveau hat Einfluss auf die Immobilienpreise.

Die Zinsen sind nach wie vor niedrig. Ist es also eine gute Zeit für einen Kauf?

Max Herbst: Ja, keine Frage. Der FMH-Index für einen Immobilienkredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren liegt derzeit bei 0,81 Prozent. Das sind traumhafte Zinsen. Was will man mehr? Viel passiert da im Moment auch nicht. Und ob jetzt die Zinsen im Durchschnitt 0,8 Prozent oder 0,7 Prozent kosten, ist am Ende auch keine Kaufentscheidung.

Experten haben für dieses Jahr Minuszinsen vorhergesagt. Gibt es die schon?

In der Breite gibt es die noch nicht. Im September 2019 haben wir einmal für eine kurzen Moment bei einem Anbieter einen Zinssatz von 0,02 Prozent gehabt. Das war aber für ein Volltilgerdarlehen für zehn Jahre und die Beleihung lag nur bei 50 Prozent - also für eine spezielle Konstruktion. Nun muss man aber dazusagen, dass zu dem Zeitpunkt auch die Bundesanleihen ganz am Boden waren. Das ist inzwischen wieder anders.

Baut man in seine Finanzierung aber bestimmte Kredite der Förderbank KfW ein, kann man in bestimmten Fällen die Gesamtbelastung durchaus in den negativen Bereich bringen. Entscheidend hier ist vor allem der hohe Tilgungszuschuss von bis zu 48.000 Euro von der KfW.

Ihr Rat: Jetzt kaufen oder lieber noch warten?

Lieber kaufen. Warten zahlt sich vermutlich nicht aus. Wie schon gesagt: Bei den Zinsen tut sich nicht so viel. Die Immobilienpreise steigen aber weiter. Wer jetzt in der Hoffnung auf bessere Zinsen vielleicht ein paar Wochen wartet, spart am Ende nicht viel. Aber trotzdem sollte man auch nicht überstürzt einen Kaufvertrag unterschreiben.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: ntv.de, awi/dpa
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Trendwende am Immobilienmarkt - Mieten in manchen Lagen "bröckeln" schon

Postby Weltbookadmin47 » 11. Feb 2020 14:58

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Dienstag, 11. Februar 2020
Trendwende am Immobilienmarkt - Mieten in manchen Lagen "bröckeln" schon
Von Max Borowski
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Während die Mieten in begehrten Berliner Lagen wie in Prenzlauer Berg oder Kreuzberg noch steigen, lässt die Nachfrage in Teilen Marzahns nach.

(Foto: picture alliance / Britta Peders)
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Der Wohnungsbau erreicht das im Kampf gegen die steigenden Mieten geforderte Niveau bei Weitem nicht. Muss er auch gar nicht, stellt die Immobilienwirtschaft fest. Denn die Nachfrage in den Großstädten lässt bereits nach, die Mieten insbesondere im günstigen Segment sinken.

Während die Politik mit immer neuen Maßnahmen wie dem Mietendeckel versucht, den Wohnungsmarkt unter Kontrolle zu bekommen, ist die Trendwende bei der Mietentwicklung bereits da. Das ist das Resümee von Harald Simons, Wirtschaftsprofessor und Vorstandsmitglied beim Immobilienberatungsunternehmen Empirica in seinem Beitrag zum Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen. "Die Nachfrage schwächt sich spürbar ab", erklärte Simons bei der Vorstellung des vom Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, dem Zentralen Immobilienausschuss (Zia), herausgegebenen Gutachtens. Denn das Bevölkerungswachstum und insbesondere der Zuzug in die größten deutschen Städte lasse nach.
Sinkende-Mieten-Q4-2019.jpg
Wirtschaft 20.01.20
Keine Entspannung bei Immobilien Mieten steigen bei Neuverträgen vielerorts nicht mehr an

Gleichzeitig wurden im vergangenen Jahr Simons zufolge rund 300.000 Wohnungen in Deutschland fertiggestellt. "Das reicht", sagte Simons, auch wenn das weniger sei als die oft zitierten 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr, die die Bundesregierung anstrebt. Die Zahl der neuen Wohnungen liege erneut höher als für das Bevölkerungswachstum notwendig. Die deshalb zu erwartende Trendwende auf dem Wohnungsmarkt sei auch bei den Angebotsmieten in den Großstädten bereits spürbar. In Berlin und auch in Hamburg gingen die geforderten Mieten 2019 sogar um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück.

Deutschlandweit stieg die Neuvertragsmiete für eine Standardwohnung von 60 bis 80 Quadratmetern mit guter Ausstattung 2019 im Durchschnitt um 3,5 Prozent und damit, wie auch in den Vorjahren schon, langsamer als das verfügbare Einkommen. Regulierungsversuche wie die verschärfte Mietpreisbremse und der umstrittene Mietendeckel waren laut Simons nicht der entscheidende Grund für die Trendwende.
Kaufpreise steigen ungebrochen

Insbesondere im unteren Preissegment "beginnen die Mieten zu bröckeln", sagte Simons. So hätten Vermieter bei "einfach ausgestatteten Wohnungen in einfachen Lagen" teilweise Probleme, die von ihnen geforderten Mieten zu erzielen. Im oberen Preissegment in begehrten Lagen habe es 2019 dagegen weitere Preissteigerungen gegeben. Bei Neubau müsse daher auf "Qualität" geachtet werden, forderte Simons und warnte davor, wahllos günstigen Neubau "im Sinne von billig am Stadtrand" voranzutreiben.

Bei den Kaufpreisen dagegen hält der rasante Anstieg ungebrochen an. In fast allen Großstädten legten die Preise für Eigentumswohnungen erneut um mehr als zehn Prozent zu. Nur in München fiel der Anstieg mit knapp sieben Prozent etwas geringer aus. Angesichts der sich immer extremer auseinanderentwickelnden Mieten und Kaufpreise sei es insbesondere in Berlin für Investoren "praktisch nicht mehr möglich, eine positive Rendite zu erzielen", so Simons.

Simons' Einschätzung zu einer allgemeinen Trendwende auf dem Mietwohnungsmarkt blieb allerdings unter den Immobilienweisen des Zia nicht unwidersprochen. Carolin Wandzik, Geschäftsführerin des Beratungsinstitut Gewos, untersuchte für das Frühjahrsgutachten den Wohnungsmarkt in ländlichen Räumen. Sie kommt zu dem Schluss, dass sich die Situation in Berlin vor allem wegen der zunehmenden Abwanderung in den Speckgürtel entspannt habe. Im Umland Berlins und anderer Metropolen verschärfe sich die Lage dagegen weiter: "Der Blick auf die Gesamtzahlen verdeckt erhebliche regionale Unterschiede."
Bild und Video https://www.n-tv.de/wirtschaft/Mieten-i ... 69210.html
Quelle: ntv.de
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Mehr Geld für Energiesparer - Welche Förderungen gibt es für Sanierungen ?

Postby Weltbookadmin47 » 18. Feb 2020 12:43

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Mehr Geld für Energiesparer - Welche Förderungen gibt es für Sanierungen ?
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Geltend gemacht können Ausgaben für fast alle Maßnahmen, die den Energieverbrauch des Hauses deutlich reduzieren.

(Foto: imago/Rainer Weisflog)
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Das Klimaschutzpaket soll Immobilienbesitzern und Käufern den Umweltschutz schmackhaft machen. Dafür gibt es nun deutlich höhere Vergünstigungen, für das selbst genutzte Wohneigentum. Ob KfW-Kredit, -Zuschuss oder Steuerbonus, Finanztest erklärt, wie es Geld für Hausbau und Sanierung gibt.

Wer bei selbst genutztem Wohneigentum in klimafreundliche Heiz­technik und Wärmedämmung investiert, bekommt ab diesem Jahr mehr Geld vom Staat. Dabei haben Immobilieneigentümer die Wahl zwischen einem Steuerbonus vom Finanz­amt und Fördermitteln von der staatlichen KfW-Bank oder vom Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa).

Mit bis zu 40.000 Euro beteiligt sich etwa das Finanzamt an der energetischen Sanierung, die KfW-Bank gibt Zuschüsse bis zu 48.000 Euro. Finanztest erklärt, welche Förderung für Eigentümer am attraktivsten ist und welche Voraus­setzungen vorliegen müssen.

Wählt der Immobilienbesitzer etwa den Steuerbonus, zieht das Finanzamt bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Sanierung von seiner Steuerschuld ab, insgesamt aber höchstens 40.000 Euro. Die Steuerermäßigung gibt es über drei Jahre verteilt, ab dem Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde. Voraussetzung hierfür ist, dass das Haus älter als zehn Jahre ist und der Eigentümer selbst darin wohnt. Außerdem darf er für die Maßnahmen nicht bereits anderweitig Steuervorteile genutzt oder öffentliche Förderung kassiert haben.
Keine begleitende Energieberatung

Geltend gemacht können Ausgaben für fast alle Maßnahmen, die den Energieverbrauch des Hauses deutlich reduzieren. Abgerechnet werden können zum Beispiel Ausgaben für das Dach- und Wändedämmen, Fenster und Türen erneuern, den Einbau einer Lüftungs­anlage oder den Heizungsaustausch. Eine begleitende Energieberatung, wie sie in anderen Förderprogrammen verlangt wird, ist für die steuerliche Förderung keine Voraussetzung. Wird dennoch ein Fachmann zurate gezogen, können die Kosten hierfür sogar zu 50 Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Den Steuerabzug gibt es allerdings nicht für den Austausch einer alten ­Ölhei­zung durch eine moderne Gasbrenn­wert­anlage, sondern laut Finanztest nur für folgende Heizungs­anlagen: Solarkollektor­anlagen, Biomasseanlagen, Wärmepumpen, Gas-Brennwertheizungen, die auf eine Einbindung erneuer­barer Energien vorbereitet sind, Hybrid­anlagen, Brenn­stoff­zellen, Mini-Kraft-Wärmekopp­lung, Anschluss an ein Wärmenetz. Wer in eine solche klimafreundliche Heizung investieren möchte, kann hierfür auch bis zu 22.500 Euro aus dem Marktanreizprogramm des Bundesamtes für Wirtschaft und Außenhandelskontrolle beantragen. Der Zuschuss beträgt insgesamt bis zu 35 Prozent. Ersetzt die neue Heizung eine alte Öl­heizung, gibt es hier noch einmal zusätzlich 10 Prozent Prämie - also insgesamt 45 Prozent.

Während die neue Steuerermäßigung im Nach­hinein mit der Einkommensteuer­erklärung geltend gemacht werden kann, müssen Fördermittel beantragt werden. Und zwar vor der Auftragsvergabe an die Handwerker oder das Bauunternehmen. Dabei müssen die Arbeiten von Fachleuten ausgeführt und von einem Experten begleitet werden. Die maximale Kreditsumme hierfür beträgt 120.000 Euro, Tilgungs- und Investitions­zuschüsse sind bis zu 48.000 Euro möglich. Während die KfW-Förderung häufig über die Hausbank beantragt wird, läuft beim Bafa alles direkt und online.
Je besser die Energiebilanz, desto üppiger ist die Förderung

Die Maßnahmen, welche die KfW unterstützt, sind größ­tenteils unver­ändert. Möglich sind einzelne Verbesserungen wie der Austausch von Fens­tern und Türen oder die Dämmung des Daches oder die Komplett­sanierung des ganzen Hauses. Grund­sätzlich gilt: Je besser die Energiebilanz des Hauses nach der Sanierung ist, desto üppiger ist die Förderung.

Welche Förderung für wen am günstigsten ist, hängt maßgeblich von der Größe des Projektes ab. Bei größeren Sanierungen sind die staatlichen Fördertöpfe attraktiver als der Steuerabzug, resümiert Finanztest. Wer aber nur einzelne Maßnahmen durch­führt, wie etwa einen Fensteraustausch oder Dach oder Wand dämmt, bekommt auf beiden Förderwegen gleich viel Geld. Hier ist die Steuer­förderung vor allem wegen des geringeren bürokratischen Aufwands oft die bessere Alternative.

Quelle: ntv.de, awi
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