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HAUS und GARTEN WOHNEN

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Schön warm hier - Miete wegen starker Hitze mindern ?

Postby Weltbookadmin47 » 27. Jun 2019 08:36

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Miete-wege ... 10233.html
Schön warm hier - Miete wegen starker Hitze mindern ?
Heizt sich die Wohnung im Sommer zu sehr auf, kann das ein Künsigungsgrund sein. Foto: Arno Burgi

Grundsätzlich sind hohe Temperaturen im Sommer kein Mietmangel.

(Foto: dpa)
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Es gibt keine Vorschriften, wie hoch die Temperatur in einer Wohnung im Sommer maximal steigen darf. In konkreten Fällen aber können Gerichte für eine Mietminderung entscheiden. Zudem kann die Temperatur in der Wohnung mit ein paar einfachen Kniffen erträglich gehalten werden.

Sommerliche Temperaturen in der Wohnung sind grundsätzlich kein Mietmangel. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das gilt auch für Dachgeschosswohnungen. Im Einzelfall haben jedoch Gerichte entschieden, dass die Bewohner die Miete anteilig für besonders heißen Tage mindern dürfen. Eine gesetzliche Regelung, wie hoch das Thermometer in einer Mietwohnung klettern darf, gibt es nicht. Wer wegen Hitze in der Wohnung seine Miete mindern möchte, muss dafür einen guten Grund vortragen.

Das Amtsgericht Hamburg etwa hielt bei einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 und nachts mehr als 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen (Az.: 46 C 108/04). Im konkreten Fall entsprach der Wärmeschutz nicht dem Stand der Technik, der zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnung vorgeschrieben war. Das Gericht bewertete dies als einen Sachmangel. Betroffene Mieter sollten das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Dieser kann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. Einen Anspruch auf eine spezifische Maßnahme wie den Einbau einer Klimaanlage habe der Mieter aber nicht, erklärt Haus & Grund.
Kühlung bringen auch einfachere Maßnahmen

Wichtig zu wissen: Mieter, die selbst eine Sonnenmarkise anbringen wollen, brauchen hierfür die Zustimmung des Vermieters. Der muss trotz seines schutzwürdigen Interesses an einer einheitlichen Fassadengestaltung grundsätzlich zustimmen, da sich der Mieter vor starker Sonneneinstrahlung schützen darf. Das gilt vor allem dann, wenn die Markise das Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigt, weil sie sich farblich anpasst, befand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 7 C 456/11).

Die gute Nachricht lautet, Kühlung bringen auch einfachere Maßnahmen. Um ein bestmögliches Raumklima zu erreichen, gebe es eine Faustregel, sagt Prof. Hartwig Künzel vom Fraunhofer Institut für Bauphysik in Holzkirchen (Bayern): "Man sollte immer dann die Fenster öffnen, wenn es draußen kühler ist als drinnen." An Sommertagen mit großer Hitze ist das in vielen Gebäuden nur nachts und am frühen Morgen der Fall.
Wann die Fenster auch mittags besser offen sind

Umgekehrt heißt das: Heizt sich eine Wohnung - zum Beispiel in einem Dachgeschoss - so stark auf, dass es drinnen wärmer wird als draußen, sollte durch offene Fenster für einen Ausgleich gesorgt werden. Für den Fall, dass es in der Wohnung "nicht auszuhalten" ist, empfiehlt auch das Deutsche Rote Kreuz in Löhne (Nordrhein-Westfalen): "Alle Fenster auf und Ventilatoren an!"

Wohnungen, die nur morgens und abends gelüftet werden, sollten tagsüber so konsequent wie möglich abgedunkelt werden, empfiehlt Bauphysiker Künzel. Am wirksamsten ist dabei die Verschattung von außen durch Jalousien. Aber auch Vorhänge innen sind besser als nichts. "Es geht darum, die Solarstrahlung abzuhalten", so Künzel.

Hilfreich kann ein Ventilator sein. Er gibt zwar zusätzlich ein wenig Wärme ab, sorgt aber bei jedem, der sich unmittelbar davor aufhält, tatsächlich für Abkühlung. Keinen Sinn ergibt es aber, den Ventilator laufen zu lassen, wenn man nicht im Haus ist.
Tiere und nasse Handtücher

Tierhalter sollten zudem nicht auf die Idee kommen, Vögel und Kleintiere vor Ventilatoren oder Klimaanlagen zu setzen, denn Zugluft kann bei ihnen rasch zu Erkältungen und Augenentzündungen führen, mahnt die Tierschutzorganisation Aktion Tier. Die Käfige sollten aber im Schatten stehen statt auf der Fensterbank oder in der Sonne. Auch bietet es sich stundenweise an, die Käfige in den Keller zu stellen.

Von der Idee, gegen Hitze nasse Handtücher in Wohnräumen aufzuhängen, rät Bauphysiker Künzel ab. Zwar stellt sich hierdurch eine Abkühlung ein. Die so eingebrachte Feuchtigkeit bedeute aber auch eine Last für die Bausubstanz und könne bei geschlossenen Fenstern die Raumluftfeuchte so stark erhöhen, dass die hygienischen Verhältnisse beeinträchtigt werden und unter Umständen gar Schimmelpilze wachsen.
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Quelle: n-tv.de, awi/dpa
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Check-up fürs Haus Urlaub ? - Einfache Tipps gegen Einbrecher

Postby Weltbookadmin47 » 29. Jun 2019 21:24

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Urlaub-Ein ... 73333.html

Samstag, 29. Juni 2019
Check-up fürs Haus Urlaub ? - Einfache Tipps gegen Einbrecher
Was wirklich gegen Einbrecher hilft? Ihnen mit allerlei Hilfsmitteln das Gefühl geben, dass man auf sie und ihren Angriff vorbereitet ist. Das schreckt ab. Foto: Bodo Marks

Auch das kann helfen: Einbrechern mit allerlei Hilfsmitteln das Gefühl geben, dass man auf sie und ihren Angriff vorbereitet ist.

(Foto: dpa-tmn)
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Urlaubszeit ist Einbruchszeit. Denn für die Ganoven ist meist leicht zu erkennen, wann Wohnung oder Haus unbewohnt sind. Verreiste Bewohner können jedoch mit einfachen Maßnahmen ihre Anwesenheit vortäuschen. Hier sind sie.

Laut bundesweiter Kriminalstatistik ist die Zahl der Einbrüche im vergangenen Jahr um 16,3 Prozent auf unter 100.000 gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 20 Jahren. Gute Nachrichten also. Allerdings kein Grund, sich in sorgloser Sicherheit zu wiegen. Vielmehr tun Bewohner gut daran, besonders vor dem Urlaub ihr Zuhause auf eine längere Abwesenheit vorzubereiten. Insbesondere in Hinblick darauf, Einbrecher abzuschrecken.

Ungeachtet der Tatsache, dass sich viele Menschen in Deutschland vor Einbrechern fürchten, weisen die Sicherungsmaßnahmen gegen die ungebetenen Gäste oft eklatante Lücken auf. So erfolgen die meisten Einbrüche über leicht erreichbare Fenster sowie Wohnungs- und Fenstertüren. Nur etwas mehr über ein Drittel der Wohnungen oder Häuser sind mit abschließbaren Fenstergriffen, zusätzlichen Sicherungen an Balkon- oder Terrassentüren oder einem zweiten Türschloss ausgestattet. Tatsächlich scheitert aber jeder dritte Einbruchsversuch an einer entsprechenden Absicherung; diese ist zum Teil schon mit einfachen Maßnahmen möglich. Zudem werden Sicherungsmaßnahmen mitunter sogar staatlich bezuschusst.

Für die eine oder andere Baumaßnahme dürfte es so kurz vor dem Urlaub etwas zu spät sein. Dennoch kann man noch einige Dinge tun, um ungebetene Gäste von Haus oder Wohnung fernzuhalten.

Briefkasten nicht überquellen lassen

Ob eine Immobilie für einen Raubzug taugt, erkennen Einbrecher meist schon an der Eingangstür. Denn Kriminelle achten auf überquellende Briefkästen, die darauf hinweisen, dass Wohnungen vorübergehend unbewohnt sind. Nachbarn oder Bekannte sollten damit beauftragt werden, regelmäßig den Briefkasten zu leeren. Wer niemanden hat, kann auch bei Briefe und Postkarten einlagern lassen. Die Gebühren hierfür betragen je nach Dauer 9,90 Euro (1 Monat) bis 11,90 Euro (3 Monate). Die Deutsche Post rät, mindestens fünf Werktage vor dem Urlaub den Dienst zu beauftragen. Ausgenommen von diesem Service sind allerdings Pakete und Päckchen sowie Briefsendungen mit Nachnahme und manche Arten von Einschreiben.

Licht, Licht, Licht

Diebe operieren gerne in der Dunkelheit; diese verrät ihnen auch, dass die Bewohner nicht daheim sind. Ein gut ausgeleuchtetes Haus wird seltener von Kriminellen heimgesucht als ein dunkles. Hier können zum einen Bewegungsmelder helfen, die an Leuchten am Hauseingang, Gartenweg und Kellerabgang die Eindringlinge verraten.

Mit einer Zeitschaltuhr lässt sich die Anwesenheit der Bewohner vortäuschen - indem zu einem bestimmten Zeitpunkt in verschiedenen Räumen das Licht ein- und später ausgeschaltet wird. Dabei wird das Gerät zwischen Steckdose und Lampe gesteckt und so programmiert, dass das Licht zu einem bestimmten Zeitpunkt angeht. Allerdings sollte der Zeitplan nicht jeden Tag nach demselben Muster ablaufen. Besser ist es, verschiedene Varianten einzustellen.

Für Geräusche sorgen

Neben Licht schrecken auch Geräusche Einbrecher ab. Auch hier lässt sich via Zeitschaltuhr das Radio, die Stereoanlage oder der Fernseher zu bestimmten Zeiten an- und abschalten.

Extra Tipps

Auch wenn der oder die Hausherren nicht anwesend sind, sollte jemand Wohnung oder Haus gelegentlich im Blick haben. Zum Beispiel die Nachbarn. Die gilt es über die Abwesenheit zu informieren und eben auch um Wachsamkeit zu bitten. Gleichzeitig sollte nicht vergessen werden, diese über die oben genannten Maßnahmen zu informieren, damit sich die hilfsbereiten Geister nicht zu Tode erschrecken und versehentlich wegen der vergetäuschten Aktivitäten in der Bude die Polizei alamieren.

Abgesehen davon sollte auch unbedingt daran gedacht werden, beim Start in den Urlaub den oder die Mülleimer auszuleeren. Denn ansonsten erwarten Urlauber bei ihrer Rückkehr nicht nur unangenehmen Gerüche, sondern eventuell auch Eindringlinge der anderen Art - in Form von Maden.

Quelle: n-tv.de, awi
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Frage des Verschuldens - Haftet der Mieter im Urlaub für Schäden ?

Postby Weltbookadmin47 » 23. Jul 2019 10:57

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Haftet-der ... 59869.html

Dienstag, 23. Juli 2019
Frage des Verschuldens - Haftet der Mieter im Urlaub für Schäden ?
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Vorm Urlaub sollten besser alle Fenster geschlossen werden.
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Vor der Urlaubsreise sollte man sich vergewissern, dass die Wohnung auch im Fall eines Unwetters gut geschützt ist. Denn wenn Mieter einen Schaden verursachen, kann es für sie teuer werden.

Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Im Normalfall muss der Vermieter einer Wohnung dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet werden oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verantworten hat, muss er dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen.

Ein Verschulden des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn er die Balkontür oder das Fenster bei längerer Abwesenheit offengelassen hat und die Schäden durch eindringendes Regenwasser entstanden sind. Das gilt besonders bei Unwettervorhersagen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist laut Eigentümerverband nicht gerichtlich geklärt.

Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr die Fenster während des Urlaubs offenstehen lässt, riskiert sogar dann eine fristlose Kündigung, wenn es zu keinem erheblichem Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).

Abgesehen davon, dass der Gedanke etwas beunruhigend ist, können Mieter für einen Notfall dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen. Einen Schlüssel für sich selbst darf der Eigentümer aber nur behalten, wenn der Mieter dem zustimmt. Und auch wenn dies im Falle eines Brandes oder Wasserrohrbruchs durchaus Sinn ergeben kann, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in Abwesenheit der Bewohner für einen schnellen Zugang zur Wohnung sorgen kann, hat er keinen Anspruch darauf. Im Notfall könnte er die Wohnung durch die Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.

Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Schlüssel Dritten zu überlassen, damit diese nach dem Rechten sehen können. In diesem Fall kann es durchaus sinnvoll sein, den Vermieter darüber zu informieren, wer noch einen Schlüssel hat. So hat er im Notfall die Möglichkeit, in die Wohnung zu gelangen.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa
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Im Kampf gegen die Hitze - Weiße Dächer kühlen heiße Städte

Postby Weltbookadmin47 » 27. Jul 2019 19:56

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https://www.n-tv.de/wissen/Weisse-Daech ... 70829.html
Im Kampf gegen die Hitze - Weiße Dächer kühlen heiße Städte
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Vor allem in den USA malen viele Menschen ihre Hausdächer weiß an, um Hitzeentwicklung zu verhindern.

(Foto: ASSOCIATED PRESS)
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Bis zu zehn Grad wärmer als ihr Umland werden Städte bei hohen Temperaturen. Die grauen Betonwüsten speichern Sonnenwärme, kühlendes Grün fehlt oft. Zu lösen ist die Situation nicht so leicht, doch es gibt einige Ideen.

Tagsüber speichern zubetonierte Flächen die Hitze, nachts strahlen Straßen und Gebäude sie ab. Zusätzlich trägt der viele Verkehr zu Erwärmung und Luftverschmutzung bei. Deshalb ist es in Städten oft wesentlich wärmer als auf dem Land. Dort sorgen alle möglichen Pflanzen für angenehme Kühle. Die fehlen in der Stadt. Das Problem wird sich nicht von einem auf den anderen Tag beheben lassen, doch Korrekturen sind möglich.
Klimaanlagen sind eigentlich Heizungen
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Panorama 26.07.19
Pflanzen statt Steingärten Hitzestau erfordert in Städten neue Konzepte

Künstlich gekühlte Räume sind allerdings keine Lösung, denn Klimaanlagen erzeugen einen Teufelskreis. "Je mehr man die Gebäude klimatisiert, desto mehr heiße Luft wird in die Umgebung abgegeben", sagt Aude Lemonsu vom französischen Wetterdienst Météo France.

Die Internationale Energieagentur warnt bereits vor einer "Kühlkrise": Sie schätzt, dass sich der Energieverbrauch durch Klimaanlagen bis 2050 verdreifachen wird - das Wachstum entspricht dem derzeitigen Verbrauch Deutschlands und der USA zusammen.
Grüne Dächer und weiße Straßen
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Ratgeber 26.07.19
Auch ohne grünen Daumen So überstehen Balkonpflanzen die Hitze

Viele Städte setzen auf eine Begrünung. Sie wollen nicht nur Schattenplätze schaffen, sondern auch die sogenannte Evapotranspiration fördern - die Verdunstung von Wasser durch Pflanzen, die die Atmosphäre kühlt. Singapur ist dabei international eine der Vorreiterstädte: Sie hat seit den 60er Jahren nicht nur Bäume gepflanzt und Parks angelegt, sondern begrünt auch die Fassaden und Dächer vieler Hochhäuser.

Auch Straßen und Dächer können zur Kühlung beitragen, wie Versuche in den USA gezeigt haben. Die Stadt New York etwa hat in einer "Cool Roofs"-Initiative mehr als 500.000 Quadratmeter Dachflächen weiß streichen lassen, damit sie das Sonnenlicht reflektieren. In Los Angeles wurden ganze Straßen weiß gestrichen. Das soll laut Straßenamt nicht nur den Energieverbrauch von Klimaanlagen reduzieren, sondern auch hitzebezogene Todesfälle verhindern.

Dabei sind weiße Häuser keine wirkliche Innovation. Die Menschen in vielen wärmeren Regionen der Erde gestalten ihre Bleiben schon seit Jahrhunderten möglichst hell, so etwa im Mittelmeerraum. "Nicht umsonst gibt es in Griechenland wie auf Santorin vor allem weiße Häuser", sagt Stefan Emeis vom Karlsruher Institut für Technologie (KIT).
Erdwärme soll künstliche Klimaanlagen ersetzen

Bei einer Temperatur von rund 26 Grad Celsius kann "ein dunkles Dach bis zu 80 Grad Celsius heiß werden", sagt Städtebau-Ingenieurin Amandine Crambes von der französischen Umwelt- und Energiebehörde Ademe. "Das gleiche Dach in heller Farbe kommt auf 45 Grad, ein begrüntes Dach sogar auf 29 Grad." Experten raten Städten auch, offene Wasserflächen anzulegen. Denn Wasser erhitzt sich langsamer als Luft. Auch aus Kostengründen abgestellte Springbrunnen könnten wieder in Gebrauch genommen werden.

Sie gelten als teuer und benötigen große Flächen - doch einige Städte setzen auf Geothermie-Anlagen: Sie können Räume mithilfe der Temperaturen im Erdreich kühlen. Dazu sind spezielle Pumpen nötig, die die unterschiedlichen Temperaturen über und unter der Erde direkt zum Kühlen nutzen oder den Temperaturunterschied in Strom verwandeln, mit dem dann Klimaanlagen betrieben werden können.

Eine solche Anlage, die teils auf Geothermie setzt, gibt es etwa im Westen von Paris. Auf dem Gelände des früheren Renault-Werks werden damit mehr als 350.000 Quadratmeter Bürofläche gekühlt. Der deutsche Bundesverband Geothermie drängt die Politik zu einem Ausbau der erneuerbaren Energieform.
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Quelle: n-tv.de, lwe/AFP
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Wohnung ohne Privatsphäre ? - Vorsicht bei Mietverträgen mit dem Partner

Postby Weltbookadmin47 » 1. Aug 2019 09:36

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Vorsicht-b ... 78414.html

Donnerstag, 01. August 2019
Wohnung ohne Privatsphäre ? - Vorsicht bei Mietverträgen mit dem Partner
Mietvertrag

Wer mit einer nahe stehenden Person einen Mietvertrag abschließt, sollte darauf achten, dass dieser keine Vorteile erlangt, die man einer fremden Person nicht gewährt hätte.

(Foto: Jens Schierenbeck/dpa-tmn/dpa)
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Angehörige als Mieter - das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meistens weniger, die anderen sparen Steuern. Das funktioniert aber nur, wenn Mieter und Vermieter Spielregeln einhalten.

Das Finanzamt erkennt zwischen Angehörigen nur Abmachungen steuerlich an, die auch unter Fremden üblich sind. "Bei Verträgen zwischen nahe stehenden Personen schaut das Finanzamt immer kritisch hin und prüft, ob der Vertrag so auch mit einer fremden Person abgeschlossen worden wäre", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Dies bestätigt ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg zu einer von Lebensgefährten gemeinsam genutzten Wohnung (Az.: 1 K 699/19).

Im verhandelten Fall lebte eine Immobilienbesitzerin mit ihrem Partner im Obergeschoss ihres Hauses. Der Lebensgefährte überwies der Frau monatlich einen als Miete bezeichneten Betrag in Höhe von 350 Euro und hatte einen Mietvertrag über die hälftige Wohnung. Dennoch berücksichtigte das Finanzamt die Verluste aus der Vermietung nicht. Denn das Finanzamt unterstellte, dass die Vermieterin keinen Gewinn erzielen will.
Mietvertrag muss umgesetzt werden

Nach Ansicht des Finanzgerichts zu Recht: Das Mietverhältnis halte einem sogenannten Fremdvergleich nicht stand. Ein normaler Mieter lasse sich nicht auf die bloße Mitnutzung der Wohnung ohne Privatsphäre und ohne individuell und abgrenzbar zugewiesene Wohnräume ein. Dies hat zur Folge, dass einerseits die Ausgaben für die Wohnung nicht steuerlich abziehbar und andererseits die Mieteinnahmen als Verluste steuerlich nicht zu berücksichtigen sind.

"Wer mit einem Verwandten oder einer nahe stehenden Person zum Beispiel einen Arbeits- oder Mietvertrag abschließt, sollte darauf achten, dass der Angehörige keine Vorteile erlangt, die man einer fremden Person nicht gewährt hätte", fasst Klocke zusammen. Der Vertrag muss außerdem umgesetzt werden, also zum Beispiel der vereinbarte Lohn oder Miete gezahlt werden. Ob die Zahlung in bar erfolgt oder aufs Konto überwiesen wird, ist zunächst egal. Zumindest, solange Vermieter daran denken, dass Mieteinnahmen so oder so zu versteuern sind.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Vorsicht-b ... 78414.html
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Mietvertrag Vier Vertragsarten - Wann die Miete steigt oder Auszug ansteht

Postby Weltbookadmin47 » 11. Aug 2019 08:09

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-die-M ... 87387.html
Mietvertrag
Vier Vertragsarten - Wann die Miete steigt oder Auszug ansteht


In vielen älteren unbefristeten Verträgen finden sich unwirksame Klauseln.

(Foto: Jens Schierenbeck/dpa-tmn/dpa)
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Mit den Preisen im Supermarkt steigt auch die Wohnungsmiete? Das gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart wird. Welche Typen es bei Mietverträgen gibt und wem sie entgegenkommen.

Im Mietvertrag ist nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlungen entscheidend. Es geht auch um Mietdauer und Preiserhöhungen. Vier typische Verträge:

Der unbefristete Mietvertrag

Bei dem am häufigsten abgeschlossenen Mietvertrag ist das Ende nicht festgelegt. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vermieter dagegen dürfen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, zum Beispiel Eigenbedarf, und sie - je nach Wohndauer - drei bis neun Monate Vorlauf einhalten.

Außer bei Sozialwohnungen darf der Vermieter das monatliche Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Mieter muss dem zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist und Jahressperrfrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden, sagt der Deutsche Mieterbund.

Das heißt: Seit Einzug oder letzter Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Und relativ niedrige Mieten darf der Vermieter nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. "Die Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen", sagt Claudia Seibel von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Übrigens: In vielen älteren unbefristeten Verträgen finden sich unwirksame Klauseln. "So sind nach verschiedenen Urteilen in den letzten Jahren die meisten Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn ältere Formularmietverträge verwendet wurden", erklärt Seibel. Für Mieter kann sich eine Überprüfung lohnen.

Der Zeitmietvertrag

Hier steht das Ende von Anfang an fest. "Auch Mieter können diesen Vertragstyp nicht während der Laufzeit kündigen", sagt Anja Franz vom Mieterverein München.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 muss zusätzlich ein konkreter Befristungsgrund angegeben werden, etwa Eigenbedarf, Umbau oder Modernisierung der Wohnung. "Fehlt dieser Hinweis, hat dies zur Konsequenz, dass der Vertrag rechtlich wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt wird", so Franz.

Das Schlagwort "Eigenbedarf" reicht nicht als Grund, ergänzt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: "Das Verwandtschaftsverhältnis muss konkretisiert werden, damit der Mieter nachprüfen kann, ob die Befristung wirksam ist."

Zeitmietverträge können für beide Seiten Vorteile haben. "Das schafft auch beim Mieter klare Verhältnisse, und man erspart sich Streit und eventuelle Eigenbedarfskündigungen", so Wagner. Tritt der Grund der Befristung nicht mit Ablauf der Befristung ein, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Der Staffelmietvertrag

Er kann für einen unbegrenzten Zeitraum geschlossen werden. Mit der Staffelmiete werden die Mietzinssteigerungen von vornherein festgelegt. "Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen und es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden", erklärt Anja Franz.

Eine Vereinbarung dagegen, dass die Miete jedes Jahr um fünf Prozent steigt, ist unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten Quadratmeter-Preises nicht aus. "Wenn die Staffelmieten unwirksam vereinbart wurden, muss der Mieter die ursprünglich vereinbarte Miete bezahlen, die vereinbarten Staffeln gelten dann nicht. Der Vermieter darf dafür aber eine Mieterhöhung nach Mietspiegel geltend machen", sagt sie.

"Wenn die Einstiegsmiete und die Staffeln niedrig sind, kann so ein Staffelmietvertrag für Mieter attraktiv sein", meint Julia Wagner von Haus & Grund Deutschland. Denn außer den Staffeln sind weitere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen. Der Mieter weiß also, wie sich seine Miete in den nächsten Jahren entwickeln wird.

Der Indexmietvertrag

Hier ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft. "Die Miete wird im Laufe des Mietverhältnisses in dem Umfang teurer, wie der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland steigt", erklärt Anja Franz.

Der Vermieter darf die vereinbarte Miete frühestens ein Jahr nach Vertragsabschluss anheben. In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss er den alten und den aktuellen Preisindex angeben und die entsprechende Steigerung oder die Höhe der neuen Miete berechnen. Anders als bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ist dafür keine Zustimmung des Mieters notwendig, so Franz.

"Für den Vermieter ist die Indexmiete ein interessantes Modell", meint Julia Wagner. Die Mieteinnahmen entwickelten sich im Laufe der Zeit kontinuierlich. Für den Mieter hat das Modell den Vorteil, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsarbeiten des Vermieters ausgeschlossen sind. "Der Nachteil ist aber, dass der Preisindex und damit die allgemeinen Lebenshaltungskosten schneller steigen als die durchschnittlichen Kaltmieten", sagt Anja Franz.

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-die-M ... 87387.html
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Minus von 3,5 Prozent - Zahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter

Postby Weltbookadmin47 » 14. Aug 2019 09:02

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https://www.n-tv.de/politik/Zahl-der-So ... 05347.html

Mittwoch, 14. August 2019
Minus von 3,5 Prozent - Zahl der Sozialwohnungen schrumpft weiter
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Im Vergleich zu 2017 gab es im vergangenen Jahr 42.500 Sozialwohnungen weniger.

(Foto: Ole Spata/dpa)
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Vor allem in Großstädten fehlt günstiger Wohnraum. Darunter leiden insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen. Sozialwohnungen könnten Abhilfe schaffen. Doch diese werden zunehmend knapp - obwohl neu gebaut wird.

Der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland ist weiter rückläufig. Auch im vergangenen Jahr sind deutlich mehr Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen weggefallen als neu gebaut wurden. So gab es zum Jahresende 2018 fast 42.500 Sozialwohnungen weniger als noch ein Jahr zuvor, ein Minus von 3,5 Prozent. Das geht aus der Antwort des Innenministeriums auf eine Anfrage aus der Linksfraktion hervor.
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Politik 18.06.19
Investoren abgeschreckt? Berlin ebnet Weg für Mietendeckelung

Insgesamt wurden zum Jahreswechsel fast 1,18 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland vermietet. Bei diesen Wohnungen sind die Mieten staatlich reguliert und dadurch vergleichsweise niedrig. Nur Menschen, bei denen die Behörden einen besonderen Bedarf sehen, dürfen dort wohnen. Zentrales Kriterium ist das Haushaltseinkommen - allerdings sind die Einkommensgrenzen von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. In der Regel dürfen die Mieter auch dann in der Sozialwohnung bleiben, wenn sie nach einiger Zeit mehr verdienen.

Sozialwohnungen bleiben aber nicht ewig Sozialwohnungen. Nach einer bestimmten Zeit, üblicherweise 30 Jahren, fallen sie aus der Bindung und können normal am Markt vermietet werden. Weil seit den achtziger Jahren nur wenige Sozialwohnungen neu gebaut wurden, fehlt es heute an Ersatz. In den vergangenen 15 Jahren hat sich ihre Zahl etwa halbiert. Inzwischen werden mit staatlicher Förderung zwar wieder vermehrt solche Wohnungen gebaut - doch das reicht nicht, um die Gesamtzahl konstant zu halten. Allein im vergangenen Jahr fielen der Statistik zufolge bundesweit rund 70.000 Sozialwohnungen aus der Bindung, etwa 27.000 wurden neu gebaut.
Linke fordern Rettungsprogramm
Wohnungsbesichtigung.jpg
Wirtschaft 06.06.19
Geringe Entspannung auf Mietmarkt Bauboom hält mit Wohnungsbedarf nicht Schritt

Die Linken-Wohnungsexpertin Caren Lay fordert deshalb ein "Rettungsprogramm für den Sozialen Wohnungsbau". Statt Fördergelder wie geplant zu senken, müssten zehn Milliarden Euro investiert und 250.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden. Im vergangenen Jahr hatte der Bund den Ländern rund 1,5 Milliarden Euro für die sogenannte Wohnraumförderung zur Verfügung gestellt.

Außerdem müssten einmal geförderte Sozialwohnungen künftig immer Sozialwohnungen bleiben, sagte Lay. Nach ihrer Rechnung fehlen in Deutschland derzeit mehr als fünf Millionen Wohnungen für Menschen mit geringen Einkommen.

In fast allen Bundesländern sind die Zahlen rückläufig. Einzig in Bayern (plus 1285 Wohnungen) und in Sachsen (plus 161 Wohnungen) wurden im vergangenen Jahr mehr Sozialwohnungen gebaut als aus der Bindung fielen. In Berlin blieb das Verhältnis stabil. In Brandenburg dagegen schrumpfte der Sozialwohnungsbestand innerhalb eines Jahres um mehr als 12.200 Wohnungen oder fast 30 Prozent.

Die meisten Sozialwohnungen pro Einwohner gab es 2018 in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin, die wenigsten im Saarland und in Sachsen-Anhalt. In absoluten Zahlen führt das einwohnerstarke Nordrhein-Westfalen mit mehr als 450.000 geförderten Wohnungen - im Saarland dagegen gab es nur 530 Mietwohnungen mit Belegungsbindung.

Quelle: n-tv.de, jpe/dpa https://www.n-tv.de/politik/Zahl-der-So ... 05347.html
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Wieder was gelernt - Was bringt ein Mietendeckel ?

Postby Weltbookadmin47 » 28. Aug 2019 08:47

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https://www.n-tv.de/mediathek/audio/Wie ... 32957.html

Mittwoch, 28. August 2019
Wieder was gelernt - Was bringt ein Mietendeckel ?
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(Foto: picture alliance/dpa)
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In Berlin will die Politik den Mietenwahnsinn mit einem Deckel stoppen. Der Plan sieht aber nicht nur Obergrenzen vor, teilweise können Mieter auf drastische Senkungen hoffen. Mietervereine jubeln, die Immobilienwirtschaft spricht von einem Angriff auf das private Eigentum.

Darum geht's in dieser Folge von "Wieder was gelernt". Lesen Sie hier einen kurzen Auszug.
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Wirtschaft 26.08.19
Plan von Berliner Bausenatorin Radikaler Mietendeckel stößt auf kräftig Gegenwind

Am Wochenende ging ein Beben durch die Berliner Immobilienwirtschaft. Anlass war ein Eckpunktepapier von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher für einen Mietendeckel. Das sieht vor, dass für alle Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, Obergrenzen gelten sollen. Wie hoch diese Grenze ist, soll nur davon abhängen, wann die Wohnung zum ersten Mal bezogen wurde. Die einfache Formel lautet: Je älter, desto günstiger. Die Lage spielt keine Rolle. Das könnte den Berliner Wohnungsmarkt kaputt machen, sagt Kai Warnecke, der Präsident von Haus und Grund.

"Verschlimmbessern ist noch ein freundliches Wort. Es ist eine dramatische Verschlechterung. Es kann ab sofort nur gelten, dass Investitionen in den Wohnungsbestand eingestellt werden müssen. Das bedeutet, dass man nur noch die Sachen macht, die notwendig sind, um das Gebäude zu erhalten."

Mieterverbände sind anderer Meinung. Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, glaubt, dass die strenge Deckelung helfen wird, den Mietenwahnsinn in beliebten und damit teuren Berliner Bezirken wie Kreuzberg oder Mitte zu stoppen.
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Wirtschaft 16.08.19
Jeder fünfte Betrieb betroffen Handwerk wird aus Innenstädten verdrängt

"Die Berliner Durchschnittsmiete beträgt nach dem letzten Mietspiegel 6,70 Euro. Das ist aus meiner Sicht auskömmlich. Warum dann 25-Euro-Mieten erforderlich sind, kann ich nicht nachvollziehen. Wäre die Mietpreisbremse erfolgreich, hätten die Vermieter sowieso Einbußen. Aber sie missachten die Mietpreisbremse, deswegen können sie diese Preise auch realisieren."

Welche weiteren Argumente aus Sicht der Immobilienwirtschaft gegen und aus Sicht der Mieter für die Decklung sprechen und in welchem Punkt beide Seiten einig sind, erfahren Sie in dieser Ausgabe von "Wieder was gelernt".
Wieder was gelernt

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Quelle: n-tv.de, chr https://www.n-tv.de/mediathek/audio/Wie ... 32957.html
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Bestandsimmobilien gefragt - Baukindergeld sorgt für Ansturm auf Häuser

Postby Weltbookadmin47 » 29. Aug 2019 08:57

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Baukinderg ... 35929.html
Bestandsimmobilien gefragt - Baukindergeld sorgt für Ansturm auf Häuser
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(Foto: imago/Christian Ohde)
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Das Baukindergeld soll eigentlich den Wohnungs- und Hausbau fördern. Doch viele nutzen die Förderung nur zum Kauf von bestehenden Eigenheimen. Im Schnitt zu Preisen von knapp 270.000 Euro fürs Haus. Vor allem in Städten wird nur wenig gebaut.

Die Bundesbürger haben 2018 auch wegen des Baukindergeldes so viele Ein- und Zweifamilienhäuser gekauft wie noch nie. Gerade im Umland von Großstädten griffen Immobilieninteressenten zu, zeigt eine Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS).

Nach leichten Rückgängen in den Vorjahren stieg die Zahl der Abschlüsse um 2,1 Prozent auf den Rekord von 248.500.
Baukindergeld zeigt Wirkung

"Das im vergangenen Jahr eingeführte Baukindergeld hat zu einem zusätzlichen Run auf Eigenheime geführt", erklärte GEWOS-Experte Sebastian Wunsch. Der Umsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern sprang laut der Angaben binnen Jahresfrist um fast zehn Prozent auf 66,3 Milliarden Euro. Das war der siebte Höchststand in Folge. Dafür waren vor allem Eigentümerwechsel von Bestandsgebäuden verantwortlich. Bei Eigentumswohnungen zeigte der Trend abwärts.

Beim Baukindergeld der Bundesregierung gibt es über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt 12.000 Euro pro Kind für den Kauf oder Bau einer Immobilie. Politisches Ziel der im Herbst 2018 eingeführten Förderung ist es, Alleinerziehende und Familien in Zeiten stark steigender Immobilienpreise zu unterstützen. "Gerade im zweiten Halbjahr haben wir einen Ansturm auf Eigenheime gesehen", sagte Wunsch. Das Baukindergeld habe bei vielen Käufen eine Rolle gespielt.

Auch Banken hatten von einer hohen Nachfrage nach der Förderung berichtet, die nicht unumstritten ist. Kritiker bemängeln, sie sorge nur für Mitnahmeeffekte, schaffe aber keine neuen Wohnungen.
Umland der großen Städte besonders begehrt

Im Schnitt wechselten laut GEWOS Eigenheime zum Preis von 267.000 Euro den Besitzer, ein Plus von 7,5 Prozent. Immobilieninteressenten griffen vor allem im Umland großer Städte zu: Im Kreis Pinneberg bei Hamburg etwa kletterte die Zahl der Haus-Käufe 2018 um fast ein Viertel (23,6 Prozent) und im Main-Kinzig-Kreis bei Frankfurt um knapp ein Fünftel (19 Prozent). Auch um Köln, Düsseldorf, Hannover schlugen Käufer zu. In den Metropolen sanken die Zahlen mit Ausnahme von Hamburg dagegen - vor allem in Frankfurt und Stuttgart. "Die Umlandkreise der großen Städte gehören traditionell zu den umsatzstärksten regionalen Eigenheimmärkten", sagte Wunsch.

Während die Nachfrage nach Häusern ungebrochen war, gingen die Käufe von Eigentumswohnungen 2018 zurück - wenn auch weniger stark als in den Vorjahren. Die Transaktionen sanken um 0,8 Prozent auf 313.000. Zugleich kletterten die Preis um 5,6 Prozent auf im Schnitt 210.500 Euro. Gerade in den Großstädten fänden Interessenten kaum Wohnungen, da auch der Neubau nur schleppen voran komme, sagte Wunsch.

Unterm Strich sank die Zahl der Käufe in den zehn größten deutschen Städten deutlich um 6,0 Prozent, wobei Berlin mit einem Minus von 11,7 Prozent herausragte. Die Zahl der Wohnungsinserate auf Immobilienplattformen gehe bei hoher Nachfrage sukzessive zurück, sagte Wunsch. "Der Markt scheint nun vollends leer gefegt zu sein."

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Baukinderg ... 35929.html
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Kleinere Bleibe gesucht - Ohne Vermieter platzt der Tausch

Postby Weltbookadmin47 » 3. Sep 2019 09:27

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Kleinere Bleibe gesucht - Ohne Vermieter platzt der Tausch
Mietvertrag

Bei einer Neuvermietung können Vermieter die Miete anheben.

(Foto: Dieter Assmann/dpa)
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Wer umziehen möchte, wird mancherorts bei Tauschbörsen fündig. Ohne die Unterstützung des Vermieters geht es aber nicht. Was Mieter wissen sollten.

Es könnte so einfach sein: Der älteren Frau ist ihre Vier-Zimmer-Wohnung zu groß geworden, seit ihr Mann nicht mehr lebt und die Kinder aus dem Haus sind. Dem Pärchen, das demnächst Nachwuchs erwartet, käme die große Wohnung gerade recht. Ihre zwei Zimmer reichen bald nicht mehr. Warum also nicht tauschen?

"In der Tat wäre der Wohnungstausch ein Weg, um der Wohnungsknappheit besonders in großen Städten und Ballungsgebieten zu begegnen", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dabei entstehen zwar keine zusätzlichen Wohnungen. Aber die vorhandenen Wohnflächen werden besser genutzt.
Vermieter darf die Miete anheben

Trotzdem bleiben Mieter oft in ihren zu groß gewordenen Wohnungen. Ein Grund: Nach der Erfahrung von Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg, sind Vermieter meist nicht an einem Tausch interessiert. "Die meisten erhoffen sich nach dem Auszug des alten Mieters bei einer Neuvermietung höhere Mieten. Die würden sie bei einem Tausch nicht realisieren können", so Chychla.

Denn bei einer Neuvermietung können Vermieter die Miete anheben. Wenn eine Zwei-Zimmer-Wohnung dann aber genauso viel oder sogar mehr kostet als die alte Vier-Zimmer-Wohnung, verzichten viele Mieter lieber auf den Wohnungswechsel.

"Bei einem Wohnungstausch werden neue Mietverträge abgeschlossen oder die Tauschpartner treten in den Mietvertrag des jeweils anderen ein", erklärt Chychla. Bei beiden Varianten geht es aber nicht ohne die Mitwirkung des Vermieters.

Ein Tausch, bei dem die Konditionen für beide Partner gleich bleiben, wäre eine Möglichkeit, Wohnraum bedarfsgerechter zu nutzen. "Aber es gibt in Deutschland kein Recht auf Wohnungstausch. Wenn die Vermieter nicht mitspielen, können Mieter nicht viel machen", betont Happ.
Keine Kündigung riskieren

Keinesfalls sollten Mieter ihre Wohnungen hinter dem Rücken der Vermieter tauschen. "Sonst riskieren beide die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund beziehungsweise die fristgemäße Kündigung, jedenfalls wenn sie den Tausch nach Abmahnung nicht rückgängig machen", warnt Rechtsanwältin Alice Burgmair von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Denn dann handelt es sich um die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der jeweiligen früheren Wohnung.

Eine Möglichkeit, ohne neuen Mietvertrag zu tauschen, könnte die Untervermietung der eigenen Wohnung an den jeweiligen Tauschpartner sein. "Das ist aber auch nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich", so Gerold Happ. Der darf zwar die Untervermietung nicht ohne Weiteres verbieten: Der Untervermieter hat gegenüber seinem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn dafür ein berechtigtes Interesse vorliegt und nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll.
Untervermietung ist eine heikle Lösung

Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter aber sein Veto einlegen. "Wer die gesamte Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, muss nach erfolgloser Abmahnung ebenfalls mit einer Kündigung rechnen", betont Alice Burgmair.

"Selbst wenn der Vermieter zustimmt, ist die Sache heikel", so Happ. "Denn der Mieter bleibt ja in seinem bisherigen Mietvertrag, mit allen Rechten und Pflichten." Das heißt, er muss für Miete und Betriebskosten aufkommen und sorgsam mit der Mietsache umgehen. Wenn sein Untermieter das nicht tut, muss er für Schäden und Kosten aufkommen.

Es gibt bundesweit verschiedene Versuche, in kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaften, die über größere Bestände an Wohnungen verfügen, Tauschbörsen zu installieren. Ziel ist, dass ihre Mieter und Mitglieder untereinander tauschen. Die Mieten der alten Verträge werden beibehalten oder nur geringfügig angepasst. "Aber das läuft nur ganz zäh an, selbst wenn die Konditionen für beide Partner gut sind", beobachtet Siegmund Chychla.
Nicht immer fällt der Umzug leicht

Ein Grund könnte sein, dass den Mietern der Aufwand für den Umzug zu hoch ist. Auch emotionale Aspekte spielen eine Rolle. "Ältere Menschen haben oft große, schwere Möbel, von denen sie sich nicht trennen möchten, die aber nicht in eine kleine Wohnung passen. Außerdem wollen sie nicht aus ihrer vertrauten Umgebung weg. Um solchen Mietern den Umzug schmackhafter zu machen, bieten manche Wohnungsunternehmen sogar Prämien an", sagt Gerold Happ. "Aber das scheint auch nicht gut angenommen zu werden."

Wer einen Partner gefunden hat und den Vermieter vom Tausch überzeugen konnte, sollte versuchen, in den alten Bestandsmietvertrag des jeweiligen Partners einzusteigen. "Das ist die unkomplizierteste Lösung", sagt Alice Burgmair. Es ist auch möglich, zusätzliche Vereinbarungen zu treffen. So kann zum Beispiel die Übernahme von Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden, wenn das noch nicht der Fall war.

Oder die beiden Mieter und der Vermieter einigen sich doch auf einen moderaten Anstieg der Miete. "Der Vermieter sitzt am längeren Hebel und kann Forderungen stellen", so die Rechtsanwältin. Für die Mieter kann ein Tausch auch dann interessant sein, wenn sie die günstigen Konditionen der Vorgänger nicht hundertprozentig übernehmen. Schließlich ersparen sie sich mit dem Tausch eine aufreibende Wohnungssuche.

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Ohne-Vermi ... 45482.html
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Stimmrecht für "Geisterwohnung" - Eigentümergemeinschaft - wer entscheidet

Postby Weltbookadmin47 » 6. Sep 2019 09:26

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Eigentueme ... 54479.html
Stimmrecht für "Geisterwohnung" - Eigentümergemeinschaft - wer entscheidet ?
Sanierte Wohnhäuser in Berlin-Kreuzberg. Foto: Bernd von Jutrczenka/Archiv

Eine Einschränkung des Stimmrechts bei WEGs ist laut BGH nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen möglich.

(Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa)
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Viele Entscheidungen treffen Wohnungseigentümer gemeinsam. Aber welche Einschränkungen gibt es, wenn Wohnungen auch nach langer Zeit noch nicht fertig sind? Der BGH fällt ein Urteil gefällt.

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wie viel zu sagen hat, beschäftigt auch den Bundesgerichtshof (BGH). Er entschied, was passiert, wenn eine WEG das Stimmrecht nach der geplanten Wohnfläche berechnet, aber einige Wohnungen seit Jahrzehnten nicht fertiggestellt sind. Hier kann es zulässig sein, die Regelung bis zur Baufertigstellung zu begrenzen. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor (Az.: V ZR 72/18), über das die Zeitschrift "NJW Spezial" (17/2019) berichtet.

Im verhandelten Fall sollte eine große Wohnanlage in vier Bauabschnitten fertiggestellt werden. Nach mehr als 20 Jahren sind aber nur zwei Gebäude mit 122 Einheiten vollendet. Die Bauträgerin wollte 120 weitere Einheiten bauen - da dies nicht geschah, bezeichnet der BGH sie als "Geisterwohnungen". Nach den Miteigentumsanteilen steht der Bauträgerin wegen der geplanten Wohnfläche ein Stimmkraftanteil von rund 48 Prozent zu.
Gericht beschränkt Stimmkraft

Dagegen hatten sich andere Eigentümer gewehrt. Auf einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss, die Regelung zu ändern, abgelehnt, da er nicht die nötige Drei-Viertel-Mehrheit erhielt. Der Fall landete vor Gericht und das zuständige Amtsgericht legte fest, dass der Bauträgerin bis zur Fertigstellung ihrer Wohnungen nur 36 Prozent der Stimmen zustehen. Das Landgericht bestätigte diese Entscheidung in der Berufung, der BGH weist die Revision nun zurück.

Eine Einschränkung des Stimmrechts ist laut BGH nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen möglich. Wie in diesem Fall: Die Teilungserklärung sei ersichtlich von der zeitnahen Fertigstellung aller Wohnungen ausgegangen.
Eigentümer werden fremdbestimmt

Die Beklagte habe eine faktische Mehrheit, weil bei gut 120 Mitgliedern regelmäßig nicht alle anwesend oder vertreten seien. Die anderen Eigentümer werden nach Ansicht des BGH fremdbestimmt von einer Miteigentümerin, die keine Wohnungen hält und daher von den Entscheidungen nur in Randbereichen berührt werde.

Es sei nicht absehbar, dass die weiteren Sondereigentumseinheiten bald errichtet werden. Deshalb kann es nach Ansicht des BGH als unbillig angesehen werden, die übrigen Wohnungseigentümer an einer Stimmrechtsregelung festzuhalten, nach der die nicht errichteten Einheiten bei der Bemessung voll zu berücksichtigen sind. Auch mit 36 Prozent der Stimmkraft verbleibe der Bauträgerin eine ausreichende Stimmkraft.
*Datenschutz

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Eigentueme ... 54479.html
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Maßnahmen gegen Einbrecher - Mieter können nicht mehr Schutz verlangen

Postby Weltbookadmin47 » 24. Sep 2019 13:26

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-koe ... 90120.html

Dienstag, 24. September 2019
Maßnahmen gegen Einbrecher - Mieter können nicht mehr Schutz verlangen
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Bei geplanten baulichen Veränderungen im Rahmen des Einbruchsschutzes ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
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Zusätzliche Schlösser, verstärkte Fenster und ein Spion in der Tür: Eine gut geschützte Wohnung ist vielen Mietern wichtig. Mehr Schutz kann aber auch heißen: mehr Miete. Was man beachten muss.

Mieter können nach ihrem Einzug nicht vom Vermieter verlangen, dass dieser ihre Wohnung sicherer macht. Sie haben nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) keinen Anspruch auf einbruchhemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage.

Investiert der Vermieter dennoch in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung und Modernisierung, so der DMB. Bedeutet: Er kann die Miete erhöhen. Acht Prozent der Kosten von so einer Baumaßnahme lassen sich auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wollen Mieter ihre Wohnung auf eigene Faust und Kosten nachrüsten, gilt es einiges zu beachten. So ist bei geplanten baulichen Veränderungen im Rahmen des Einbruchschutzes der Wohnung die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies gilt beispielsweise auch für den Einbau eines Sicherheitsschlosses. Dabei sollte auch unbedingt geklärt werden, was mit den Umbaumaßnahmen nach dem Ende des Mietverhältnisses passiert - beziehungsweise, ob der Mieter für einen Rückbau in den ursprünglichen Zustand geradestehen muss. Laut Gesetz ist es möglich, dass der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, sodass noch einmal hohe Kosten durch den Rückbau auf den Mieter zukommen könnten.
Abstand bei Modernisierungsvereinbarung?

Der DMB rät zu einer Modernisierungsvereinbarung. Darin kann festgehalten werden, dass es dem Mieter gestattet ist, Baumaßnahmen durchzuführen - und dass er diese beim Auszug nicht beseitigen muss. Außerdem lässt sich regeln, dass der Vermieter für den Verbleib der wohnwertverbessernden Sicherheitseinbauten einen Abstand zahlt.

Ist der Eingriff weniger drastisch, können Maßnahmen, die keine baulichen Veränderungen darstellen, vom Mietern auch ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Denkbar wären hier beispielsweise die Installation von Bewegungsmeldern an Fenstern und Türen oder das Anbringen eines zusätzlichen Sicherungsriegels an der Haustür. Auch der Mieter kann hierfür Zuschüsse von der KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) beantragen. Allerdings dürfte dies aufgrund der Förderbedingungen - bezuschusst werden für Einzelmaßnahmen des Einbruchschutzes maximal zehn Prozent der Gesamtkosten zwischen 2000 und 15.000 Euro - wenig attraktiv sein.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-koe ... 90120.html
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Hauskauf ohne Trauschein - Wie sich Unverheiratete absichern

Postby Weltbookadmin47 » 10. Oct 2019 16:49

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Donnerstag, 10. Oktober 2019
Hauskauf ohne Trauschein - Wie sich Unverheiratete absichern
Der Schlüssel für die eigenen vier Wände - auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie bei der Planung an alle juristischen Fragen denken. Foto: beyond/BreBa

Der Schlüssel für die eigenen vier Wände - auch unverheiratete Paare können gemeinsam eine Immobilie kaufen, wenn sie bei der Planung an alle juristischen Fragen denken.

(Foto: dpa-tmn)
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Ins Traumhaus ohne Trauschein? Für viele Paare ist das selbstverständlich. Bei Tod oder Trennung kann es aber Probleme geben. Lösen lassen sich diese durch eine gemeinsame GbR.

Für Ehepaare ist die Lage nach einem Immobilienkauf meist klar. Stirbt ein Partner, wird der andere automatisch Erbe - auch von der gemeinsamen Immobilie. Und im Falle einer Trennung greifen meist die Regeln zum Zugewinnausgleich.

Bei Unverheirateten ist das anders. Für sie gibt es solche Regelungen nicht automatisch. Sie müssen extra vereinbaren, was im Fall von Tod und Trennung mit Haus oder Wohnung passiert. Eine Möglichkeit: Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Und das ist einfacher als gedacht.

Eine solche Gesellschaft entsteht im Prinzip schon, sobald zwei Leute gemeinsam kaufen. Es sind weder ein Gründungsvertrag noch ein Eintrag ins Handelsregister noch Gründungskapital erforderlich.

Als Käufer treten dann nicht die einzelnen Personen auf, sondern die von beiden gebildete GbR. Die GbR kommt auch als Eigentümerin ins Grundbuch, ergänzt um die Namen der Gesellschafter.
GbR ermöglicht Paaren flexible Gestaltung

In einem solchen Konstrukt sieht Dominik Hüren, Sprecher der Bundesnotarkammer in Berlin, einen Vorteil: "Über eine Immobilien-GbR können Paare Details individueller bestimmen."

So lässt sich etwa in Krisenzeiten möglichem Streit ums Haus vorbeugen. Beispielsweise darum, wem das gekaufte Haus gehört und welcher Teil dem Partner zukommt.

Grundsätzlich ist rechtlich derjenige Eigentümer, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide Partner drin, gehört ihnen jeweils die Hälfte. Dies gilt jeweils unabhängig davon, wie viel Geld jeder Partner ins Haus steckt. Das bringt bei einer Trennung häufig Ärger.
Anteile am Kaufpreis können besser verteilt werden

In der GbR können "die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden", erläutert Hüren. Bringt ein Partner etwa 75 Prozent des Kaufpreises auf, wird er zu drei Vierteln Anteilseigner der GbR. Der andere erhält das restliche Viertel. Bei einer Trennung wird das Gesellschaftervermögen versilbert: "Jeder bekommt seinen Anteil ausbezahlt."

Die Verteilung der GbR-Anteile ist variabel gestaltbar. Höhere oder niedrigere Tilgungsleistungen für den Baukredit, für Kindererziehung oder Eigenleistung können nach Angaben der Bundesnotarkammer berücksichtigt, bewertet und dem jeweiligen Partner zugerechnet werden. Über die erbrachten Leistungen wird Buch geführt.

Einzelheiten werden im Gesellschaftervertrag festgelegt, den das Paar als Gesellschafter der Immobilien-GbR miteinander schließt. Der Vertrag ist kein Muss, aber er trägt zur Klarheit bei.
Auch Regelungen zu Todesfällen möglich

In dem Papier lassen sich außerdem Einzelheiten wie das Erwerbsrecht eines Partners einschließlich der Konditionen vereinbaren. Geregelt wird auch, wer im Todesfall den eigenen GbR-Anteil übernimmt – im Zuge der angestrebten Absicherung wäre dies der überlebende Partner.

Ohne Regelung oder Testament gilt gesetzliche Erbfolge, der Lebenspartner ginge leer aus. Der Gesellschaftervertrag kann ohne Rechtsanwalt und Notar geschlossen werden. Weil der Vertrag das Innenleben der GbR beschreibt, wirkt er sich nicht auf das Grundbuch aus. Folglich ziehen Änderungen keine Grundbuchänderung und damit verbundene Kosten nach sich.
Banken akzeptieren Gesellschaftsform meist

Banken haben nach Erfahrung von Christoph Santel, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Santel & Petermann aus Bielefeld, kaum Probleme mit einer Immobilien-GbR als Darlehensnehmerin. Aus Bankensicht sei das Risiko mit dem eines herkömmlichen Immobilienkaufs vergleichbar. "Die Gesellschafter müssen ihre Bonität offen legen und haften persönlich", begründet er seine Einschätzung.

Für einen notleidenden Kredit stehe jeder Partner mit seinem gesamten Vermögen gerade. Im Darlehensvertrag werde entweder die GbR oder deren Gesellschafter genannt. Das hänge von der jeweiligen Bank ab. Sie sichert ihr Darlehen über das Grundbuch ab.

Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilie als Kapitalanlage kann die gesamtschuldnerische Haftung nachteilig sein. "Manche Banken setzen den vollen Kapitaldienst an, verteilen Mieteinnahmen aber nur entsprechend den individuellen GbR-Anteilen", erläutert Santel. Das Investment kann dann für eine Seite negativ ausfallen, selbst wenn es sich unter dem Strich rechnet.
Modell ist nicht unbedingt einfach

Auf jeden Fall sollten Paare im Vorfeld mit dem Geldinstitut klären, ob und wie der Immobilienerwerb über die GbR zu bewerkstelligen ist. Steuerberater sollten ebenfalls zu Rate gezogen werden. Das gilt vor allem, wenn ein Paar einer bereits bestehenden GbR eine Immobilie abkauft. Baukindergeld gibt es nicht: Diesen Zuschuss bekommen private Bauherren und Käufer; eine GbR besitzt diesen Status nicht.

Jörg Sahr von der Zeitschrift "Finanztest" der Stiftung Warentest betrachtet das GbR-Modell dann auch eher skeptisch. Er findet es kompliziert, weshalb es selten angewandt werde. Außerdem vermutet er, dass es schwerer ist, eine günstige Finanzierung zu bekommen: "Die Anteile an einer GbR können recht flexibel auf andere GbR mit eventuell schlechterer Bonität übertragen werden. Dagegen wird sich eine Bank absichern wollen". Zum Beispiel mit zusätzlichen Sicherheiten oder einem Risikozuschlag.

Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-sich-U ... 03454.html
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Schummeln verboten - Beim Hauskauf hilft Nachmessen

Postby Weltbookadmin47 » 21. Oct 2019 17:15

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Montag, 21. Oktober 2019
Schummeln verboten - Beim Hauskauf hilft Nachmessen
Ist die Wohnung kleiner als im Inserat beschrieben, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt. Dies ist sie nur, wenn im Mietvertrag falsche Angaben gemacht wurden. Foto: Andrea Warnecke

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden.

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Ist das neue Zuhause zu klein, ist das nicht nur ein Platzproblem. Verkäufer können sich haftbar machen, wenn sie falsche Angaben machen. Wie beugen Käufer Ärger vor?

Wohnraum ist teuer. Umso ärgerlicher ist es daher, wenn das neue Zuhause am Ende kleiner ist als vereinbart - ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Welche Rechte haben Käufer dann, und wie können sie Probleme vermeiden?

"Die Bauträger schaffen es in der Praxis nicht immer, die Pläne eins zu eins umzusetzen", erklärt Sabine Feuersänger vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Es sei "gar nicht so selten", dass neu gebaute Wohnungen am Ende kleiner seien als im Plan vorgesehen. Bauträger begründen demnach Abweichungen mit Änderungen, die während der Bauphase erforderlich werden, beispielsweise durch behördliche Auflagen.
Bauträger legen oft Toleranzgrenze fest

Um sich abzusichern, nehmen viele Bauträger eine Toleranzgrenze zwischen zwei und fünf Prozent in den Kaufvertrag auf, so Feuersängers Erfahrung. Der Käufer muss dann Abweichungen der Wohnfläche bis zu dieser Grenze hinnehmen. "Das Beste für sie wäre, die Klausel streichen und eine Beschaffenheitsgarantie festlegen zu lassen. Dann muss der Bauträger die vertraglich vereinbarte Wohnfläche garantieren." Wegen der starken Nachfrage nach Immobilien sitzen die Käufer aber in der Regel am kürzeren Hebel.

Eine andere Möglichkeit wäre, die Klausel aus dem Vertrag streichen zu lassen, ohne etwas anderes zu vereinbaren. Das ist aber riskant, erklärt Feuersänger: Wenn der Käufer dann den Kaufpreis wegen zu geringer Wohnfläche mindern will, müsse er die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigen. "Und die geht von einer Toleranzgrenze von acht bis zehn Prozent aus." Liegt die Abweichung darunter, hat der Käufer schlechte Karten.
Rat: Beim Hauskauf ausmessen lassen

Bei gebrauchten Häusern oder Wohnungen stehen die Mauern dagegen schon bei Vertragsschluss. Käufer sollten bei der Besichtigung ausmessen oder dies von einem Sachverständigen erledigen lassen, empfiehlt Michael Sittig von der Stiftung Warentest in Berlin. "Selbst bei der aktuell angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt sollte der Käufer das zur Bedingung machen, ehe er die Wohnung kauft."

Denn nicht jeder Verkäufer ist ehrlich. Bei der Größe zu schummeln, um den Kaufpreis in die Höhe zu treiben, ist aber keine gute Idee: Machen Verkäufer falsche Angaben zur Wohnfläche, können sie unter Umständen zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet werden. "Unkorrekte Angaben und solche, die von den Käufern missverstanden werden könnten, müssen sie aktiv korrigieren", erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann. "Das gehört zu ihren vorvertraglichen Pflichten."

In einem Beschluss sprach der Bundesgerichtshof (BGH) einem Käufer Schadenersatz zu, weil ihm eine Wohnung unter Vortäuschung falscher Tatsachen verkauft wurde (Az: V ZR 186/18). Die Wohnfläche war weniger als halb so groß wie angegeben. Nach Angaben der Verkäuferin betrug sie 125 Quadratmeter auf zwei Etagen. Bei der Besichtigung waren beide Etagen wohnlich eingerichtet und im Grundriss als Wohnbereich gekennzeichnet.
BGH: Verkäufer muss ausdrücklich berichtigen

Die Verkäuferin machte sogar den Vorschlag, das Souterrain später in eine Einliegerwohnung zu verwandeln. Damit hatte sie völlig falsche Angaben über die Größe der Wohnfläche gemacht. Denn in der Teilungserklärung, die dem Käufer vor Vertragsabschluss ausgehändigt wurde, war lediglich eine Wohnfläche von 68,66 Quadratmetern und eine zusätzliche Nutzfläche von 55,20 Quadratmetern ausgewiesen. Der Grund: Das Souterrain war wegen zu geringer Deckenhöhe überhaupt nicht als Wohnbereich zugelassen.

Obwohl der Käufer sich mit der Teilungserklärung informieren konnte, genügte die Aushändigung nicht, befand der BGH. Die Verkäuferin war verpflichtet, den Käufer von sich aus ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Wohnnutzung des Souterrains unzulässig war. "Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadenersatz", so der BGH.

Generell gilt: Wer bei einem Immobilienverkauf wissentlich falsche Angaben macht, haftet für den entstehenden Schaden. Denn der Geschädigte kann grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. "Hat der Verkäufer aber keine Kenntnis, ist er auch nicht haftbar", stellt Heilmann klar. Das kann auch bei der Wohnungsgröße der Fall sein. Bei verwinkelten Wohnungen könnten Käufer und Verkäufer vorab einen Sachverständigen mit dem Ausmessen beauftragen, schlägt Feuersänger vor.
Verkäufer können Haftung nicht immer ausschließen

Ein Lösungsversuch aus Verkäufersicht: Oft enthalten Kaufverträge die Formulierung "Gekauft wie gesehen". "Damit schließen Verkäufer aus, dass der Käufer nachträglich Ansprüche stellt", so Heilmann. "Bei einer arglistigen Täuschung greift diese Klausel aber nicht." Dann kann der Käufer den Vertrag anfechten.

Dafür hat er ab dem Moment, in dem er von der falschen Angabe erfährt, ein Jahr Zeit, erklärt das Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. "Allerdings muss die Arglist bewiesen werden. Und das ist in der Praxis schwer zu bewerkstelligen."

Quelle: n-tv.de, Katja Fischer, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Beim-Hausk ... 41871.html
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Problem Wohnungsübergabe - Wie Mieter Ärger beim Auszug vermeiden

Postby Weltbookadmin47 » 8. Nov 2019 12:14

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Problem Wohnungsübergabe - Wie Mieter Ärger beim Auszug vermeiden
Vor der Wohnungsübergabe: Müssen Mieter nochmal putzen, wenn ihre ehemalige Wohnung schon seit zwei Wochen leersteht? Foto: Kai Remmers

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss.

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In der Nacht vor der Übergabe weißeln oder einen Teil der Kaution nie wieder sehen? Mieter sparen sich solchen Stress, wenn sie rechtzeitig prüfen, wie sie ihre Wohnung übergeben müssen.

Der Auszug aus der Mietwohnung steht an, ein Termin mit dem Vermieter zur Übergabe ist vereinbart. Wie gründlich Mieter reinigen müssen und was der Vermieter verlangen darf, entscheidet sich oft an kleinen Formulierungen.

Häufig muss der Mieter laut Vertrag die Wohnung in einen "ordnungsgemäßen Zustand" versetzen. "Konkret heißt das, dass grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind", sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Ist etwa wegen Unachtsamkeit eine Bodenfliese gesprungen, ist der Mieter gehalten, sie zu reparieren.

Davon zu unterscheiden ist die Rückgabe der Wohnung in "vertragsmäßigem Zustand". Dafür muss der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, erklärt Rolf Janßen. Er ist Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Hat der Mieter etwa eine Einbauküche installiert, muss er diese ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile wieder anbringen.
Spinnweben entfernen und Teppiche saugen

Solche Formulierungen sind aber nicht in Stein gemeißelt. "Mieter und Vermieter können jederzeit andere Absprachen treffen", stellt Inka-Marie Storm klar, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. So könne der Vermieter oder ein Nachmieter die Küche übernehmen. Einen Anspruch darauf hat der Mieter aber nicht.

Oft ist in Mietverträgen die Rede davon, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss. "Das bedeutet, dass die Räume frei von groben Verschmutzungen sein müssen", sagt Storm. Spinnweben sind zu entfernen, Böden müssen gefegt, Teppiche gestaubsaugt werden.

Auch bei der Frage, ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss, hilft ein Blick in den Mietvertrag. Grundsätzlich gehört Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und diese dem Gesetz nach zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters.
Starre Fristen für Tapezieren sind tabu

"Es besteht aber die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist", erklärt Rechtsanwältin Engel-Lindner. Meistens legen so die beiden Seiten fest, dass entweder beim Auszug oder nach gewisser Zeit renoviert werden muss. Die Fristen dürfen aber nicht starr festgelegt sein.

Außerdem gilt: "Eine Regelung im Mietvertrag, mit der der Mieter verpflichtet sein soll, die Räume bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung oder wann die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist unwirksam", sagt Engel-Lindner.

Erneuert der Mieter die Wände aber wegen einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, muss er Farben auswählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werden. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az: VIII ZR 224/07). Eine vertragliche Beschränkung auf "helle", "neutrale" oder "dezente" Farben oder dezente und neutrale Mustertapeten ist grundsätzlich zulässig, eine Beschränkung auf die Farbe Weiß nicht.
Vorabnahme schafft früh Klarheit

Sieht man der Wohnung die Nutzung an, muss das nicht teuer werden: "Halten sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete abgegolten", so Storm. Sind aber etwa im Teppich Brandlöcher zu sehen, kann der Mieter zu Schadenersatz verpflichtet sein.

Bei einer Vorabnahme fallen solche Probleme früh auf. Sie findet laut Immobilienexpertin Engel-Lindner einige Zeit vor dem eigentlichen Übergabetermin statt. Mieter und Vermieter klären, ob - und wenn ja, was - zu tun ist, damit die Wohnung problemlos übergeben werden kann. Danach ist noch Zeit für Nachbesserungen.

Unmittelbar vor der Übergabe können Mieter Fotos von der Wohnung machen, um ihren Zustand zu dokumentieren, erklärt Janßen. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, es hat sich jedoch schon oft in Streitfällen bewährt. "Grundsätzlich müssen Mieter und Vermieter das Protokoll nicht unterschreiben", so Engel-Lindner. Tun sie es, können beide Seiten davon ausgehen, dass sie mit den Feststellungen einverstanden sind.
Zeugen können im Zweifel helfen

"Wenn Streit zu befürchten sind, kann es auch ratsam sein, Zeugen bei der Wohnungsrückgabe hinzuziehen", so Janßen. Vor allem, wenn der Vermieter kein Übergabeprotokoll unterschreibt, ist der Zeuge wichtig. Falls nötig, kann er später vor Gericht aussagen.

Nach der Wohnungsrückgabe entscheidet der Vermieter, ob er die hinterlegte Kaution verwendet, um mögliche Ansprüche abzudecken. "Eine konkrete Frist gibt es nicht", so Storm. In der Regel werden dem Vermieter drei bis sechs Monate zugestanden, eventuelle Ansprüche zu benennen. Auf dieser Grundlage kann er die Kaution teilweise abrechnen.

Für zu erwartende Betriebskosten-Nachzahlungen kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. "Wenn es keine offenen Forderungen gibt, hat der Vermieter die Kaution sofort nach Mietende zurückzuzahlen", erklärt Janßen.

Quelle: n-tv.de, Sabine Meuter, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-Mieter ... 72552.html
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Bei abgenutzter Wohnung - Diese Rechte haben Mieter

Postby Weltbookadmin47 » 9. Nov 2019 12:11

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Diese-Rech ... 57360.html
Bei abgenutzter Wohnung - Diese Rechte haben Mieter
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Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat.

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Die Heizung ist veraltet, der Teppichboden nach Jahren abgenutzt, durch die Fenster zieht es. Müssen Mieter das hinnehmen? Und kann der Vermieter die Kosten für Renovierungen umlegen?

Beim Einzug in die Mietwohnung schien noch alles gut in Schuss. Doch nach einigen Jahren hat sich das geändert: Manches ist abgenutzt, anderes veraltet. Mieter haben dann das Gefühl, abwägen zu müssen: Können sie überhaupt Anpassungen fordern? Und wenn ja, kann dies dazu führen, dass die Miete steigt?

Im Grundsatz ist die Sache klar: "Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. "Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen - auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren."

Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.
Schäden an der Substanz muss Vermieter beseitigen

Die Türen sind verzogen, die Fenster und der mitvermietete Einbauschrank schließen nicht richtig, im Bad sind die Fugen kaputt? Solche Fälle sind nach Einschätzung des Experten ganz klar: "Es stellt sich immer nur die Frage: Wie war der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses und wie ist er jetzt?", erklärt Ropertz. Im Zweifel kann das Übergabeprotokoll helfen.

"Treten Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss", so Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart.

Während der Mangel besteht, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. "Die Mietminderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen", sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, halten Gerichte immer wieder in Urteilen fest.

Der Mietvertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter sogenannte Kleinreparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). "Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken." Fensterdichtungen zählten nicht dazu.
Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierung

"Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist", betont Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter beispielsweise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er erst einmal keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. "Es gibt kein Recht auf eine neue oder andere Heizung, solange die Öfen funktionieren", so die Anwältin.

"Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen", erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.

An der Stelle kommt die gefürchtete Kostensteigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro.

So der Stand im Oktober 2019 - künftig könnte es auch regional abweichende Bestimmungen geben, etwa durch den Berliner Mietendeckel.
Neue Fenster können als Modernisierung zählen

Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung. "Als energiesparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom."

Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist aber schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden - das ist Instandhaltung. "Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind", ergänzt Engel-Lindner. "Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung - außer der Vermieter plant das für das ganze Haus."
Auch Abgenutztes kann ersetzt werden

Wie ist es etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. "Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf ergibt." In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden.

Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instandsetzung den Austausch verlangen.

Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heizkörpern oder Innentüren sind dagegen Aufgabe des Vermieters.
Mieter müssen nicht alle drei Jahre renovieren

Michael Peter, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, empfiehlt aber den Blick in den Mietvertrag: "Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist." Viele Vertragsklauseln seien jedoch laut Bundesgerichtshof unwirksam.

"Zum Beispiel wenn starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Räume etwa zwingend alle drei Jahre zu renovieren hat", führt Peter aus. Dann wäre die Abwälzung unwirksam und laut Gesetz der Vermieter in der Pflicht. "In diesem Fall kann sich der Mieter guten Gewissens an den Vermieter wenden."

Quelle: n-tv.de, Ann-Kristin Wenzel, dpa https://www.n-tv.de/ratgeber/Diese-Rech ... 57360.html
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