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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/ratgeber/Wer-zahlt-d ... 00020.html
Vermieter hat's eilig - Wer zahlt die Räumungsklage ?

Eine Räumungsklage kann teuer werden. Denn die Kosten richten sich nach dem sogenannten Streitwert. Bemessen wird dieser in Räumungsprozessen nach der Bruttojahresmiete. Die Erfolgsaussichten einer Klage sind daher sorgsam zu prüfen.

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Wer eine Klage erhebt, muss im Zweifel auch dafür aufkommen. Das gilt auch dann, wenn die Klage zurückgezogen wird. Gibt ein Mieter keinen Anlass für eine Räumungsklage, kann der Vermieter auch nicht die Kosten für die Klage auf den Mieter abwälzen. Das entschied das Kammergericht Berlin (Az: 8 W 82/16), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) berichtet.

In dem Fall hatte der Vermieter einem Gewerbemieter zum 30. April gekündigt. Der Mieter erklärte sich damit einverstanden, gab aber zugleich an, seine neuen Räume nicht zum 1. Mai beziehen zu können. Er wollte die alten Räume daher weitere 14 Tage gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung nutzen.

Dennoch erhob der Vermieter Anfang Mai Räumungsklage. Der Mieter übergab die Räumlichkeiten aber tatsächlich am 19. Mai, sodass sich der eigentliche Rechtsstreit erledigt hatte und der Vermieter die Klage zurücknahm. Es musste nur noch über die Kosten des Verfahrens entschieden werden.
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Und diese Entscheidung ging zu Lasten des Vermieters: Grundsätzlich trägt derjenige, der die Klage zurücknimmt, auch sämtliche Kosten. Der Vermieter argumentierte jedoch, dass der Mieter zu spät, also nach dem 30. April, die Räume herausgegeben hatte.

Nach Auffassung des Kammergerichts kommt es aber nicht nur darauf an, ob der Mieter zu spät dran ist, sondern auch ob er objektiv einen Anlass zur Einreichung der Räumungsklage gegeben hat. Und dies war hier nicht der Fall, da der Mieter glaubhaft und nachweislich dargelegt hatte, dass er noch im gleichen Monat auszieht. Dies und die Tatsache, dass eine Nutzungsentschädigung angeboten wurde, reicht nach Auffassung des Gerichts aus, um dem Vermieter zuzumuten, die Räumung abzuwarten.

Grundsätzliche Voraussetzung für eine Räumungsklage ist immer eine wirksame Kündigung. Wie viel eine Räumungsklage dann kostet, hängt vom Streitwert des Verfahrens ab. Dieser ergibt sich aus der Jahreskaltmiete. Bei einer Monatskaltmiete von 400 Euro sind das 4800 Euro. Dann kostet das Verfahren schnell weit über 1000 Euro.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/ratgeber/Sicherheit- ... 95734.html
Absicherung der Baufinanzierung - Sicherheit für den Katastrophenfall

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Stirbt der Hauptverdiener, geraten Familien schnell in Existenznöte – vor allem, wenn auf Haus oder Wohnung noch Schulden lasten. Wie Bauherren den schlimmsten aller Fälle absichern.

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Ein Eigenheim zu kaufen ist für die meisten Menschen das größte Investment ihres Lebens. Vor allem aber ist es ein Geschäft, das Weitblick verlangt. Schließlich müssen die Schulden für Haus oder Wohnung auch dann getilgt werden, wenn dem Hauptverdiener etwas zustößt.

Um sich gegen die Widrigkeiten des Lebens zu versichern, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Versicherungsberater empfehlen meist eine Risikolebensversicherung, um Familie im schlimmstmöglichen Szenario vor dem finanziellen Ruin zu bewahren: Stirbt die versicherte Person während der Vertragslaufzeit, zahlt die Gesellschaft die vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen. Erlebt der Kunde das Vertragsende, erlischt die Versicherung. Die Beiträge sind dann – im Gegensatz zu einer Kapitallebensversicherung – zwar futsch. Dafür aber sind die Verträge schon für recht kleines Geld zu haben. Bei einem günstigen Anbieter sichert sich ein 35-jähriger, gesunder Nichtraucher eine Versicherungssumme von 100.000 Euro bei 30 Jahren Laufzeit schon ab 12 Euro pro Monat ab, teure Gesellschaften verlangen zum Teil 30 Euro pro Monat und mehr.

Was von der Versicherungssumme übrigbleibt

Nun ist es die eine Sache, im Todesfall Geld von einer Versicherung zu erhalten, um ein Darlehen ablösen zu können und damit die Familie vor existenziellen Problemen zu bewahren. Die andere Frage ist es, ob die Banken die vorzeitige Ablösung des Kredits überhaupt erlauben und – trotz des vorangegangenen Schicksalsschlags – eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Die FMH wollte von Banken und Versicherungen in der FMH-Datenbank wissen, wie sie sich verhalten, wenn ein Darlehensnehmer stirbt und dessen Hinterbliebene Geld aus der Lebensversicherung erhalten. Von den Versicherungen haben nur Allianz, Debeka und die DEVK geantwortet. Alle gaben an, auf eine Vorfälligkeitsberechnung zu verzichten, allerdings nur, wenn die Versicherung auch vom eigenen Institut stammt.

Banken beharren auf ihrem Recht

Bei den Banken sind Empathie und Kulanz noch geringer ausgeprägt. Hier ist fast schon üblich, auch im Todesfall die übliche Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, und zwar unabhängig davon, ob die Versicherung als Tilgungsersatz, nur als Zusatzsicherheit oder gar nicht an die Bank abgetreten ist.

Was das bedeutet, zeigt das folgende Beispiel. Ein junges Ehepaar hat vor drei Jahren ein Darlehen über 100.000 Euro abgeschlossen. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre, die jährliche Tilgungsquote liegt bei zwei Prozent, der Effektivzins beträgt 2,80 Prozent. Bei einem tragischen Autounfall kommt der Mann ums Leben, die Frau erhält von der Versicherung 100.000 Euro. Sie könnte das Darlehen also sofort tilgen und hätte damit eine Sorge weniger.

Stand Mitte August 2017 müsste sie aber bei fast allen Anbietern rund 14.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dies sind, in diesem Fall, rund 15 Prozent der Restschuld.

Ausnahmen bestätigen die Regel
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Immerhin gibt es auch Banken, die in solchen Situationen anders vorgehen. Die ING-DiBa etwa verzichtet im Todesfall auf eine Entschädigungszahlung, egal ob die Versicherung an die Bank abgetreten wurde oder nicht. Dies gilt aber nur für Darlehen, die für eine selbstgenutzte Immobilie verwendet werden – nicht für vermietete Objekte.

Auch die die Sparda-Bank München und die PSD Bank Köln verzichten auf eine Entschädigungszahlung, wenn die Versicherung an die Bank abgetreten wurde. Die PSD Bank Braunschweig, die Sparda-Bank Münster und die Santander Bank wollen keine Vorfälligkeitszahlung, wenn die Versicherung als Tilgungsersatz an die Bank abgetreten wurde.

Tipp: Die FMH-Finanzberatung empfiehlt Bauherren nicht nur den Abschluss einer Risikolebensversicherung, um die finanziellen Folgen schwerer Schicksalsschläge abzufedern. Sinnvoll ist es auch, die Police möglichst nicht an die Bank abzutreten. So können Hinterbliebene im Ernstfall selbst entscheiden, wann und wie sie das Geld am sinnvollsten einsetzen.
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Wüstenrot Bausparkasse AG
1,74 % 1,77 % 311,67 € 78.171 €

* Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses wird unterstellt, dass der aktuelle Zinssatz bis zum Vertragsende (nicht Ende der Zinsbindung) gültig ist. Entsprechende Grundbuchkosten für die Neueintragung oder Abtretung einer Grundschuld sind enthalten.

Auswertung unterstellt: Angestellter; Kaufobjekt; keine Sondertilgung; Beleihungsangabe bezieht sich auf den Kaufpreis;

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Hinweis zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Mit diesem Zinsvergleich erhalten Sie einen Überblick über mögliche Zinssätze und Kosten auf Grund Ihrer Angaben. Diese Auflistung enthält keine Kreditangebote, sondern nur Informationen zu möglichen Bankangeboten. Wenn Sie mit einer Bank Kontakt aufnehmen wollen, können Sie entweder die Telefonnummer auf der Info-Seite oder den Link zur Website der Bank nutzen. Über den Button „Zum Angebot“ können Sie direkt bei der Bank ein Angebot anfordern, das dann entsprechend den Wohnimmobilienkreditrichtlinien erstellt sein muss.
Vermittlerangebote enthalten in dieser Auswertung ein Prozent Provision - in Einzelfällen auch etwas weniger, wenn der Geldgeber eine niedrigere Maximalprovision vorsieht.

Die verwendete Datenbank wird täglich aktualisiert. Geringe Zinsabweichungen - im Vergleich zum tatsächlichen Bankangebot - kann es geben, weil bei dieser Auswertung keine Objekteinschätzung und Bonitätsprüfung vorgenommen wird.
Quelle: FMH-Finanzberatung
Realisierung: ALF AG
Quelle: n-tv.de ,

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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kuendigungs ... 13623.html
Freitag, 01. September 2017
Rauswurf durch Bausparkasse - Kündigungsklausel ist unwirksam

Wie schnell muss ein Bausparer ein zum Vertrag gehörendes Darlehen in Anspruch nehmen und wann darf eine Bausparkasse kündigen? Jedenfalls nicht nach einer starren Frist von 15 Jahren, wie in einer Klausel der Badenia festgelegt.

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Eine Vertragsklausel der Bausparkasse Badenia, nach denen sie bestimmte Verträge nach 15 Jahren kündigen kann, ist unwirksam. Das entschied das Landgericht Karlsruhe nach einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Klausel bedeute in ihrer konkreten Formulierung eine unangemessene Benachteiligung der Bausparer, begründete eine Richterin das Urteil (Az.: 10 O 509/16).

Die Vertragsklausel sollte dem Unternehmen ermöglichen, nach vorheriger Ankündigung einen Bausparvertrag zu kündigen, wenn dieser nach 15 Jahren die Zuteilungsvoraussetzungen nicht erreicht hat oder ein Kunde die Zuteilung des Bauspardarlehens nach 15 Jahren noch nicht angenommen hat.
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Die Karlsruher Entscheidung könnte Pilotcharakter haben, denn auf ähnliche Klauseln setzen auch die Landesbausparkasse (LBS) Südwest und der Verband der Privaten Bausparkassen. Dagegen laufen ebenfalls Klagen von Verbraucherschützern vor den Landgerichten in Stuttgart und Berlin, die im Oktober verhandelt werden sollen. Der Verband der Privaten Bausparkassen wollte die Karlsruher Entscheidung angesichts des laufenden Verfahrens wegen seiner Muster-AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht kommentieren. Bei ihrer Entscheidung ist die Kammer nach Angaben der Richterin von der kundenunfreundlichsten Auslegung der Klausel ausgegangen. Die Kunden würden benachteiligt, weil sie keine Möglichkeit mehr hätten, die Kündigung noch abzuwenden, nachdem die Badenia ihre Kündigungsabsicht mitgeteilt habe - etwa durch weitere Einzahlungen oder das Abrufen des Darlehens.

Im Februar hatte der Bundesgerichtshof eine Entscheidung zugunsten der Bausparkassen getroffen. Dabei ging es aber um Altverträge mit Guthabenzinsen von zum Teil drei oder mehr Prozent. Es widerspreche dem Sinn eines Bausparvertrags, diesen nur als Sparvertrag laufenzulassen. Wenn das Darlehen zehn Jahre lang nach der Zuteilungsreife nicht abgerufen wird, kann die Bausparkasse kündigen. Die betroffenen Badenia-Verträge sind lediglich mit 0,2 Prozent verzinst.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/wissen/Stechmuecken- ... 22027.html
Donnerstag, 07. September 2017
Draußen ist es zu kalt - Stechmücken zieht es nun in Häuser

Eigentlich piesacken uns Mücken vor allem im Sommer. Nun steht der Herbst vor der Tür, da dürfte die Mückenplage doch endlich vorbei sein, könnte man meinen. Dem ist aber nicht so. Nun versuchen die Tiere erst recht, in Wohnungen und Häuser zu gelangen.

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Fünf Minuten Fenster auf - hundert Mücken im Raum. Immens viele der Plagegeister fliegen derzeit durch offene Fenster und Türen ins Haus. Auch Stechmücken spürten, dass es Herbst wird, erklärt die Biologin Doreen Walther vom Leibniz-Zentrum für Agrarlandschaftsforschung (ZALF). Die gute Nachricht ist: "Die suchen keine Blutmahlzeit mehr." Für begattete Hausmückenweibchen gehe es nun vielmehr um die Suche nach Orten zum Überwintern. Insgesamt gebe es 50 Stechmückenarten in Deutschland.

Im August und Anfang September sei bei Hausmücken traditionell die maximale Population erreicht, so Walther. Und nach diesem regenreichen Sommer gibt es besonders viele Exemplare: "Es ist die Hölle", sagt die Mückenexpertin - aus eigener Erfahrung: Noch nie habe sie im eigenen Haus so viele Mücken gehabt. Nicht nur die Berliner und Brandenburger stöhnten: "Letztendlich tobt derzeit überall die Mücke."

Hausmückenweibchen wüssten aber angesichts der Witterung, dass sich die Eiablage nicht mehr lohnt. Stattdessen zögen sie sich in Gebäude zurück, um in eine Art Winterruhe zu verfallen. Erst bei wärmeren Temperaturen im Frühjahr würden sie wieder aktiv und legten den Grundstein der nächsten Generation. Als Verstecke würden kühle und geschützte Stellen bevorzugt, erklärt eine Sprecherin der Deutschen Wildtierstiftung.
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Männchen hingegen erleben den Winter nicht, sie sterben vorher. Sie stechen ohnehin nicht - nur die Weibchen benötigen Blut zur Eireifung. Die meisten Arten überwintern nach Stiftungsangaben im Ei-Stadium, zum Beispiel in Schlamm.

Auch wenn sich die Mückensaison nun dem Ende zuneigt: Doreen Walther ruft weiter dazu auf, tote - aber nicht zerquetschte - Mücken für den Mückenatlas einzusenden. Für das Projekt sammelt Walther seit 2012 Daten zur Verbreitung von Stechmücken in Deutschland.

Quelle: n-tv.de , kpi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/wirtschaft/Bauland-w ... 46025.html
Donnerstag, 21. September 2017
Anstieg um ein Drittel - Bauland wird immer teurer

In den kommenden Jahren sollen Zehntausende Wohnungen gebaut werden. Als ein Kostentreiber erweist sich dabei Bauland. Bereits in den vergangenen Jahren sind die Quadratmeterpreise deutlich gestiegen - nicht immer sind Bauherren Schuld.

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Der größte Kostentreiber beim Wohnungsbau sind die Baulandpreise: Zwischen 2011 und 2015 stiegen sie bei Eigenheimen im Schnitt um gut ein Viertel, in Großstädten sogar um ein Drittel, wie aus einer Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervorgeht. Das verteuere nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremse auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau, erklärte das Institut.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung zog demnach auf 112.000 Euro im Jahr 2016 an. In den Großstädten lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung bei knapp 200.000 Euro. Und besonders stark seien die durchschnittlichen Kaufpreise in den teuren Großstädten gestiegen - nämlich um 76.000 auf 259.000 Euro gestiegen. Deutschlandweit lag der mittlere Preisanstieg dagegen nur bei 24.000 Euro.

"Hohe Baulandpreise treiben auf angespannten Märkten auch die Mieten im Neubau auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Das lässt freifinanzierten Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten nicht mehr zu", erklärte BBSR-Experte Matthias Waltersbacher.
Im Ländlichen steigt der Preis um ein Fünftel

In ländlichen und städtischen Kreisen blieben Preisniveau und Preisanstieg zwar hinter den Großstädten zurück - der Zuwachs lag aber auch dort "deutlich" über der allgemeinen Teuerungsrate, fasste das BBSR die Situation zusammen. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke in städtischen Kreisen legten von 2011 bis 2016 auf 156 Euro pro Quadratmeter zu - das waren 19 Prozent mehr. Ebenfalls um ein Fünftel verteuerte sich der Quadratmeter Bauland in ländlichen Kreisen auf 78 Euro.
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Spekulanten spielen bei der Preisentwicklung nach Einschätzung des Instituts in wenigen teuren Metropolen eine Rolle - in dieser Hinsicht sticht demnach besonders Berlin hervor. Das Bundesinstitut sieht mehrere Ursachen für die Preissteigerungen. Dazu gehören der Zuzug in die Städte und die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Als Gegenmittel empfehlen die Fachleute unter anderem die Ausweisung zusätzlichen Baulands am Rand der Großstädte. Als Mittel gegen Grundstücksspekulation würde sich nach Einschätzung der Experten eine höhere Grundsteuer für unbebaute Grundstücke eignen.

Das Institut wertete Daten der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der vergangenen fünf Jahre aus. Umfasst sind laut BBSR damit etwa ein Drittel aller Städte und Landkreise in Deutschland.

Quelle: n-tv.de , jwu/AFP/dpa

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http://www.n-tv.de/ratgeber/Vier-von-ze ... 47128.html
Freitag, 22. September 2017
Über 30 Prozent des Einkommens - Vier von zehn Haushalten ächzen unter Miete

Was viele Mieter jeden Monat neu erleben, belegen auch amtliche Zahlen. Teuer ist das Wohnen längst nicht mehr nur in den großen Städten.

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Fast vier von zehn Mieter-Haushalten in Deutschland müssen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Etwa jeder sechste Haushalt zahlt sogar mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete. Das geht aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Grünen hervor. Die 30-Prozent-Marke gilt als kritisch, da insbesondere Familien mit kleinerem Einkommen sonst nicht genug Geld für den Alltag bleibt.
Video http://www.n-tv.de/mediathek/videos/wir ... 02201.html
Unbezahlbare Mieten: Studie: Wohnungsnot erreicht Mitte der Gesellschaft
22.06.17 – 01:35 min
Unbezahlbare Mieten Studie: Wohnungsnot erreicht Mitte der Gesellschaft

Das Bundesbauministerium beruft sich auf Zahlen aus dem Jahr 2014. Demnach müssen 37,4 Prozent der Hauptmieter-Haushalte mehr als 30 Prozent für Miete ausgeben, 17 Prozent der Haushalte mehr als 40 Prozent. Kürzlich hatte eine Studie der Berliner Humboldt-Universität für 77 deutsche Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern ein ähnliches Ergebnis geliefert - die Angaben des Bauministeriums beziehen sich dagegen auf ganz Deutschland.

"Zu viele Haushalte müssen viel zu viel Miete zahlen", kommentierte Bundesbauministerin Barbara Hendricks die Zahlen. Da der Markt allein dieses Problem nicht lösen werde, brauche es deutlich mehr sozialen Wohnungsbau, für den nicht wie bisher vorgesehen ab 2020 allein die Länder zuständig sein dürften. "Die Zahlen zeigen auch, dass wir eine Mietpreisbremse brauchen, die wirklich funktioniert", sagte Hendricks. Das Instrument, das den Mietanstieg in Regionen mit Wohnungsknappheit bremsen soll, müsse verbessert werden.
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Die Mietpreisbremse gilt in vielen Gegenden jedoch als gescheitert, da die Mietpreise wegen Ausnahmeregelungen und juristischer Schlupflöcher weiter steigen. Eine Nachschärfung etwa mit strengeren Transparenzregeln hatte die SPD nicht gegen die Union durchsetzen können. Das Berliner Landgericht hatte im Zusammenhang mit einem Urteil in einem Mietstreit diese Woche darauf hingewiesen, dass die Richter die Mietpreisbremse für verfassungswidrig halten. Die Kammer betonte aber, dass darüber nur das Bundesverfassungsgericht entscheiden könne.

Kurz vor der Bundestagswahl am kommenden Sonntag sind Wohnungsmangel und Mieten auch Themen im Wahlkampf. Alle Parteien fordern mehr Wohnungsbau, haben dafür aber unterschiedliche Konzepte - von Freibeträgen bei der Grunderwerbssteuer, die unter anderem Union und FDP wollen, bis zu einer Deckelung der Mieten, die die Linke im Programm hat.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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http://www.n-tv.de/ratgeber/Modernisier ... 47514.html
Montag, 25. September 2017
Vermietete Immobilie - Modernisierung von der Steuer absetzen

Wer eine Immobilie vermietet, investiert oft auch Geld in die Modernisierung. An den Kosten können Eigentümer grundsätzlich auch das Finanzamt beteiligen. Wie schnell sich die Ausgaben steuerlich auswirken, hängt unter anderem davon ab, was erneuert wurde.

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Grundsätzlich gilt: Aufwendungen für die Erneuerung von Einrichtungen oder Anlagen in Immobilien gelten als Erhaltungsaufwand. Das heißt: "Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, wenn mit der Immobilie Vermietungseinkünfte erzielt werden", erklärt Uwe Rauhöft vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Allerdings gilt das nicht mehr für Einbauküchen.

Der Grund: Der Bundesfinanzhof (BFH) bewertet eine Einbauküche nun als eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut (Az.: IX R 14/15). Die Ausgaben für die Küche müssen deshalb über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden.

"Bei Erstveranlagungen bis einschließlich des Veranlagungszeitraumes 2016 darf die alte Rechtsauffassung auf Antrag des Steuerpflichtigen zugrunde gelegt werden", erklärt Rauhöft. Die neue Spüle und der neue Herd können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden. Ab dem Veranlagungsjahr 2017 ist dann die zehnjährige Abschreibungsdauer zu berücksichtigen. Dies gilt sowohl für die erstmalige Anschaffung als auch für die Erneuerung einer Küche.
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Allerdings liegt weiterhin sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, wenn einzelne Teile der Einbauküche ersetzt werden, zum Beispiel die eingebaute Mikrowelle. "Von einer Einbauküche sind sogenannte Küchenzeilen zu unterscheiden, die jederzeit woanders aufgestellt werden könnten und deren einzelne Bestandteile auch getrennt nutzbar wären", erläutert Rauhöft. Für diese Küchen bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.

Gleiches gilt für elektrische Geräte, wenn die Anschaffungskosten netto die Grenze von 410 Euro nicht übersteigen. Geräte, die nicht in die Küche integriert sind, wie beispielsweise ein separat stehender Kühlschrank, sind nach wie vor stets gesondert abzuschreiben.

Baugeld: Konditionen im Vergleich

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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Freitag, 27. Oktober 2017
Mietrecht versus WEG-Recht - Was Eigentümer als Vermieter wissen sollten

Für Mieter und Wohnungseigentümer gelten unterschiedliche Vorschriften. Das bringt Eigentümer in Konflikte, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Fünf Fallen für private Vermieter.

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Eigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zu den Regeln im Mietvertrag. Oder sie widersprechen sich sogar. Klassische Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung. Schon die Auswahl des Mieters kann Konfliktpotenzial bergen.

Mietvertrag

Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das steht in der Regel in der Teilungserklärung und ist nach dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) rechtens. Das Okay hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meistens passiert das beim Verwalter.

Erfahrungsgemäß ist es eine reine Formsache, weil das Ja nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf - etwa, weil es schon einmal zwischen dem neuen Mieter und einem anderen Eigentümer Streit gab oder die Einziehenden stetig wechseln wie in einem Hotelbetrieb.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert? Gute Nachricht für den Mieter: "Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam. Er kann nicht ohne weiteres gekündigt werden", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.

Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Miteigentümer - gestützt auf das WEG-Recht - verlangen, dass er sich um ein Ende des Mietvertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entgegen. Es bliebe die Option, "den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen".

Tiere und Musik

Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. "Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam", stellt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar.

Gleichzeitig muss der vermietende Eigentümer jedoch die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen. Das hilft kaum weiter. "Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar", sagt Wagner. Gleiches trifft auf Musizierverbote zu.

Zwei Alternativen gibt es, um den Konflikt zu vermeiden. Erstens: Mieter suchen, die weder Tier noch Instrument mitbringen. Zweitens: Für den Mietvertrag individuelle Lösungen aushandeln und festschreiben. Falls doch ein Hundehalter einzieht, kann die Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung der Hundehaltung klagen.

Bauen

Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine eigene Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten.

Der Haken an der Sache: Wie beim Mietvertrag brauchen sie dazu das Einverständnis der Miteigentümer. Ohne dieses droht dem Vermieter, dass die anderen das Beseitigen der Umbauten verlangen. Dann ist Ärger programmiert.

Nebenkosten

Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an ihren Mieter durchreichen. Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein.

Vorsicht ist beim Verteilen der Kosten angebracht: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend - und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es für ihn, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er das gegenüber dem Mieter nachvollziehen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten ist eine eigene Abrechnung erforderlich.

Für die Nebenkostenrechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate Zeit - später sind Nachforderungen hinfällig. Manchmal schaffen Verwalter und Eigentümergemeinschaft es in der Frist nicht, eine gültige Jahresrechnung auf den Tisch zu legen. Als Entschuldigung für verspätete Post an den Mieter erkennt das der Bundesgerichtshof nicht an (Az.: VIII ZR 249/15).
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Modernisieren

Manche Mieter lehnen angestrebte und von der WEG beschlossene Modernisierungen ab. Grundsätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energieeinsparung dienen. Aber sie berufen sich zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert.

Den bringt das wieder in Zwickmühle: rausschmeißen geht genau so wenig wie zur Duldung zwingen. Andererseits steht er bei den Miteigentümern im Wort. Denn die WEG wird den Modernisierungsbeschluss unbedingt umsetzen wollen.

Häufig landen diese Fälle dann vor Gericht. Vermieter müssen den Mieter auf Duldung verklagen, erklärt der Verband Wohnen im Eigentum aus Bonn. Es sei denn, der Mieter nutzt sein Sonderkündigungsrecht. Das wird er in angespannten Wohnungsmärkten kaum tun.

Quelle: n-tv.de , Monika Hillemacher, dpa

[Gudrun Graf]

HAUS und GARTEN WOHNEN
http://www.n-tv.de/ratgeber/Eigenbedarf ... 13257.html
Kündigung statt Hotel - Eigenbedarf bei nur gelegentlicher Nutzung ?

Ein Rauswurf aus der Wohnung wegen Eigenbedarfs ist der Horror für Mieter. Täuscht der Vermieter diesen allerdings nur vor, gibt es Hoffnung. Genauso, wenn die Immobilie nur hin und wieder dem Eigentümer zur Verfügung stehen soll.

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Unbefristete Mietverträge dürfen durch den Vermieter nicht einfach gekündigt werden, zumindest dann nicht, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt und die Miete pünktlich gezahlt wird. Es sei denn, der Eigentümer meldet Eigenbedarf an. Grundsätzlich darf der Vermieter dies für sich selbst oder nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Partner, Ehegatten und Schwiegereltern tun. Und auch für Haushaltshilfen und Pflegepersonal kann so nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 127/08) Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Zudem kann auch eine teilgewerbliche Nutzung als Grund für einen Rauswurf ausreichend sein.

Im Kündigungsschreiben selbst muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden. Dann müssen die entsprechenden Kündigungsfristen gewahrt werden. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren sind es drei Monate, bei acht Jahren Mietdauer sind es sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren haben Mieter neun Monate Zeit, um auszuziehen. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf hingegen nur vor und wird der Lüge überführt, ist eine Schadenersatzzahlung an den Mieter fällig.

Aber ungeachtet dessen spielt auch die Nutzungsintensität der Wohnung durch den Eigentümer dabei eine Rolle, ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist. So auch in einem Fall, der vor dem Amtsgereicht (AG) Berlin Tempelhof-Kreuzberg verhandelt wurde (Az.: 23 C 258/15).
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Hier hatte der in Schwerin wohnhafte Vermieter Eigenbedarf an seiner vermieteten Wohnung in Berlin angemeldet und den Mietvertrag gekündigt. Er gab an, er verwalte das Haus, in dem die vermietete Wohnung liege, und weitere Objekte in Berlin. Hierzu sei seine Anwesenheit ein bis zwei Mal pro Woche regelmäßig erforderlich. Bisher habe er dies durch einen Aufenthalt im Hotel geregelt, diese Mühen und Kosten wolle er nun durch die Nutzung der Wohnung sparen. Doch der Bewohner wollte nicht weichen und so landete die Kündigung vor Gericht.

Dort schlug man sich auf die Seite des Mieters. Denn das AG war der Auffassung, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur gelegentlichen Nutzung der Wohnung dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn die beabsichtigte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Laut AG lässt sich hier der Bedarf des Vermieters denn auch auf zumutbare Weise anders befriedigen. Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, sei demnach nicht automatisch vorrangig - vielmehr stellt die Wohnung in der Regel den Mittelpunkt der privaten Existenz dar.

Hier eine günstige Rechtsschutzversicherung finden

Quelle: n-tv.de , awi

[Weltbookadmin47]

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Welche-Zin ... 53270.html
Montag, 27. November 2017
Zwischen Sicherheit und Risiko - Welche Zinsbindung für Immobilienkredit ?

Immobilienkredite laufen viele Jahre. Wie lange, hängt unter anderem vom Budget und der Risikoneigung des Käufers ab. Mit ihrer Entscheidung legen Kreditnehmer fest, wie lange der Sollzins festgeschrieben bleiben soll. Was ist für wen sinnvoll?

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Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss sich entscheiden, wie lange das Darlehen laufen soll. Banken bieten gewöhnlich Laufzeiten zwischen 5 und 20 Jahren an - manchmal sogar 25 oder 30 Jahre. In dieser Zeit ist der Sollzins festgelegt. Das bringt Immobilienkäufern Planungssicherheit: Denn dann wissen sie, wie lange sie regelmäßig einen bestimmten Betrag für ihre Finanzierung aufbringen müssen. Und zwar unabhängig davon, ob der Marktzins sich rauf oder runter bewegt.

Viele Kreditnehmer in Deutschland gehen auf Nummer sicher. Im ersten Halbjahr 2017 wählten 64 Prozent eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Das hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelt. Im Schnitt läuft die Sollzinsbindung rund 14 Jahren. Oder länger, zeigen Tendenzen. Grund dafür ist das aktuell niedrige Zinsniveau. Viele Bauherren wollen sich die derzeit günstigen Kreditkonditionen langfristig sichern.
Keine Chance bei Restschuld von 90 Prozent

"In der heutigen Situation muss ich damit rechnen, dass die Finanzierung in zehn Jahren deutlich teurer sein wird", sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift "Finanztest". Falls man bis dahin wenig von seinem Baudarlehen getilgt hat, nehme das Risiko zu, dass man die Raten der Anschlussfinanzierung nicht mehr tragen kann: "Bei einer Restschuld von 90 Prozent habe ich keine Chance", so die Einschätzung des Experten. Das Projekt Eigenheim droht zu scheitern.

Eine langfristige Zinsbindung soll vor steigenden Zinsen schützen. Sie ist insbesondere eine Option für Bauherren mit knappem Budget. "Je knapper an der Liquiditätsgrenze, desto länger die Laufzeit", empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Denn wer viel Fremdkapital braucht und wenig von dem Kredit tilgen kann, sollte das Risiko steigender Zinsen reduzieren - also besser einen Kredit wählen, der länger als die üblichen zehn Jahre läuft. So bleibt mehr Zeit ihn abzutragen. Restschuld und Anschlussdarlehen fallen dann kleiner aus. Das reduziert die Belastung infolge gestiegener Zinsen.
Vorteil langfristiger Kredite: Flexibilität

Ein Vorteil langfristiger Kredite ist deren Flexibilität. "Sie lassen sich mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist bereits nach zehn Jahren kündigen", sagt Henning Ludwig vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. So haben Darlehensnehmer die Chance umzuschulden, wenn sich die Kreditkonditionen verbessern. Auch die komplette Rückzahlung ist dann möglich. Die Zehnjahresfrist zählt ab der vollständigen Auszahlung des Kredits. Nach Angaben von "Finanztest" bieten Baufinanzierer zudem standardmäßig Ratenwechsel und ein Tilgungswahlrecht an, um die Rückzahlung anzupassen.

Zu einer kurzen Zinsbindung tendieren Experten eher, wenn ein sinkendes Zinsniveau prognostiziert wird. Aber auch für Immobilienkäufer mit finanziellem Spielraum ist möglicherweise eine kurze Zinsbindung zwischen fünf und zehn Jahren attraktiv. Meist können sie eine höhere Tilgung leisten und den Schuldenberg zügiger abbauen. "Je kleiner die Restschuld, desto niedriger das Risiko der Zinsänderung", erläutert Sahr. Denn auch wenn die Zinsen steigen, würden sie sich auf einen geringen Betrag auswirken.

Eine kurze Zinsbindung bietet sich auch an, wenn man das Geld der Bank nur zur Überbrückung braucht: Das Darlehen also schnell ablöst, etwa weil ein Erbe ins Haus steht oder der Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie der Finanzierung der neuen zugute kommt. "Dann ist eine lange Zinsbindung nicht notwendig", sagt Ludwig.
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Darlehen mit kurzer Zinsbindung sind meistens billiger. Denn Banken verlangen für eine langfristige Zinssicherheit oft einen Aufschlag. Dieser schwankt je nach Laufzeit: Max Herbst beziffert die Mehrkosten auf 0,5 Prozent für 15 Jahre und 0,8 Prozent für 20 Jahre. Sahr rechnet mit leicht darunter liegenden Sätzen. Der Aufschlag verteuert das Darlehen insbesondere in den ersten zehn Jahren. Mit Hilfe von Zinsrechnern im Internet kann man herausfinden, welches Ergebnis – finanziell betrachtet – das bessere ist.

Die Entscheidung für eine Sollzinsbindung ist ein Mix aus Rechnerei und Risikoabwägung: Kann ich mir die Finanzierung der Restschuld zu künftig wahrscheinlich schlechteren Konditionen leisten? Das lässt sich testen: Dafür das komplette Darlehen mit einem Zinssatz von fünf oder sechs Prozent durchkalkulieren. Sahr zufolge erweisen sich die meisten Kreditnehmer als risikoscheu. Mit der Konsequenz, dass für sie "die längere Bindung die bessere Wahl ist".

Quelle: n-tv.de , Monika Hillemacher, dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-beim- ... 56513.html
Mittwoch, 29. November 2017
Tenhagens Tipps - Wann beim Hausverkauf Steuern anfallen

Es ist kein Geheimnis, dass die Preise für Häuser und Wohnungen mancherorts nur eine Richtung kennen: steil nach oben. Wer jetzt aber meint, deshalb sein Eigentum durch einen Verkauf zu versilbern, sollte einiges beachten, wie Finanztip-Chef Tenhagen weiß.

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Es ist kein Geheimnis, dass die Preise für Häuser und Wohnungen mancherorts in den letzten Jahren nur eine Richtung kennen: steil nach oben. Wer jetzt aber meint, deshalb sein Eigentum durch einen Verkauf zu versilbern, sollte einiges beachten, wie Finanztip-Chef Tenhagen weiß.

n-tv.de: Nicht die schlechteste Zeit, um seine Immobilie zu verhökern, oder?

Hermann-Josef Tenhagen: Nein, das sind ausgesprochen gute Zeiten, um seine Immobilie zu verkaufen. Wenn man das Geld denn gerade braucht. Denn die Preise sind ja in vielen Teilen des Landes deutlich gestiegen. Wenn jetzt verkauft wird, sind zum Teil sehr hohe Preise zu erzielen.

Wichtig ist aber, dass man eine Idee hat, was mit dem Geld passieren soll. Wenn das Geld aus dem Verkauf nur auf dem Konto landet, besteht wieder das Problem, dass es sich hier ja nicht wirklich vermehrt.

Es gibt aber eine Spekulationsfrist für den Immobilienverkauf. Wann müssen den Steuern auf den Erlös gezahlt werden?

Die werden fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft und dabei ein Gewinn erzielt wird. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Dabei ist es aber gar nicht so einfach, Spekulationsgewinne zu erzielen. Allein beim Kauf fallen ja schon 15 Prozent Nebenkosten an. Ist eine Baufinanzierung vorhanden, muss die Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit gezahlt werden.
Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.
Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Wer sein Haus oder Wohnung mit einer Riester-Förderung bezahlt hat, muss aber noch etwas anderes beachten. Denn die darf ja nur für selbstgenutztes Wohneigentum genutzt werden. Wer jetzt also in eine andere Stadt umzieht und deshalb erstmal zur Miete wohnt, sich aber nach einem neuen Eigentumsobjekt umsieht, kann den Erlös aus dem Verkauf erst einmal für einige Zeit auf seinem Konto parken, um bei einem erneuten Kauf das geförderte Geld wieder einzusetzen. Für die Versteuerung dieser Altersvorsorge hat sich der Gesetzgeber das Wohnförderkonto ausgedacht. Ab dem Renteneintritt müssen Sie den auf dem Wohnförderkonto angesammelten Betrag versteuern. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie bezahlen die gesamte Steuerschuld auf einmal und erhalten 30 Prozent Nachlass. Oder Sie versteuern bis zu Ihrem 85. Lebensjahr jährlich einen Teil des angesammelten Betrags.

Was ist bei Selbstnutzung?

Dann kann ein möglicher Gewinn unter Umständen schon vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sein. Nämlich dann, wenn die Immobilie zwischen der Anschaffung und dem Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies muss aber im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren erfolgt sein. Eigentümer müssen ihre Immobilie also bis zur Veräußerung selbst bewohnen. Gleiches gilt übrigens für selbst genutzte Ferienimmobilien.

Stand die Immobilie hingegen leer, beispielsweise weil sich zunächst kein Käufer finden ließ, muss das Haus oder die Wohnung im Jahr der Beendigung der Nutzung und den beiden vorangegangenen Jahren genutzt worden sein, um das Kriterium der Selbstnutzung zu erfüllen.
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Und wenn beispielsweise ein Ehepartner wegen einer Trennung auszieht?

Wenn die Immobilie zum Beispiel nur dem Ehegatten gehört, der nach der Trennung auszieht, ist die Selbstnutzung nicht mehr erfüllt. Gehört die Immobilie beiden Ehegatten und einer zieht wegen der Trennung aus, erfüllt nur der im Haus verbleibende Ehegatte die Voraussetzungen der Selbstnutzung. Für den anderen Ehegatten kann dann beim späteren Verkauf entsprechend seinem Anteil ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dazu muss das Objekt nicht zwingend an Dritte veräußert werden, sondern es ist ausreichend, wenn der entsprechende Anteil an den im Haus verbliebenen Ehegatten übertragen wird.

Was gilt bei geerbten Immobilien?

Nutzt der überlebende Ehegatte das geerbte Familienwohnheim zehn Jahre lang selbst, dann muss er darauf keine Erbschaftsteuer zahlen. Er darf in dieser Zeit die Immobilie also nicht vermieten. Diese Zehnjahresfrist gilt auch für Kinder. Hier gilt noch zusätzlich, dass das Haus oder Wohnung maximal 200 Quadratmeter groß sein darf.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Axel Witte

Baugeld: Konditionen im Vergleich

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Muss-man-d ... 89976.html
Mittwoch, 06. Dezember 2017
Versicherung nach Einbruch - Muss man die Tür zweimal abschließen ?

Von Axel Witte

Knapp 140.000-mal haben im letzten Jahr Einbrecher in Wohnungen und Häusern in Deutschland zugeschlagen. Meist zahlt dann die Versicherung. Aber tut sie dies auch, wenn einfachste Maßnahmen, um Diebe fernzuhalten, versäumt werden?

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Viele Menschen in Deutschland haben Angst vor Einbrechern. Und die steigende Zahl der Wohnungseinbrüche gab ihnen in der Vergangenheit recht. Tatsächlich scheitert aber jeder dritte Einbruchsversuch an einer entsprechenden Absicherung. Und diese ist zum Teil schon mit einfachen Maßnahmen möglich.

Doch mitunter gehen die Bewohner von Wohnungen und Häusern allzu sorglos mit dem Thema Sicherheit um. Beispielsweise derart, dass die Eingangstür einfach nur zugezogen statt abgeschlossen wird. Solch ein Verhalten macht es nicht nur Dieben leicht, sich Zugang zur Wohnung zu verschaffen, auch die für die Schadensregulierung zuständige Hausratsversicherung kann bei grober Fahrlässigkeit die Zahlung verweigern oder aber arg einschränken. Versicherungsnehmer haben nämlich die Pflicht, darauf zu achten, dass Schäden möglichst erst gar nicht geschehen.

Stellt sich die Frage, wie oft der Schlüssel im Schloss gedreht werden muss, um sich auf die Leistung des Versicherers verlassen zu können. Klar ist, wer zweimal abschließt, kann nichts falsch machen. Keine Versicherung wird in diesem Fall eine Pflichtverletzung monieren.

Darüber, ob auch einmaliges Rumschließen ausreichend ist, um den vollen Versicherungsschutz zu genießen, wird von Gerichten von Fall zu Fall entschieden. Grundsätzlich ergibt sich aus bisherigen Urteilen allerdings keine Pflicht dazu, die Haustür zweimal abzuschließen - was aber nicht zwangsläufig so bleiben muss. Aktuell stellen sich im Streitfall zwei Fragen:

a) Wie lange war der Versicherte außer Haus?

b) Besteht ein kausaler Zusammenhang zwischen der nicht abgeschlossenen Tür und dem Einbruch?
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Zu a) Hat die versicherte Person nur kurz Haus oder Wohnung verlassen, beispielsweise um einen Nachbarn zu besuchen oder etwas aus dem Auto zu holen, muss sie aus versicherungsrechtlichen Gründen gar nicht abschließen. Eine Abwesenheit von zwei Stunden ohne abzuschließen, berechtigt den Versicherer hingegen zu einer Leistungskürzung von 50 Prozent, hat das Landgericht Kassel entschieden (Az.: 5 O 2653/09).

Zu b) Sind die Dieben beispielsweise gar nicht durch die ungesicherte Tür eingedrungen, sondern durch ein verschlossenes Fenster, kann die Versicherung nicht per se wegen grober Fahrlässigkeit die Leistung verweigern. Entscheidend dürfte hier für die Einzelfallentscheidung des Gerichts auch sein, welche detaillierten Pflichten sich für Versicherungsnehmer aus ihrem entsprechenden Vertrag ergeben.

Einige Assekuranzen bieten im übrigen auch Verträge an, bei denen auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet wird. Dies erspart dann im Schadensfall zwar einen Streit um etwaige Pflichtverletzungen, muss aber im Zweifelsfall auch extra bezahlt werden. Und Diebe werden dadurch auch nicht abgeschreckt.

Quelle: n-tv.de

[Gudrun Graf]

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Kuendigung ... 69292.html
Mieterin reicht es - Kündigung wegen Schimmel ?

Wann kann ich einen Mietvertrag außerordentlich kündigen? Eine Frage, die zwischen Mietern und Vermietern oft umstritten ist. Klar ist: Besteht eine Gefahr für die Gesundheit, müssen Mieter das nicht hinnehmen.


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Großflächiger Schimmel an den Wänden kann ein Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses sein. Denn aus dem Schimmelbefall ergibt sich unter Umständen eine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner, befand das Amtsgericht (AG) Saarbrücken (Az.: 4C 348/16 (04)).

Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist. In dem verhandelten Fall hatte die Mieterin einer Eineinhalb-Zimmer-Wohnung den Mietvertrag außerordentlich gekündigt.
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Zur Begründung führte sie an, dass die Einbauküche und die dahinterliegende Wand von Feuchtigkeit und Schimmel befallen sei. Auch an den Fenstern in Küche und Wohnzimmer gebe es Schimmel. Sie war der Ansicht, es bestehe eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für sie und ihr ungeborenes Kind. Die Vermieterin wollte die Kündigung nicht akzeptieren und bestritt zudem den gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall, der wenn überhaupt nur durch falsches Heiz- und Lüftverhalten der Mieterin entstanden sei.

Das sah das Gericht anders: Laut Gutachten liegt tatsächlich großflächiger Schimmelbefall vor, der nicht durch das Verhalten der Mieterin entstanden ist. Die Gesundheitsgefährdung ergab sich aus Sicht des Gerichts gleich aus mehreren Aspekten: Zum einen spiele die Größe der Fläche eine Rolle und zum anderen die Tatsache, dass in der Küche Mahlzeiten zubereitet werden. Die geringe Größe der Wohnung mache es der Mieterin zudem nahezu unmöglich, zu verhindern, sich Schimmelsporen auszusetzen. Daher sei die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Grundsätzlich ist das einfachste Mittel, um Schimmel vorzubeugen, nach wie vor ausreichendes Lüften. Denn jeder Mensch produziert Feuchtigkeit, allein durch Atmen und Duschen entstehen pro Kopf schon drei bis vier Liter Wasserdampf in der Wohnung. Und die müssen irgendwann raus.

Hier günstige Rechtsschutzversicherungen finden

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

[Weltbookadmin47]

HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/So-klappt- ... 83141.html
Montag, 18. Dezember 2017
Einfach zum Eigenheim - So klappt der Hauskauf in drei Schritten

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Was bei der Partnerwahl längst salonfähig ist, funktioniert auch bei der Immobiliensuche: Clevere Software bringt Interessenten mit ihrer Traumimmobilie zusammen – und klärt auch gleich die Finanzierung.

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Gutes Aussehen ist wichtig. Aber auch die inneren Werte müssen stimmen. Und natürlich sollte das Objekt der Begierde nicht den finanziellen Ruin bedeuten. Kurz: Die die Suche nach dem Haus fürs Leben ist eine schwierige Aufgabe, die Interessierte oft sehr viel Zeit kostet – auch, weil sie ein paar schwierige Frage beantworten müssen.

Am Anfang steht der Kassensturz

Frage Nummer eins lautet meist: Wie viel Haus oder Wohnung bekomme ich für mein Geld? Um die Antwort darauf zu finden, sollten Interessenten einen ehrlichen Kassensturz vornehmen. Welche Einnahmen, welche Ausgaben hat die Familie? Gibt es Ersparnisse? Sind Erbschaften oder Schenkungen zu erwarten? Das schiere Wissen um das eigene Budget hilft aber noch nicht viel, wenn unklar ist, was man davon kaufen kann. Hier kommt (wie bei der Partnerwahl) eine clevere Software ins Spiel: Sie kann aus der maximal möglichen persönlichen Monatsrate errechnen, wie viel Haus sich ein Interessent in der gewünschten Lage leisten kann.

Erste Finanzierungsgedanken

Wer weiß, was möglich ist, die monatliche Finanzierungsrate ermittelt hat und den Kaufpreis der Wunsch-Immobilie kennt, steht vor der nächsten Frage: Lässt sich das alles finanzieren?

Die Antwort darauf ist nicht leicht zu finden. Denn ohne klares Objekt machen Banker meist keine Aussage zur Finanzierbarkeit.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Diese Problematik hat die FMH-Finanzberatung erkannt und bietet gleich von zwei Unternehmen eine grundsätzliche Finanzierungsaussage an, damit der mögliche Immobilienbesitzer sich gezielt und abgesichert auf die Objektsuche machen kann – in Zeiten des Immobilienbooms ist das ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Marktzugang optimal nutzen

Die Suche nach dem passenden Objekt kann trotzdem nervenaufreibend sein. Der erste Weg führt Interessenten meist ins Internet. Der Hauskauf-Manager der FMH kann die angespannte Lage im Immobiliensektor zwar nicht verändern, aber die Suche erleichtern. Zumindest aber erspart es Interessierten das mühselige und zeitaufwändige Durchforsten unterschiedlicher Immobilienportale.

Kaufinteressierte müssen hier nur einmal ihre Daten eingeben und erhalten sofort die Ergebnisse von 17 Internetportalen angezeigt, inklusive Kaufpreis und Verfügbarkeit. Der Weg zu regionalen Bauträgern bleibt natürlich weiterhin offen, da diese nicht immer in den Immobilienportalen zu finden sind.

Den letzten Schritt machen
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Wer schon längere Zeit auf Immobiliensuche ist, weiß, wie aufwendig und frustrierend der letzte Schritt sein kann. Man hat das passende Objekt gefunden, alle Unterlagen zusammen und bei der Bank vorgesprochen - und dann heißt es, man müsse noch Wochen auf eine Antwort warten, weil es so viele Anfragen gebe. In einem solchen Umfeld und womöglich noch mit einem drängelnden Verkäufer im Nacken ist es extrem wichtig, den entscheidenden Punkt der Finanzierbarkeit im Vorfeld geklärt zu haben.

Die Zeit nutzen

Das gilt umso mehr, als sich der Run auf Finanzierungen künftig noch verstärken dürfte. Wenn die Zinsen, wie von der Europäischen Zentralbank geplant, im Laufe des Jahres 2018 leicht steigen, wird die Nachfrage nach Immobilien nochmals einen Schub bekommen. Dann ist es umso wichtiger, sich gut vorbereitet auf die Immobiliensuche zu machen.

Eine eingehende Beratung wird durch ausgefeilte Software-Programme nicht ersetzt. Anders als bei der Partnerwahl können Interessierte aber schon sehr früh die Weichen richtig stellen und spätere Enttäuschungen vermeiden.

Zum neuen Hauskauf-Manager der FMH-Finanzberatung

Quelle: n-tv.de ,

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Mietminder ... 97663.html
Stampfen, Springen, Poltern - Mietminderung wegen Kinderlärm ?

Keine Frage: Kinder können laut sein. Nachbarn leiden unter diesem Lärm mitunter. Doch sie müssen nicht alles ertragen. Denn nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gibt es Grenzen. Das gilt auch für die Beweisführung. Ein Lärmprotokoll ist nicht in jedem Fall nötig.

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Lärm in einem Mehrfamilienhaus kann lästig sein. Überschreitet der Lärm gewisse Grenzen, müssen Mieter nicht unbedingt ein Lärmprotokoll anfertigen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 226/16).

In einem solchen Fall kann es genügen, wenn der Mieter grundsätzlich beschreibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, so die Zeitschrift "NJW-Spezial" (Heft 23, 2017).

In dem verhandelten Fall hatte die Bewohnerin einer Erdgeschosswohnung nach dem Einzug einer Familie mit zwei kleinen Kindern keine Ruhe mehr. Nicht nur, dass die Kinder durch Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie auf sich aufmerksam machten. Auch die Eltern trugen durch lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen ihren Teil bei. Die betroffene Mieterin verlangte von ihrem Vermieter, dass er die Mängel abstellt und minderte zugleich die Miete. Trotz Lärmprotokolls hatte die Mieterin in den unteren Instanzen keinen Erfolg.
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Sex, Gestank und wilde Schweine: Der Irre von nebenan - kuriose Mieterprozesse 09.05.16 Sex, Gestank und wilde Schweine Der Irre von nebenan - kuriose Mieterprozesse

Erst der BGH entschied: Zwar sind Lärmbeeinträchtigungen in einem Mehrfamilienhaus als sozialadäquates Verhalten grundsätzlich hinzunehmen. Auch gegenüber Kindern ist eine erweiterte Toleranzgrenze zu ziehen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von den Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Aber alles hat seine Grenzen: Auch Kinderlärm muss nach Ansicht der Richter nicht in übermäßiger Intensität ertragen werden. Soweit Ansprüche geltend gemacht werden, die den Bereich des Zumutbaren überschreiten, müssen keine detaillierten Lärmprotokolle vorgebracht werden. Der Fall wurde zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.

Ungeachtet dessen hat der Gesetzgeber inzwischen festgelegt, dass Kinderlärm im gesetzlichen Sinne kein Lärm ist. Die Geräusche fallen demnach nicht mehr unter das Emissionsschutzgesetz.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
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Freitag, 29. Dezember 2017
Vom Plan zum Bauantrag - Wichtige Schritte für Bauherren

In der Zeit niedriger Zinsen ist das Eigenheim zu einer beliebten Anlageform geworden. Wer ein Haus bauen will, muss noch vor Beginn der Arbeiten viele Details beachten. Welche das sind, steht in dem sogenannten Bebauungsplan.

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Wer ein Haus bauen möchte, kann nicht einfach drauflosmauern. Bevor die Arbeiten beginnen, muss das Gebäude genehmigt werden. In der Regel ist in einem Bebauungsplan festgelegt, was und wie in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf.

"Bauherren sollten sich am besten bei der zuständigen Baubehörde erkundigen, welche Vorgaben der Bebauungsplan enthält", rät Eva Reinhold-Postina von Verband Privater Bauherren. Den eigentlichen Antrag können Bauherren nicht allein einreichen. Die Gesetze der Bundesländer verlangen vom Entwurfsverfasser eine Bauvorlageberechtigung, die zum Beispiel Architekten haben.

Die Verfahren zu den Bauanträgen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt, heißt es in dem Ratgeber "Unser Bauherren-Handbuch - In sieben Schritten ins eigene Haus" der Stiftung Warentest. Üblicherweise enthält ein Bauantrag unter anderem folgende Bestandteile:

Bauantrag

Meist gibt es für den Antrag ein bestimmtes Formular, in dem Angaben zum geplanten Bauvorhaben, den eingereichten Unterlagen und den Beteiligten gemacht werden müssen.

Baubeschreibung
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Oft ebenfalls auf einem vorgegebenen Formular müssen unter anderem Angaben zum Vorhaben, zur Konstruktion und technischen Ausstattung sowie zum Grundstück gemacht werden.

Amtlicher Lageplan

Dieses Dokument besteht meist aus einer Planzeichnung und einem schriftlichen Teil, in dem sich zum Beispiel Angaben zu überbauten Flächen oder städtebauliche Kennzahlen finden.

Entwurfspläne

Eingereicht werden müssen auch Grundrisse aller Geschosse, Ansichten des Gebäudes von den Seiten und zum Verständnis der Gebäudekonstruktion notwendige Schnitte.

Wichtig zu beachten: Die einzelnen Dokumente müssen meist von den jeweiligen Verfassern unterzeichnet werden. Der Bauherr selbst muss seine Unterschrift nur unter den eigentlichen Bauantrag setzen. Oft werden aber auch die Entwurfspläne durch die Unterschrift vom Bauherren bestätigt. Eingereicht werden sollten zudem immer nur die aktuellen Formulare. Andernfalls kann es passieren, dass der eingereichte Antrag aus formalen Gründen zurückgeschickt wird.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Abmahnung- ... 04021.html
Kein Verfallsdatum ? - Abmahnung eines Mieters verblasst

Keine Frage: Lärmende Nachbarn können anstrengend sein. Wollen Vermieter laute Mieter loswerden, müssen sie aber erst einmal abmahnen.

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Laute Mitbewohner muss niemand einfach so ertragen. Im Gegenteil: Werden Mieter immer wieder zu laut, droht ihnen im Zweifel die Kündigung. Vorher müssen sie aber eine Abmahnung von ihrem Vermieter erhalten haben.

Die eigentliche Kündigung darf nicht zu lange nach der Abmahnung ausgesprochen werden. Denn deren Wirkung verblasst im Laufe der Zeit, so das Amtsgericht (AG) Recklinghausen (Az.: 56 C 16/17), wie die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Ausgabe 12/2017) des Deutschen Mieterbundes berichtet.

In dem verhandelten Fall war es in der Wohnung der beklagten Mieter mehrfach zu erheblichen Lärmbelästigungen gekommen. Dabei kam es auch zu Polizeieinsätzen. Der Vermieter mahnte das Verhalten unter Androhung der Kündigung ab. Nachdem es gut ein Jahr später erneut laut wurde, schickte der Vermieter allerdings erst einmal eine zweite Abmahnung. Die eigentliche Kündigung erfolgte dann erst gut eineinhalb Jahre später.
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Die Kündigung hatte keinen Erfolg. Dem Gericht fehlte eine zureichende Abmahnung. In diesem Fall habe der Vermieter zwar zwei Abmahnungen verschickt. Bei der zweiten konnte aber nicht bewiesen werden, dass die Mieter sie auch bekommen haben. Zwischen der ersten Abmahnung und der Kündigung lagen somit gut drei Jahre. Zu lange für die Richter. Zwar habe eine Abmahnung kein Verfallsdatum, erklärte das Gericht zur Begründung. Allerdings verblasse die Warnfunktion mit zunehmendem Zeitablauf in ihrer rechtlichen Wirkung.

Grundsätzlich soll eine Abmahnung dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern. Der Vermieter muss sich entscheiden, ob das Verhalten des Mieters so erheblich ist, dass er das Mietverhältnis beenden will. Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann. Es ist deshalb nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Darf-der-V ... 15938.html
Tod eines Mieters - Darf der Vermieter die Wohnung räumen ?

Ein Mensch stirbt und niemand meldet sich, um sich um den Nachlass zu kümmern. Ein Vermieter stand vor diesem Dilemma und ging vor Gericht.

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Verstirbt der Mieter und melden sich dessen Erben nicht, kann der Vermieter beim Nachlassgericht Anordnung von Nachlasspflegschaft beantragen. Mit dem eingesetzten Nachlasspfleger kann die Räumung dann bewerkstelligt werden.

In dem vom Kammergericht in Berlin (KG) verhandelten Fall (Az.: 19 W 102/17) war der Mieter einer Wohnung gestorben. Die Erben meldeten sich aber nicht. Allerdings wollte der Vermieter die leerstehende Wohnung bald räumen. Ohne Erben hatte er aber keinen Ansprechpartner. Was also tun?

Es gibt eine Lösung für dieses Dilemma, entscheiden die Richter: Zwar darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Wohnung räumen, sondern muss seinen diesbezüglichen Anspruch notfalls mittels gerichtlicher Hilfe durchsetzen.
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Hierzu kann bei Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragt werden. Das gilt auch dann, wenn kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist. Der vom Gericht bestellte Nachlasspfleger vertritt dann die Erben. Gegen ihn kann und muss der Vermieter seine Ansprüche auf Räumung durchsetzen. Die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) berichtete über den Fall.

Grundsätzlich gilt: Sterben alleinlebende Menschen, bleibt der Mietvertrag nach ihrem Tod weiter in Kraft. Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt. Und der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiterzahlen. Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe auch ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden. Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen alle unterschreiben.

Aber auch der Vermieter kann gegenüber Erben kündigen. Das Schreiben muss dann allerdings an alle Erben geschickt werden.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Hier-sind- ... 12599.html
Zum neuen Jahr - Hier sind die wichtigsten Bauspar-Infos

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Die Bausparkassen starten eine Charme-Offensive, um verprellte Kunden zurückzugewinnen. Viele Angebote sind durchaus interessant – wenn man das Kleingedruckte zu deuten versteht.

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Lange Zeit hörte man, wenn überhaupt, nur Negatives über Bausparkassen. Dann wurde es ruhig um Wüstenrot und Co. Bis heute. Die anhaltende Ruhe erstaunt, denn aktuell gäbe es sogar erfreuliche Nachrichten. Die haben zwar mit reinen Bausparangeboten weniger zu tun, sondern eher mit der sofortigen Finanzierung. Erwähnenswert sind sie aber dennoch.

Interessante Aktionen

So wurde der FMH-Finanzberatung vor Kurzem unter anderem ein Angebot der Schwäbisch Hall Bausparkasse vorgelegt. Unser Kunde sollte für eine Laufzeit von zehn Jahren einen Sollzins von 0,7 Prozent für sein Bankdarlehen mit Bausparbesparung zahlen. Wenn die Zuteilung des Vertrages wie versprochen (nicht garantiert) erfolgt, ergäbe dies über die gesamte Finanzierungszeit von 20 Jahren und zwei Monaten einen Effektivzins von 1,33 Prozent. Das beste Bankangebot ohne Bausparmodell bei Volltilgung und 20 Jahren Laufzeit lag zu diesem Zeitpunkt bei 1,62 Prozent: Damit macht das Bausparangebot klar das Rennen.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Erfreulich fanden wir zudem, dass die Bausparkasse den Gesamteffektivzins über die gesamte Finanzierungszeit korrekt angegeben hatte. Das sollte eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein – in der Praxis gibt es aber leider immer noch verwirrende Angaben im Vorfeld der Angebote.

Ebenfalls begrüßenswert: Bausparkassenmodelle wie dieses gibt es inzwischen häufiger; oft stammen die Offerten von der Schwäbisch Hall. Kunden sollten aber beachten, dass es sich vielfach um Aktionen und nicht um Standardangebote handelt. Wer unsicher ist, wie vorteilhaft ein Angebot ist, sollte es daher von unabhängiger Seite prüfen lassen. Das ist zwar nicht ganz günstig – auch wir bei der FMH berechnen für eine Gegenüberstellung zweier unterschiedlicher Angebote 175 Euro, weil wir jede einzelne Offerte individuell auswerten müssen. Eine unvorteilhafte Baufinanzierung ist aber auf jeden Fall um ein Vielfaches teurer.

Wo Licht ist, ist auch Schatten

Zudem gibt es eine Reihe kleinerer Veränderungen bei den Bausparverträgen, die mal mehr, mal weniger erfreulich sind.

Veränderte Abschlussgebühr. Die Wüstenrot Bausparkasse verbilligt die sonst obligatorische Abschlussgebühr für Mitglieder des Deutschen Beamtenbundes um stolze 50 Prozent. Die Geschäftspolitik hinter diesem Angebot erschließt sich zwar nur begrenzt – aber für Beamte kann es sich lohnen, hier zuzugreifen. Bei der LBS Bayern steigt die (günstige) Abschlussgebühr von 1,0 auf 1,1 Prozent der Bausparsumme. Bei den teureren Tarifen fallen bei vielen Bausparkassen, wie in der Vergangenheit, 1,6 Prozent an.
Wortklauberei. Kundenfreundliche Bausparkassen respektieren die Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und verlangen eine Kontoführungsgebühr nur in der Ansparphase (oder verzichten ganz darauf). Weniger kundenfreundliche Anbieter tricksen: Sie benennen ihre einstige Kontoführungsgebühr schlicht in „Servicegebühr“ um und verlangen diese Gebühr auch in der Darlehensphase. Denn eine Servicegebühr hat der BGH ja nicht verboten.
Neue Basisbedingungen. Nicht verwunderlich, aber unschön aus Sicht der Kunden: Die Bausparkassen haben die Guthabenzinsen im vergangenen Jahr nochmal um durchschnittlich 0,05 Prozentpunkte auf 0,29 Prozent gesenkt. Dafür ist auch der Mittelwert der Darlehenszinsen niedriger: Er liegt jetzt bei 2,33 statt bei 2,45 Prozent. Verändert haben sich im Durchschnitt aller Bausparkassen zudem die Vorgaben zur regelmäßigen Besparung und Tilgung. Für einen Bausparvertrag über 100.000 Euro zahlen Kunden nun 421 statt 413 Euro pro Monat. Die Rückzahlungsrate für ein solches Darlehen erhöhte sich im Mittel von 560 auf 622 Euro pro Monat. Die Bausparkassen wollen die Verträge schneller abwickeln.

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Werden Bausparverträge zuteilungsreif, wird Kunden oft ein Festgeld-Angebot unterbreitet. Doch bevor Bausparer den Vertrag auflösen, sollten sie das Angebot genau prüfen. Foto: Jens Schierenbeck. 03.03.17 Finanzierung mit Bausparvertrag Was taugen die umstrittenen Kombimodelle?
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Die Bedeutung des Kleingedruckten

Vor Abschluss eines Bausparvertrags sollten Kunden die Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) möglichst durchlesen. Das macht, zugegebener Weise, überhaupt keinen Spaß. Doch wer die Mühe auf sich nimmt, wird dort sehr viele Klauseln finden, die ihn überraschen – etwa, weil sich vermeintliche Zusagen als butterweiche "Kann"-Klauseln entpuppen.

Alternativ können Interessenten auch unseren neuen Bausparvergleich nutzen, der überwiegend auf den Angaben aus den ABBs beruht und helfen soll, die zum Teil extremen Unterschiede in den Tarifbedingungen zu verdeutlichen. Das macht das Thema Bausparen zwar nicht unbedingt einfacher, aber auf jeden Fall transparenter.

Quelle: n-tv.de ,

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Mittwoch, 10. Januar 2018
Vermietung an Angehörige - Steuervorteil auch bei Leerstand

Vermieten Eigentümer eine Immobilie an Angehörige, können sie Investitionen nur abschreiben, wenn regelmäßig Miete gezahlt wird. Steht das Haus vorübergehend leer, entfällt jedoch nicht automatisch die Vermietungsabsicht. Zu diesem Urteil kam der Bundesfinanzhof.

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Wer seine Immobilie an Verwandte vermietet, kann die Ausgaben bei der Steuer absetzen. Voraussetzung ist eine regelmäßige Mietzahlung. In einem Fall erkannte der Bundesfinanzhof jedoch eine Ausnahme an.

"Prinzipiell muss das Mietverhältnis mit den Verwandten wie mit einem fremdem Dritten durchgeführt werden, um die Kosten etwa für die Renovierung oder Instandhaltung der Immobilie bei der Steuer abzusetzen", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Es muss also ein Mietvertrag bestehen, die Miethöhe ortsüblich sein und die Miete regelmäßig gezahlt werden.

Steht in solchen Fällen die Wohnung kurzzeitig leer oder bleibt die Miete aus, weil beispielsweise die Eltern in ein Pflegeheim gezogen sind, darf das Finanzamt nicht gleich die Aufgabe der Vermietungsabsicht unterstellen. Das entschied zumindest der Bundesfinanzhof (BFH) in München (Az.: IX R 42/15).
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In dem verhandelten Fall kaufte der Kläger das Einfamilienhaus seiner Eltern. Dieses vermietete er rund 17 Jahre lang an seine Eltern. Das Mietverhältnis wurde vom Finanzamt anerkannt. Im November 2008 zogen die Eltern in ein Pflegeheim. Ihr Verbleib war dort zunächst ungewiss. Aufgrund der hohen Kosten, die im Zusammenhang mit der Heimunterbringung entstanden, zahlten die Eltern keine Miete mehr, was der Sohn nicht beanstandete.

Im Februar 2009 bot er das Haus zum Verkauf an, kündigte das Mietverhältnis aber erst zum Sommer 2009. Dementsprechend machte er die Ausgaben für die Wohnung bis zum Ende des Mietvertrags in der Steuererklärung 2009 geltend. Das Finanzamt berücksichtigte diese aber nicht. Weil er keine Miete mehr erhalte und das Haus zum Verkaufe stehe, fehle die Vermietungsabsicht.

Das sah der Bundesfinanzhof anders: Die Werbungskosten für die Wohnung durften auch 2009 geltend gemacht werden, da auch ein fremder Vermieter in einer solchen Situation nicht direkt das Mietverhältnis gekündigt hätte, so das Gericht. Zumindest, wenn das Mietverhältnis - wie hier - nach dem Auszug nur wenige Monate später tatsächlich beendet wurde, muss das Finanzamt die Ausgaben noch anerkennen.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Eigentueme ... 76967.html
Nachbarhaus brennt - Eigentümer haften auch für Handwerker

Ein Dachdecker löst bei einer Reparatur ein Feuer aus. Es brennt ab. Auch die Nachbarimmobilie ist betroffen. Da der Handwerker pleite ist, sollen die Eigentümer zahlen, welche den Handwerker beauftragt haben. Der Bundesgerichtshof nimmt diese in die Pflicht.


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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird (Az.: V ZR 311/16). Dass der Handwerker zuvor sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

In dem verhandelten Fall war ein Ehepaar Eigentümer eines Wohnhauses. Im Dezember 2011 führte ein Dachdecker in ihrem Auftrag am Flachdach des Hauses Reparaturarbeiten durch. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.
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Die Versicherung dieser übernahm zunächst die Regulierung des entstandenen Schadens in Höhe von 97.801,29 Euro, wollte diesen Betrag jedoch vom für den Brand verantwortlichen Dachdecker ersetzt bekommen. Doch hier war nichts zu holen, da der Handwerker zahlungsunfähig war und ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet wurde. Nun sollten die Erben der inzwischen verstorbenen Eigentümer den Betrag begleichen. Die Forderung der Versicherung wurde zunächst beim Amtsgericht Magdeburg und beim Oberlandesgericht Naumburg verneint.

Aber nicht beim BGH. Demnach liegt im verhandelten Fall ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch vor. Dieser besteht immer dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aber auch nicht unterbinden kann. Entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Dieser muss laut BGH somit auch für Brandschäden am Nachbarhaus haften, die durch Arbeiten Dritter an seinem Dach entstanden sind.

Quelle: n-tv.de , awi

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Was-bewirk ... 16330.html
Freitag, 02. März 2018
Drei Jahre in Kraft - Was bewirkt die Mietpreisbremse ?

Vielerorts in Deutschland steigen die Mieten rasant - trotz der 2015 beschlossenen Mietpreisbremse. Viele sehen das Gesetz daher als gescheitert an. Ganz so klar ist die Lage aber nicht.


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Sie sollte sprunghafte Mietanstiege in gefragten Städten vermeiden: Am 5. März 2015 beschloss der Bundestag die Mietpreisbremse, im folgenden Juni trat sie in Kraft. Nun wollen SPD und Union die Mietpreisbremse in einer großen Koalition verschärfen. Zugleich verhandelt das Bundesverfassungsgericht über die Rechtsmäßigkeit des Gesetzes. Ist es eine Fehlkonstruktion?

Was steht im Gesetz?

Vermieter dürfen demnach die Mieten beim Wechsel der Bewohner um maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Diese setzt sich als Durchschnittswert der Mietverträge der vier Vorjahre zusammen. Die Bremse gilt aber nur für Wiedervermietungen, nicht für Neubauten oder stark sanierte Wohnungen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Sie besteht in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden hierzulande. Darunter sind Metropolen und ihr Umland, mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena, reiche ländliche Gemeiden wie Emmendingen und Sylt. Grundlage sind die Beschlüsse der Bundesländer, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen.

Wie haben sich die Mieten seither entwickelt?

Der Mietanstieg hat sich eher noch beschleunigt. 2017 kletterten die Mieten im Bundesschnitt mit plus 4,3 Prozent noch stärker als im Vorjahr, zeigen Zahlen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA). Bei bestehenden Wohnungen in einigen Großstädten stiegen die Mieten laut Bundesbank 2017 sogar mehr als neun Prozent.

Ist die Mietpreisbremse gescheitert?

Das wird oft behauptet, dabei gibt es nur wenige umfassende Studien. Ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse schrieb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) etwa, dass "die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb". Die Forscher verglichen Immobilienanzeigen aus benachbarten regulierten und unregulierten Postleitzahlbezirken.

Geteilt fällt auch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) von 2016 aus. Anhand von 117.000 Wohnungsanzeigen aus Berlin stellten sie fest, dass die meisten Angebote dort die ortsübliche Vergleichsmiete trotz Mietpreisbremse um mehr als 10 Prozent überschritten. Eine tiefere Analyse ergab aber, dass das Gesetz "geringfügig" bremse. In regulierten Wohnungsmarktsegmenten lägen die Mieten um 2,7 Prozent niedriger als in unregulierten. Das IW fürchtet aber, dass die Mietpreisbremse kleine private Vermieter verunsichert.

Was sagen neuere Untersuchungen?

Das DIW erklärte jüngst in einer Studie auf Basis von über 200.000 Inseraten, dass sich der Mietanstieg mit dem Gesetz "insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat". In einigen Gegenden, in denen die Mieten zuvor stark stiegen, wirke die Bremse aber "sehr wohl und dämpfe den Anstieg dauerhaft". Das Fazit: "Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, die Erwartungen waren aber vielerorts schlicht zu hoch."

Warum stiegen die Mieten trotz Bremse weiter?

Weil viele Wohnungen fehlen. Die starke Wirtschaft und die Niedrigzinsen treiben die Immobiliennachfrage und so die Mieten. Bis zu 400.000 neue Wohnungen pro Jahr sind laut Branche und Politik nötig, um den Bedarf zu decken. 2016 entstanden aber nur 278.000. "Die Mietpreisbremse kann allenfalls die Symptome des Mietpreisanstiegs lindern", sagt Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds. "Gegen die Wohnungsnot ist mit ordnungspolitischen Mitteln wenig auszurichten."

Wie soll es nun weitergehen?

SPD und Union wollen laut Koalitionsvertrag Vermieter verpflichten, Angaben über die vorherige Miete zu machen. Das sei nur ein erster Schritt, meint der Mieterbund. Nötig sei auch eine breitere Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete - statt vier Jahre mindestes zehn. Zudem fordert Bundesdirektor Lukas Siebenkotten Sanktionen für Vermieter, die die Mietpreisbremse missachten. In begehrten Städten würden es Mieter kaum wagen, wegen unrechtmäßiger Mietsteigerungen einen Konflikt mit ihrem Vermieter einzugehen, meint indes Landsberg. "Wenn 60 oder 80 Bewerber auf eine Wohnung kommen, sind die Leute froh, wenn sie überhaupt den Zuschlag bekommen und wollen ihre Beziehung zum Vermieter nicht riskieren."

Warum urteilt das Bundesverfassungsgericht über die Mietpreisbremse?

Vermieter würden ungleich behandelt, da die ortsübliche Vergleichsmiete in Städten verschieden ist, meint das Berliner Landgericht. Vermieter können in München mehr verlangen als in Berlin. Nun muss das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
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Was könnte die Mieten künftig bremsen?

Es müssten viele Sozialwohnungen entstehen und Bauland schneller ausgewiesen werden, sagt Landsberg. Zudem sei Bauen wegen der vielen Energievorschriften zu teuer und mit 16 verschiedenen Landesbauordnungen gerade für serielles Bauen zu komplex.

Sind weitere steigende Mieten zu erwarten?

Ja, sie könnten aber weniger stark steigen, glaubt der Zentrale Immobilien-Ausschuss. Es zögen weniger Menschen nach Deutschland, der Neubau lege zu und Immobilienkredite dürften nicht billiger werden. "Wir könnten 2018 an dem Punkt kommen, wo Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt wachsen", sagte Mitautor Harald Simons vom Institut Empirica. Die Prognose ist aber gewagt: Seit Monaten sinkt die Zahl der Baugenehmigungen. Entwarnung für Mieter scheint zu früh.

Quelle: n-tv.de , Alexander Sturm, dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Wie-Vermoe ... 54720.html
Schenken oder Vererben ? - Wie Vermögen den Besitzer wechseln kann

Wer seinen nahen Verwandten hohe Erbschaftssteuern ersparen will, kann zu Lebzeiten Schenkungen in Erwägung ziehen. Die Freibeträge innerhalb der Familie sind hoch - und sie können sogar mehrfach ausgeschöpft werden.


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Schenken oder vererben? Diese Frage bewegt viele mit zunehmendem Alter. Grundsätzlich spricht viel dafür, zu Lebzeiten sein Vermögen an den Ehepartner, an Kinder oder an andere nahe Verwandte weiterzugeben.

Zum einen winken Steuerfreibeträge, die mehrfach ausgeschöpft werden können. Zum anderen behält der Schenkende bei der Verteilung seines Vermögens die Zügel in der Hand. "Mit dem Verschenken von Geld können Eltern ihre Kinder in die Lage versetzen, ein Eigenheim zu erwerben oder sich eine Existenz aufzubauen", sagt Wolfram Theiss, Spezialist für Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht in München. Er ist Vorsitzender Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Freibeträge von bis zu 500.000 Euro

Egal, ob Erbschaften oder Schenkungen: In beiden Fällen gibt es steuerliche Freibeträge. Das heißt, erst wenn der Betrag eine bestimmte Höhe überschreitet, müssen Steuern gezahlt werden. "Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist", erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Ehepartner können bis zu 500.000 Euro erben, ohne dass Steuern fällig werden. Kinder können 400.000 Euro steuerfrei erhalten - und zwar von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro überlassen, ohne dass der Fiskus zugreift. Auch für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gibt es einen steuerlichen Freibetrag: Er liegt bei 20.000 Euro.

Zwischen Erbschaften und Schenkungen gibt es aber einen wesentlichen Unterschied: "Im Gegensatz zu Erbschaften können bei Schenkungen die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden", erläutert Klocke. Wer also frühzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen. Das lohnt bei großen Vermögen.
Schenkung reduziert Pflichtteil

Schenkungen sollten unbedingt dokumentiert werden - mit Namen der Beteiligten, dem Gegenstand der Schenkung, Datum sowie Unterschriften von allen Beteiligten. Das ist im Fall von Geld oder Gegenständen auch formlos - also ohne Anwalt oder Notar - möglich. "Durch die Schenkungen reduziert sich automatisch auch der Pflichtteil, der im Erbfall Angehörigen wie etwa Kindern zusteht", so Theiss. Aber aufgepasst: Schenkungen, die in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst wurden, werden zum Nachlass gezählt und erhöhen so den Pflichtteilsanspruch. "Dabei gibt es aber einen sogenannten Abschmelzungsfaktor von zehn Prozent", erläutert Theiss.
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Stirbt der Schenker im ersten Jahr nach der Schenkung, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Stirbt er im zweiten Jahr, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent des Vermögenswertes, im dritten Jahr 80 Prozent. Erst nach zehn Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil ohne Bedeutung.

Eine Schenkung von Immobilien muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Gut durchdacht sein sollte die Entscheidung, eine Immobilie, in der man selbst lebt, den Kindern zu übertragen. "Ab Eintragung ins Grundbuch ist der Schenker nicht mehr Herr im Hause", sagt Anja Hardenberg von der Stiftung Warentest in Berlin. Er kann es weder verkaufen noch als Kreditsicherung nutzen. Schenker sollten sich daher ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit können sie nicht nur die verschenkte Immobilie weiter nutzen, sondern sie auch weiter vermieten - die Einnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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Mittwoch, 21. März 2018
BGH urteilt pro Mieter - Bei Eigenbedarfskündigung gilt Sperrfrist

Wenn Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, ist das für Mieter ein Alptraum. Der BGH stellt klar: Eine dreijährige Kündigungssperre nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung muss eingehalten werden. Das gilt auch beim Kauf durch eine Gesellschaft.


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Wenn eine Firma eine vermietete Wohnung kauft, darf sie Mietern frühestens nach drei Jahren aus Eigenbedarf kündigen. Davor sei eine solche Kündigung unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) und verwies auf eine entsprechende Sperrfrist (AZ.: VIII ZR 104/17). Das Gericht in Karlsruhe bezog sich auf die diesbezügliche Regelung des Paragrafen 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war mit der Kündigung einer Wohnung in Frankfurt am Main bereits in den Vorinstanzen gescheitert. Einer der Gesellschafter wollte eine 160 Quadratmeter große Wohnung selbst beziehen, in der seit 1981 ein Ehepaar mit seiner Tochter lebt. Ob die Eigenbedarfskündigung aus dem Jahr 2015 überhaupt berechtigt war, muss nicht mehr geprüft werden, sagte die Vorsitzende Richterin. Denn die Sperrfrist sei unterschritten worden.
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Der Senat sei aber verwundert, dass ein Immobilienmakler, der über einen großen Bestand von Wohnungen verfüge, überhaupt eine Eigenbedarfskündigung ausspreche. Der Kläger hatte vor dem Landgericht argumentiert, dass nur diese Wohnung im noblen Stadtteil Westend seinem Bedürfnis nach Repräsentation gerecht werde. Die Vorsitzende Richterin machte deutlich, dass es sich um einen Paradefall handelt, den der Gesetzgeber bei der Änderung des Paragrafen 577a BGB mit der Sperrfrist im Auge hatte. Darin ist geregelt, dass diese auch bei Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer gilt.

Hintergrund war das sogenannte Münchner Modell, bei dem Gesellschaften den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf umgingen, indem sie Eigenbedarfskündigungen aussprachen. Grundsätzlich reicht ein pauschaler Hinweis auf Eigenbedarf für die entsprechende Kündigung eines Mietvertrages nicht aus. Der Eigentümer muss die Kündigung vielmehr näher begründen, damit der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition bekommt.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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Jede zweite Abrechnung fehlerhaft - Genau hingucken: Das sind die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung
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Mietnebenkosten, Betriebskosten, Mietvertrag
dpa/Jens Büttner Nebenkostenabrechnungen enthalten oft Fehler

FOCUS-Online-Redakteurin Philine Lietzmann

Montag, 06.04.2015, 10:43

Jede zweite Nebenkostenabrechnung enthält Fehler, schätzen Mietrechtsexperten. Für Mieter werden die Betriebskosten dadurch oft teurer, als nötig. Besonders häufig schummeln Vermieter bei diesen sechs Punkten.

In diesen Tagen verschicken viele Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2014. Doch jede zweite Abrechnung enthält Fehler, schätzt Mietrechtsexperte Thomas Weiand, Vorsitzender des Mietervereins Augsburg. Stutzig werden sollten Mieter vor allem dann, wenn ein Posten im Vergleich zum Vorjahr deutlich teurer geworden ist. Bei diesem sechs Posten schummeln Vermieter besonders gerne:

1. Verwaltungs- und Reparaturkosten sind keine Betriebskosten und können deswegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. "Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten beziehungsweise –rücklagen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an Mieter weiterleitet", berichtet Weiand. Diese Kosten müssen jedoch nur die Eigentümer, nicht die Mieter zahlen.

2. Wartungskosten sollten Mieter genau prüfen. Sie gelten zwar als Betriebskosten, verstecken aber häufig nicht umlagefähige Reperaturkosten. Beispiel: Der Fahrstuhl oder die Heizung war kaputt? Die Wartungskosten sind plötzlich höher als im Vorjahr? Ein Anlass zum Misstrauen. "Das gilt insbesondere bei sogenannten Vollwartungsverträgen, die auch die Durchführung von Reparaturen beinhalten." Diese müssen für die Betriebskosten herausgerechnet werden.

3. Hausmeister-Dienste gehören klassisch zu den Betriebskosten und bieten doch Raum für unerlaubte Abrechnungen

Erstens, wenn sie auch kleinere Reparaturen erledigen oder Verwaltungsaufgaben übernehmen, indem sie etwa Handwerker oder die Einhaltung der Hausordnung überwachen. In diesen Fällen können Mieter Abzüge verlangen.
Zweitens sind Hausmeister oft auch für die Gartenpflege, die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst zuständig. Manche Vermieter rechnen diese Posten noch einmal zusätzlich ab und Mieter zahlen doppelt.

4. Versicherungen gehören zu den Betriebskosten, solange sie gebäudebezogen sind. Das sind etwa die Gebäude- und die Haftpflichtversicherung. Die private Haftpflichtversicherung des Vermieters oder für den Verwaltungsbeirat müssen Mieter nicht zahlen. Auch eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung des Vermieters haben unter den Betriebskosten nichts zu suchen.
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5. Leerstand geht zu Lasten des Vermieters. Die Betriebskosten für ein Mehrfamilienhaus müssen unter allen Parteien aufgeteilt werden. Das heißt auch der Vermieter selbst muss einen Anteil übernehmen, wenn er ebenfalls in dem Haus wohnt, oder eine Wohnung leer steht. "Daher ist Vorsicht geboten, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses plötzlich niedriger ist als im Vorjahr", erklärt Weiand. Dies lasse den Schluss zu, dass die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt wurden (Kammergericht Berlin, 12 U 26/09)

6. Ungezieferkosten, wie etwa für die Beseitigung eines Wespennestes und einmalig anfallende Kosten sind keine Betriebskosten, betont Weiand. Auch Kosten, die Zulasten eines einzelnen Mieters gehen, können nicht umgelegt werden, etwa wenn ein Rohr verstopft. Wenn der verantwortliche Mieter nicht ausfindig gemacht werden kann, haftet der Vermieter.

7. Anschaffungskosten für Geräte, wie etwa Rasenmäher, Schneeschaufeln, Müllbehälter und ähnliches sind keine Betriebskosten.

Teil 2: So weisen Sie Ihrem Vermieter die Fehler nach
Bezahlbar wohnen - Video erklärt: So funktioniert die Mietpreisbremse
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Mietnebenkosten, Betriebskosten, Mietvertrag
dpa/Jens Büttner Nebenkostenabrechnungen enthalten oft Fehler

Dem Vermieter einen Fehler nachzuweisen ist aufwendig: Dieser ist nicht verpflichtet, dem Mieter Kopien aller Rechnungen zu zu schicken. Dies könnten Mieter nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre, entschied der Bundesgerichtshof - etwa wenn der Vermieter in München sitzt, die Wohnung aber in Köln ist (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06). Die Portokosten muss der Mieter tragen.

Der Vermieter muss dem Mieter bei der Akteneinsicht aber erlauben, mit seinem Handy Fotos von den Dokumenten zu machen (Amtsgericht München, 412 C 34593/08).
Diese Posten muss die Nebenkostenabrechnung enthalten

Die Angabe des Abrechnungszeitraumes,
eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
der Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Kostenanteils pro Mieter,
der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

"Maßgeblich ist jedenfalls, dass auch ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage ist, anhand der Angaben in der Abrechnung den auf ihn entfallenden Kostenanteil rechnerisch nachzuprüfen.

Bezahlen muss der Mieter nur im Mietvertrag vereinbarte Betriebskosten. Ein guter Anhaltspunkt, ob die Rechnung legitim ist, bietet die Vorjahresrechnung: Dort können Mieter prüfen, ob neue Kostenpositionen hinzugekommen sind oder bestehende Posten deutlich teurer geworden sind.

"Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch den fraglichen Abrechnungszeitraum betreffen. Alte Rechnungen dürfen nicht in die Abrechnung „hineingeschummelt“ werden", betont Weiand. Wer aus Versehen ältere Betriebskosten bezahlt, hat einen Anspruch auf Rückzahlung (BGH, VIII ZR 94/05).
Video: Vermieter, Handwerker, Zeugen Jehoves - Wen muss ich in meine Wohnung lassen?
[Wen muss ich in meine Wohnung lassen?]
FOCUS Online/Wochit Wen muss ich in meine Wohnung lassen?

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Warmes-Was ... 54926.html
Kalte Dusche für Vermieter - Warmes Wasser auch im Sommer Pflicht

Auch wenn es draußen heiß ist, müssen Mieter sich nicht mit einer kalten Dusche zufriedengeben. Denn ein Vermieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass immer genügend Brennstoff in den Tanks ist. Fällt die Heizung deswegen aus, geht das zu seinen Lasten.


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Ein Vermieter muss auch in den Sommermonaten sicherstellen, dass die Warmwasserversorgung gesichert ist. Daher ist es erforderlich, dass er sich rechtzeitig darum kümmert, die Brennstoffvorräte aufzufüllen, entschied das Landgericht (LG) Fulda (Az.: 5 T 200/17). Denn dem Mieter ist es mit Blick auf die Körperhygiene nicht zumutbar, auch nur wenige Tage auf Warmwasser zu verzichten.

In dem Fall hatte eine Mieterin Prozesskostenhilfe beantragt. Sie hatte Ende Juni festgestellt, dass die Warmwasserversorgung ausgefallen war. Nachdem erste Versuche, dies telefonisch und per SMS der Vermieterin mitzuteilen, erfolglos blieben, schaltete die Mieterin einen Anwalt ein.

Die Vermieterin erklärte hingegen, sie habe nach der Meldung der Mieterin sofort Heizöl bestellt und ihr dies auch mitgeteilt. Einige Tage später sei die Heizung wieder angeschaltet worden. Das Amtsgericht lehnte den Antrag auf Prozesskostenhilfe daraufhin ab. Der Ausfall der Warmwasserversorgung habe nicht zu erheblichen Nachteilen führen können, da er sich im Hochsommer ereignet habe.
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Das sah das Landgericht anders: Die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser und Wärme ist dringend. Dem steht nicht entgegen, dass die Unterbrechung sich hier im Hochsommer ereignete. Zwar wird ein Mieter in dieser Jahreszeit einen Ausfall der Heizung hinnehmen können, nicht aber ein Ausfall des Warmwassers. Denn diese Versorgung hat für die Körperhygiene erhebliche Bedeutung - und zwar gerade im Hochsommer, da der menschliche Körper bei hohen Außentemperaturen verstärkt zum Schwitzen neigt und eine Einschränkung der Wasch- und Duschmöglichkeiten gerade dann besonders unangenehme Folgen zeigen kann.

Es ist einem Mieter nicht zuzumuten, aufgrund einer Nachlässigkeit des Vermieters wochenlang auf Warmwasser verzichten zu müssen. Das gilt insbesondere, wenn wie in diesem Fall die Mieterin die Wohnung mit zwei kleinen Kindern bewohnte.

Über den Fall berichtet die Zeitschrift "NJW-Spezial" (Heft 6, 2018).

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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https://www.n-tv.de/politik/Steuerzahle ... 64196.html
Montag, 02. April 2018
"Ineffizientes Wohlfühlprogramm" - Steuerzahlerbund zerpflückt Baukindergeld

Die Bundesregierung will Familien mit mittlerem Einkommen per Baukindergeld zum Eigenheim verhelfen. Die Förderung von 1200 Euro pro Kind und Jahr klingt erstmal üppig. Doch der Bund der Steuerzahler bezweifelt, dass die Maßnahme Früchte trägt.


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Das von der großen Koalition geplante Baukindergeld zur Unterstützung von Familien beim Erwerb von Wohneigentum wird nach Einschätzung des Bundes der Steuerzahler ein ineffizientes Wohlfühlprogramm. "Beim Baukindergeld hätte man den Familien viel mehr helfen können, wenn die Grunderwerbssteuer herabgesenkt würde", sagte Präsident Reiner Holznagel. Dies könne je nach Kaufpreis mit mehreren zehntausend Euro Einsparung zu Buche schlagen.

Rund zwei Milliarden Euro will die Bundesregierung von Union und SPD bis 2021 bereit stellen, um mit dem Baukindergeld den Kauf und Bau von Wohnungen zu finanzieren. Pro Kind und Jahr sollen 1200 Euro über zehn Jahre gezahlt werden. Eine Voraussetzung ist, dass Familien ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufbringen können. Eine andere, dass das Familieneinkommen nicht über 75.000 Euro liegt, dazu kommt ein Freibetrag von 15.000 Euro pro Kind. Am Ende könnten etwa 200.000 anspruchsberechtigte Familien mit 300.000 Kindern profitieren, ergab eine Anfrage der Grünen an die Bundesregierung. Das seien die reichsten 30 Prozent der Paare mit Kindern in Deutschland, in der Gruppe der Mieter oder Alleinerziehenden treffe dies nur auf die obersten zehn Prozent zu, kritisiert die Oppositionspartei.

Dabei will die Bundesregierung gerade Familien mit mittlerem Einkommen beim Bau oder Kauf von Wohneigentum unterstützen. Dass das mit dem Baukindergeld gelingt, hält auch der Bund der Steuerzahler für unrealistisch. In Berlin werde bei einem Kaufpreis einer Wohnung in Höhe von 350.000 Euro allein eine Grunderwerbssteuer von 18.000 Euro fällig. "Da kommt das Baukindergeld bei weitem nicht dran", so Holznagel. Zudem sei das Projekt sehr bürokratisch.
"Schwarze Null lässt sich kaum halten"
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"Insgesamt hat die große Koalition für diese Legislaturperiode Mehrausgaben von fast 50 Milliarden Euro beschlossen", kritisierte Holznagel. "Wir werden große Schwierigkeiten bekommen, die Schwarze Null zu halten zu und zu sparen." Der Begriff "Schwarze Null" umschreibt einen Bundeshaushalt ohne neue Schulden - dies wird seit 2014 geschafft.

Die Schuldenuhr des Steuerzahler-Bundes läuft seit einiger Zeit rückwärts. 2017 verringerten sich die Staatsschulden um rund 53 Milliarden auf 2,093 Billionen Euro. Die Schuldenquote, also das Verhältnis der Schulden zum Bruttoinlandsprodukt (BIP), ging dadurch 2017 um satte 4,1 Prozentpunkte auf 64,1 Prozent zurück.

Quelle: n-tv.de , ino/dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Wenn-der-n ... 69464.html
Streit unter Nachbarn - Wenn der neue Zaun für Ärger sorgt

Ein hoher Holzzaun an der Grundstücksgrenze kann mehr Privatsphäre ermöglichen als ein niedriger aus Maschendraht. Dennoch darf niemand solch einen Zaun einfach aufstellen - unter bestimmten Umständen hat der Nachbar da ein Wörtchen mitzureden.


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Ohne Zustimmung des Nachbarn lässt sich das Erscheinungsbild eines Zauns in der Regel nicht verändern. Das gilt insbesondere dann, wenn der alte Zaun schon vor Jahrzehnten und vermutlich einvernehmlich von beiden Nachbarn errichtet wurde.

Wer den Nachbar in einem solchen Fall nicht fragt, riskiert unter Umständen, dass er den neuen Zaun wieder beseitigen muss. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) hervor (Az.: V ZR 42/17), wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet (Ausgabe 6/2018).

Im verhandelten Fall hatte ein Mieter einen zunächst 11 Meter langen, später auf 20 Meter verlängerten Holzflechtzaun errichtet - und zwar hinter einem Maschendrahtzaun, der sich bereits zwischen den Grundstücken befand. Der Nachbar verlangte von dem Vermieter des Nachbargrundstückes die Beseitigung des 1,80 Meter hohen Holzzaunes.
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Das Landgericht sah dazu zunächst keinen Anlass, da sich der Holzzaun auf dem Grundstück des beklagten Vermieters befand. Doch die Richter des BGH entschieden anders: Eine einseitige Veränderung des äußeren Erscheinungsbild der Grenzanlage sei nicht zulässig. Denn bei diesem Zaun handele es sich nach Paragraf 921 des Bürgerlichen Gesetzbuches um eine Einrichtung, die beiden Grundstücken zum Vorteil diene. Mit dem neuen Zaun sei hingegen eine Beeinträchtigung der Grenzeinrichtung gegeben. Denn dieser stellt eine besonders markante Abgrenzung zum Grundstück der Nachbarn dar.

Der alte Zaun war bereits vor Jahrzehnten - vermutlich einvernehmlich - errichtet worden. Deshalb könne ein Nachbar den Zaun nicht ohne die Zustimmung des anderen einfach verändern. Zumal der neue Zaun nicht nur auf optische Aspekte Auswirkungen hatte, sondern auch den Lichteinfall und die räumliche Wirkung der Außenfläche beeinflusste. Der Vermieter, der mittelbar für die Handlungen seines Mieters verantwortlich ist, wurde deshalb vom BGH dazu verurteilt, den Holzzaun zu beseitigen.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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Mittwoch, 18. April 2018
Immobilien für alle ? - Baukindergeld kommt nur wenigen zugute

Viele Menschen wünschen sich ein Leben in den eigenen vier Wänden. Doch in Deutschland wohnt ein großer Teil zur Miete. Die Immobilienbranche will das ändern und gibt eine Studie in Auftrag.


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Das von der Großen Koalition vereinbarte Baukindergeld wird die Eigentumsquote in Deutschland nach Einschätzung von Experten kaum erhöhen. Der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum dürfte dadurch um höchstens 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte steigen, sagt das Hannoveraner Pestel-Institut voraus. Es stellte am Mittwoch in Berlin eine Studie im Auftrag von Immobilienverbänden vor. Die eigenen vier Wände könnte auch als Instrument gegen Altersarmut wirken, hieß es. Beim Besitz von Wohneigentum liegt Deutschland im europaweiten Vergleich jedoch auf den hinteren Rängen. Laut Pestel-Institut haben hierzulande nur 45 Prozent der Haushalte eigenen Immobilienbesitz.

Familien sollen nach dem Willen der großen Koalition aus CDU, CSU und SPD künftig von einem Baukindergeld von 1200 Euro pro Kind und Jahr profitieren. Es soll innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mit einer Laufzeit von zehn Jahren erhältlich sein. Das Baukindergeld spreche indes nur jene an, die ohnehin Eigentum anschaffen wollten, schreibt das Pestel-Institut in der Untersuchung.
Spezielle Familienförderung

Etwa die Hälfte der Familien mit Kindern lebe ohnehin bereits im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. "Insofern stellt das Baukindergeld eher eine spezielle Familienförderung als ausgeprägte Wohnungsbauförderung dar", folgern die Autoren. Auftraggeber der Untersuchung ist der Branchenzusammenschluss "Verbändebündnis Wohneigentum", der die Aussagen grundsätzlich unterstützt.

Vertreten sind hier die Bundesarchitektenkammer, der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau und der Immobilienverband IVD.

Das Baukindergeld sei ein Schritt in die richtige Richtung, sagt Corinna Merzyn vom ebenfalls beteiligten Verband Privater Bauherren - auch wenn es das Problem der Alterssicherung nicht für alle löse. Grundsätzlich dürfte das Baukindergeld die Wohnungsmärkte entzerren und die Nachfrage in preiswertere und eher ländlichere Gemeinden verlagern, nehmen die Autoren an. Der Grund: Die Höhe der Förderung hängt von der Kinderzahl und dem Einkommen ab - nicht vom Kaufpreis. Deswegen ist der Förderanteil bei günstigeren Objekten höher.

Allerdings dürfte damit die Zahl der Pendler steigen, was im Konflikt etwa mit Klimaschutzzielen stehe, schreibt das Institut. Als Ergänzung empfiehlt die Untersuchung ein staatlich gefördertes Kreditprogramm, das mit langfristig garantiert niedrigen Zinsen auch Menschen mit wenig Eigenkapital den Immobilienkauf ermöglichen soll. Über ein Bürgschaftsprogramm könnte der Staat mindestens 20 Prozent des Preises übernehmen. Davon sollten insbesondere Haushalte mit mittlerem und kleinem Einkommen profitieren, schreibt das Institut.
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Selbst in einer Stadt wie Berlin sei der Kauf gebrauchter Wohnungen im Normalzustand so realistisch. Ohne Förderung fielen bei 25 Jahren Kreditlaufzeit nach Berechnungen für eine typische Single-Wohnung mit 50 Quadratmetern monatliche Raten von 530 Euro an, für eine 75-Quadratmeter-Wohnung wären es zum günstigsten aktuellen Zinssatz 742 Euro. Wenn ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens dafür eingeplant würde, wäre die kleine Wohnung demnach mit 1590 Euro Nettoeinkommen machbar, die größere mit 2225 Euro.

Ein Förderprogramm sei deshalb auch als Mittel der Alterssicherung zu verstehen, meint das Pestel-Institut. So könnten über 40 Prozent der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten bei einem Renteneintritt 2030 nur mit monatlichen Zahlungen unter 800 Euro aus der staatlichen Rentenversicherung rechnen. Ohne zusätzliche Alterssicherung könnten die Mietausgaben dann etwa die Hälfte der Nettoeinkünfte ausmachen. "Dieser Rentenschock ist dramatisch", sagt der Leiter des Pestel-Instituts und Hauptautor Matthias Günther. Er spricht von einer "konkreten Gefahr, sich arm zu wohnen".

Quelle: n-tv.de , Matthias Günther, dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Wohnungska ... 23697.html
Dienstag, 08. Mai 2018
Sonderumlage wird fällig - Wohnungskäufer müssen nachträglich zahlen

Eigentum verpflichtet. Manchmal sogar zu Dingen, die man selber gar nicht in der Hand hat. Käufer von Eigentumswohnungen sollten sich daher genau erkundigen, welche Verpflichtungen sie mit ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag eingehen.


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Neubesitzer einer Eigentumswohnung müssen eine Sonderumlage zahlen, auch wenn diese vor dem Kauf beschlossen wurde. Denn fällig wird die Umlage nicht automatisch mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe zeigt.

Gezahlt werden muss sie vielmehr erst, wenn der Verwalter die Umlage abruft, berichtet die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr. 8/2018) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin.

In dem verhandelten Fall (Az.: V ZR 257/16) hatte eine Frau eine Wohnung gekauft, was im Oktober 2014 im Grundbuch eingetragen wurde. Bereits im August hatte die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 60.000 Euro für Bauvorhaben beschlossen. Auf die neue Eigentümerin entfiel ein Anteil von 2400 Euro, den die Verwaltung im Dezember von ihr einforderte. Da die Eigentümerin diese aber nicht zahlte, landete der Fall vor Gericht.
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Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich vorher gut über Gemeinschaftsräume und die Nutzung von Grundstücksteilen informieren. Wesentliches dazu steht in der Teilungserklärung. 19.04.18 Wohnungskäufer aufgepasst Diese Infos gibt es in der Teilungserklärung
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Der BGH schließlich verurteilte die Eigentümerin zur Zahlung. Beitragspflichtig seien nicht nur Eigentümer, die an der Beschlussfassung beteiligt sind, sondern auch künftige Eigentümer. Demnach tritt die Fälligkeit nicht schon mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft ein, sondern erst dann, wenn der Verwalter den Betrag von den einzelnen Eigentümern einfordert. Zwar könnten Eigentümer auch einen anderen Fälligkeitstermin festlegen. Das sei in diesem Fall aber nicht geschehen, befand das Gericht.

Experten empfehlen Kaufwilligen, sich dringend die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen durchzulesen. Sind dort Umlagen beschlossen worden, die noch nicht fällig gestellt wurden, muss damit gerechnet werden, dass auch Neueigentümer hierfür zahlen müssen. Entsprechend sollten solche etwaige Zusatzkosten unbedingt in die Finanzplanung mit einkalkuliert werden und bei dem tatsächlichen Kaufpreis berücksichtigt werden. Zudem sollte die Teilungserklärung aufmerksam gelesen werden.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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https://www.n-tv.de/ratgeber/Immobilie- ... 34392.html
Dienstag, 15. Mai 2018
Traumkonditionen nutzen - Immobilie schneller abbezahlen

Günstige Zinsen machen es möglich: Immobilienbesitzer können ihre Finanzierung schneller beenden als ursprünglich geplant. Denn was sie an Zinsen sparen, können sie in die Tilgung stecken.


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Immobilieneigentümer können sich bei der Planung ihrer Anschlussfinanzierung weiter über Traumkonditionen freuen. Das zeigt ein Vergleich von Anschluss- und Forward-Darlehen der Stiftung Warentest für die Zeitschrift "Finanztest" (6/2018).

Der Effektivzins beträgt bei einer Zinsbindung von 10 Jahren mitunter weniger als 1 Prozent (unter anderem Baufi Direkt, Dr. Klein, Hypovereinsbank). Bei einer Laufzeit von 15 Jahren werden 1,32 (Enderlein, Dr. Klein) Prozent Zinsen fällig. Wer das Geld erst in drei Jahren benötigt und ein Forward-Darlehen aufnimmt, kann sich einen Zinssatz von 1,5 Prozent sichern.

Für den Vergleich holten die "Finanztest"-Experten Angebote von 78 Banken, Vermittlern und Versicherungen ein. Dabei ging es um eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro, bei der noch eine Restschuld von 150.000 Euro finanziert werden musste. Monatsrate und Tilgung waren jeweils so kalkuliert, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld übrig bleibt, also das Darlehen voll zurückgezahlt ist.
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Wer sich jetzt um seine Anschlussfinanzierung kümmern will, sollte zuerst prüfen, ob er sein Darlehen kündigen kann. Das ist nach zehn Jahren immer möglich, selbst wenn die Zinsbindung noch eine Weile läuft. Der Wechsel in ein neues Darlehen lohnt sich dann richtig. So lag der Zins vor zehn Jahren etwa bei 4,6 Prozent. Ist ein Anschlusskredit erst in zwei oder drei Jahren möglich, kann ein Forwarddarlehen abgeschlossen werden. Hierfür werden allerdings Aufschläge fällig.

Wer sich die Kreditrate leisten kann, für den kommt auch eine Volltilgung von Anfang an in Betracht. Der Vorteil: Bei Volltilgerdarlehen sind Zinserhöhungen in der Regel ausgeschlossen. Zudem sind solche Darlehen besonders günstig, weil viele Banken die hohe Tilgung mit einem Zinsrabatt belohnen.

Ob Anschlusskredit oder Forwarddarlehen, es lohnt laut Finanztest, mehrere Angebote zu vergleichen. Je nach Modellfall lagen zwischen dem günstigsten und teuersten Angebot 8600 bis rund 20.000 Euro. Eine Umschuldung zu einer neuen Bank kann sich schon lohnen, wenn diese nur 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger ist als die alte.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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Der Brandschutz im Mehrfamilienhaus

Das Thema Brandschutz spielt bei einem Mehrfamilienhaus eine tragende Rolle; das Haus muss Bränden vorbeugen und im Brandfall sicher sein. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Grundlagen für einen guten Brandschutz im Mehrfamilienhaus unverzichtbar sind.
Der vorbeugende Brandschutz

Um das Risiko des Entstehens eines Brandes zu minimieren, sollte ein Mehrfamilienhaus einige präventive Einrichtungen und Maßnahmen vorweisen. Dazu gehört vor allem die Gebäudekonstruktion: Der vorgesehene Notausgang ( meistens der Haupteingang, sollte für jeden Bewohner möglichst schnell erreichbar sein und darf unter keinen Umständen von innen abgeschlossen oder behindert sein. Zudem sollte jede Wohnung mit einem Hinweisschild, das den idealen Fluchtweg beschreibt, ausgestattet sein.

Doch auch das Material, aus dem die Decken und Wände Mehrfamilienhauses bestehen, sollte möglichst stabil sein, um im Falle eines Brandes keine Gefährdung darzustellen. Zudem ist es bei größeren Mehrfamilienhäusern empfehlenswert, Brandabschnitte einzurichten. Diese sorgen für zusätzliche Sicherheit, indem sie den Brand möglichst weit eingrenzen.
Der abwehrende Brandschutz

Ist der Fall eines Brandes eingetreten, muss für die bestmögliche Sicherheit der Bewohner gesorgt sein. Dazu gehört vor allem die Möglichkeit, den Brand zu bekämpfen: Versperrt er beispielsweise wichtige Fluchtwege, muss ein Feuerlöscher zum Löschen bereit stehen, wobei auch Schutzmasken einen erheblichen Beitrag zu mehr Sicherheit leisten. Denn das Hauptrisiko des Brandes geht nicht vom Feuer selbst, sondern von dem entstehenden Rauch aus, der schon nach wenigen Atemzügen zur Bewusstlosigkeit und schließlich zum Tod führt.

Zur Vermeidung dieses Szenarios ist es äußerst wichtig, dass das Mehrfamilienhaus mit Brandmeldern, Löschsystemen und im Idealfall mit einem Rauchabzug ausgestattet ist. Je größer das Haus, desto bedeutender werden diese Maßnahmen. Wenn Sie also ein Mehrfamilienhaus bauen möchten, achten Sie auf ein Höchstmaß an Brandschutz; dieser hat schon vielen Menschen das Leben gerettet.
Tipps & Tricks
Informieren sie sich bei verschiedenen, auf Brandschutz spezialisierten Anbietern. Wenn es sich um eine erfahrene und kompetente Firma handelt, werden Sie dort umfassend beraten, wie Sie die Sicherheit Ihres Mehrfamilienhauses verbessern können. Außerdem haben Sie so die Möglichkeit, die Preise zu vergleichen: Nicht immer ist das Teuerste auch das Beste.

Quelle
hausjournal.net
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HAUS und GARTEN WOHNEN
http://rauchmelderinfo.com/feuerloesche ... r-schweiz/

Feuerlöscher Pflicht in Deutschland, Österreich und der Schweiz
Sind Sie verpflichtet Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit Feuerlöschern auszurüsten ?

Überraschenderweise nicht. Zwar gibt es schon in fast allen deutschen und österreichischen Bundesländern eine Rauchmelderpflicht, eine Verpflichtung für Feuerlöscher existiert im privaten Bereich jedoch noch nicht. Ausnahmen dazu existieren, wenn sie Brennstoffe wie Heizöl lagern und für Garagen.

Im gewerblichen Bereich (Büros und Gewerbebetriebe) sind Feuerlöscher jedoch Pflicht. Welche Art und Größe vorgeschrieben ist, fragen Sie am besten bei der örtlichen Feuerwehr nach, da sich die Regelungen regional unterscheiden.

Inhaltsverzeichnis [Ausblenden]

1 Warum sind Feuerlöscher sinnvoll?
2 Welche Feuerlöscher für den Haushalt?
3 Feuerlöscher – Schaum oder Pulver
4 Welche Feuerlöscher-Größe ist sinnvoll?
5 Feuerlöscher Pflicht für Autos

Warum sind Feuerlöscher sinnvoll?

Es ist sinnvoll die eigenen 4 Wände vor Bränden zu löschen. Jedes Jahr sterben in Deutschland, Österreich und der Schweiz hunderte Menschen durch Brände, tausende werden verletzt. Viele dieser Opfer ließen sich durch bessere Brandschutzmaßnahmen vermeiden. Dazu gehören einerseits Rauchmelder, andererseits Feuerlöscher.

Es gibt in jedem Haushalt unzählige Faktoren die zu Bränden führen können: Defekte Elektrogeräte, eine Fettpfanne am Herd, ein Heizstrahler der in der Nähe von brennbaren Materialien aufgestellt wurde, eine vergessene Zigarette, der Weihnachtsbaum, die Sprühkerzen bei der Geburtstagsfeier und vieles mehr.

Rauchmelder stellen sicher, dass Brände nicht unbemerkt bleiben, auch in der Nacht wenn Sie schlafen. Mit Feuerlöschern können Sie Brände bekämpfen, bevor sie sich zu sehr ausbreiten. Brände können immer entstehen und lassen sich niemals 100% vermeiden. Ein Haushalt der mit diesen beiden Lebensrettern ausgerüstet ist, hat deutlich bessere Chancen von Brandkatastrophen verschont zu bleiben.

PS: Schon die legendäre Sendung mit der Maus, behandelte das Thema Feuerlöscher in einem interessanten Video:

Welche Feuerlöscher für den Haushalt?

Es gibt keinen Feuerlöscher der für alle Brände geeignet ist. Vielmehr gibt es für jede Brandklasse einen geeigneten Feuerlöscher. Viele Feuerlöscher sind auch für mehrere Brandklassen einsetzbar.

Brandklasse A – Feste Stoffe
Brandklasse B – Flüssige und flüssig werdenden Stoffe
Brandklasse C – Gase und gasförmige Stoffe
Brandklasse D – Metalle
Brandklasse F – Fette, Speiseöl

Feuerlöscher – Schaum oder Pulver

Des Weiteren wird zwischen Pulverlöschern und Schaumlöschern unterschieden.

Pulverlöscher eignen sich für A, B und C Brände. Für den Einsatz in der Wohnung sind sie nicht empfehlenswert, da das Pulver die Einrichtung schwer beschädigt und sich nur mühsam wieder entfernen lässt. Die Löschschäden nach der Benutzung eines Pulverlöschers sind meistens beträchtlich.

Besser für Wohnungen geeignet sind Schaumlöscher. Diese sind zwar etwas teurer und nur für die Brandklassen A und B geeignet, das sind jedoch auch die häufigsten Brandursachen in der Wohnung. Die Löschwirkung eines Schaumlöschers besteht darin, dass der Brandherd durch den Schaum erstickt und gekühlt wird.

Bedenken Sie jedoch, dass weder Pulver- noch Schaumlöscher für den Einsatz von Fettbränden geeignet sind. Kommt brennendes Fett mit Wasser oder Schaum in Berührung, verdampft das Wasser schlagartig, was zu einer Stichflamme bzw. zu einer Fettexplosion führt. WIe gefährlich das ist, zeigt das folgende Video:

Für Fettbrände benötigen Sie daher spezielle Feuerlöscher für diese Brandkategorie oder sogenannte Branddecken. Diese sind nach neusten Informationen jedoch nur bedingt geeignet. Daher sollten Sie ihre Küche optimalerweise mit einem Fettbrandlöscher ausrüsten.
Welche Feuerlöscher-Größe ist sinnvoll?

Feuerlöscher werden in den folgenden Größen angeboten:

2 kg bzw. l bei Pulver, Schaum, CO2 und Fettbrandfeuerlöscher
5 kg bei CO2-Feuerlöscher
6 kg bzw. l bei Pulver, Schaum und Fettbrandfeuerlöscher
9 kg bzw. l bei Pulver, Schaum und Fettbrandfeuerlöscher
12 kg bei Pulverfeuerlöscher

In der Regel wird von der Feuerwehr empfohlen Feuerlöscher nur in Größen von 6 kg oder mehr zu kaufen, da Laien mit weniger Löschmitteln oft nicht in der Lage sind einen Brand zu löschen.
Feuerlöscher Pflicht für Autos

In Deutschland, Österreich und der Schweiz müssen Sie keinen Feuerlöscher im Auto mitführen. Verpflichtet mitnehmen müssen Sie die Geräte (unter anderem) im Baltikum, in Bulgarien, Griechenland, Montenegro, Polen, Rumänien, Russland und in der Türkei Teil des mitzuführenden Sortiments. Auch in Belgien gibt es eine Feuerlöscherpflicht für PKWs, jedoch nur für Autos die im Land gemeldet sind. Empfohlen wird die Mitnahme eines Feuerlöscher in Dänemark, Norwegen, Schweden und Ungarn.

Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema:

http://feuerloescherinfo.com/feuerloescher-im-auto/

Quelle http://rauchmelderinfo.com/feuerloesche ... r-schweiz/

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.haus-sanierung-info.com/mie ... sanierung/
Mietpreiserhöhung nach Sanierung
Worin unterscheidet sich die Modernisierung von der Sanierung ?
Feb 07, 2018 No Comments by Sebastian

Die Modernisierung ist in erster Linie für den Vermieter vorteilhaft. Diese kann er nämlich dafür nutzen, um die Miete dauerhaft zu erhöhen. Allerdings sind dem Vorhaben der Mietpreiserhöhung Grenzen gesetzt und abgesehen davon muss der Vermieter einige Dinge bei der Mietpreiserhöhung nach Sanierung beachten.

Worin unterscheidet sich die Modernisierung von der Sanierung ?

Die Modernisierung eines Wohngebäudes beinhaltet keine Reparaturen. Reparaturen gehören zu den Pflichten eines Vermieters und ändern nichts an der Höhe der Miete. Die Modernisierung ist häufig ein Teil der Sanierung, aber nicht immer. Während bei der Sanierung die Nutzbarkeit einer Immobilie wiederhergestellt wird, ist das Ziel bei Modernisierungen die Erhöhung des Wohnwertes.

Als Beispiel ist hier die Verbesserung des Schallschutzes zu nennen. Ebenso werden alle Arbeiten als Modernisierung aufgefasst, die langfristig zu niedrigeren Wasser- und Stromkosten führen. Dies wird beispielsweise durch eine bessere Wärmedämmung und den Einbau von Solaranlagen und Wasserzählern erreicht. Die Modernisierung hingegen hat sehr häufig eine Mieterhöhung zur Folge. Diese darf nicht willkürlich gesetzt werden, sondern unterliegt nochmal gewissen Regelungen.
Wie hoch darf die Miete nach der Modernisierung ausfallen?

Der Betrag, um den die Miete nach einer Sanierung erhöht wird, richtet sich nach den Modernisierungskosten. Davon dürfen elf Prozent dauerhaft auf die Jahresmiete geschlagen werden. Wenn der Hausbesitzer also 20.000 Euro für die Modernisierung aufwenden musste, darf er die Miete im Jahr um maximal 2200 Euro erhöhen. Das sind umgerechnet etwa 183 Euro im Monat.

Die örtliche Vergleichsmiete wird bei der Mietpreiserhöhung nach einer Modernisierung nicht berücksichtigt.Lokale Mietspiegel vergleichen ist aber hier das Zauberwort.

Normalerweise beträgt die Kappungsgrenze 20% innerhalb von drei Monaten. Diese 20% können nach einer Modernisierung theoretisch überschritten werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Mietpreiserhöhung infolge einer Modernisierung überhaupt nicht möglich. Das ist zum Beispiel bei der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete der Fall.
Welche Rechte hat der Mieter bei der Mietpreiserhöhung nach Sanierung?

Der Vermieter ist gezwungen, bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen den Mieter darüber zu informieren. Die Informationen beinhalten Beginn, Dauer, Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten. Darüber hinaus haben Sie als Mieter das Recht, zu erfahren, um welchen Betrag die Miete nach der Modernisierung erhöht wird und wie hoch die Betriebskosten voraussichtlich sein werden.

Letzteres kann der Vermieter jedoch nicht genau bestimmen, da die Erhöhung der Miete von den Modernisierungskosten abhängt. Sollte der Vermieter es versäumen, Ihnen rechtzeitig von der Modernisierung zu berichten, können Sie dieser widersprechen. Die Frist des Vermieters beträgt drei Monate vor Modernisierungsbeginn. Die Modernisierung kann sehr belastend sein. Deshalb haben Sie das Recht, eine Mietpreisminderung während der Modernisierung zu fordern, wenn die Arbeiten am Haus die Wohnqualität negativ beeinflussen.

Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Mietpreiserhöhung nach der Modernisierung durchgesetzt werden soll. Nachdem Sie der Vermieter über die Modernisierung in Kenntnis gesetzt hat, können Sie bis zum Ende des Folgemonats kündigen. Die Kündigung wird dann am Ende des darauffolgenden Monats wirksam. Angenommen der Vermieter informiert Sie am 14. März, können Sie bis zum 30. April kündigen und zum 31. Mai ausziehen. Umgekehrt gilt das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter nicht.
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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.gutefrage.net/frage/betrug- ... abrechnung
BETRUG bei NEBENKOSTENABRECHNUNG

Hallo, seit 2000 wurden wurden durchschnittlich zw. 650 bis 800 € jährlich pro Wohneinheit zuviel Nebenkosten bezahlt. ( inges. sind 5 Wohnungen vorhanden ) Der Vermieter berechnete z.B. im Jahr 2010 bei den Wärmekosten für das Jahr 2009 10,5 Cent pro Kubikmeter, der tatsächliche Lieferpreis betrug aber 5,44 Cent pro Kubikmeter! Bei den Müllgebühren verrechnete er 655 € der tatsächliche von der Gemeinde ausgestellte Rechnungsbetrag belief sich auf 481 €. Ebenso bei der Kaltwasserabrechnung u.s.w. wurden bei allen relevanten Berechnungen die Höhe der zu zahlenden Beträge zu ungunsten der Mieter vorsätzlich manipuliert. Meine Frage lautet nun wann verjähren diese Ansprüche auf Rückzahlung unter Berücksichtigung des Straftatbestandes des massiven Betruges,da die entstandene Schadenssumme sich auf ca. 35 000 € beläuft. Rückmeldung wäre sehr nett !!! VIELEN DANK !!!

Anna -Katharina
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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/ratgeber/Auskunftsp ... 80783.html
Bei Untervermietung - Auskunftspflicht des Mieters hat Grenzen

Mieter dürfen ihre Wohnung im Prinzip untervermieten. Allerdings müssen sie den Vermieter um Erlaubnis bitten und ihm einen Grund dafür nennen. Aber wie muss die Begründung aussehen?


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Mieter können ihre Wohnung oder einen Teil davon grundsätzlich untervermieten - vorausgesetzt, sie haben ein berechtigtes Interesse. Und dieses Interesse müssen sie auch gegenüber dem Vermieter begründen.

Diese dürfen die Hürden für die Prüfung, ob das Anliegen berechtigt ist, allerdings nicht zu hoch legen. Das zeigt eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin (Az.: 66 S 275/17), über die die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr 10/2018) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.

In dem verhandelten Fall wollte der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung einen Raum untervermieten, um seine Kosten zu senken. Er bat den Vermieter mit der entsprechenden Begründung um Erlaubnis und teilte ihm den Namen des Untermieters mit. Der Vermieter wollte vor seiner Zustimmung aber, dass der Mieter seine Vermögensverhältnisse offenlegt und die entsprechenden Bescheide des Jobcenters einreicht. Der Mieter klagte und erreichte vor Gericht, dass ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt wurde. Der Vermieter sollte daraufhin die Kosten für den Rechtsstreit übernehmen, wogegen dieser sich aber wehrte.
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Ohne Erfolg: Der Mieter habe den Untermieter genannt, den Grund für die Untervermietung erklärt und den anvisierten Untermietzins mitgeteilt. Damit habe er seine Pflichten erfüllt. Der Vermieter sei hier nicht berechtigt, die nähere Darlegung der Vermögensverhältnisse zu verlangen, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich geäußert habe.

Laut Urteil habe der Mieter allein schon deshalb ein Interesse, weil eine 3-Zimmer-Wohnung für einen Mieter alleine einerseits zu groß und andererseits zu kostspielig sei. Das Interesse, die Kosten zu senken, um einen bei der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sonst nötigen Umzug zu vermeiden, sei dargelegt worden und auch berechtigt, befand das LG.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa

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HAUS und GARTEN WOHNEN
https://www.n-tv.de/politik/Baukinderge ... 94293.html
Samstag, 23. Juni 2018
Gegen Mitnahmeeffekte - Baukindergeld bekommt Quadratmetergrenze

Das geplante Baukindergeld wird offenbar an weitere Bedingungen geknüpft. Medienberichten zufolge spielt dann nicht nur das Familieneinkommen eine Rolle, sondern auch die Größe der geplanten Immobilie.


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Die Bundesregierung will die Bedingungen zum Erhalt des Baukindergeldes verschärfen. Wie die "Welt am Sonntag" und das "Handelsblatt" berichten, soll die Wohnfläche, bis zu der es die geplanten 1200 Euro pro Kind und Jahr geben soll, begrenzt werden.

"Die Wohnflächenobergrenze beträgt 120 Quadratmeter für Haushalte mit bis zu zwei Kindern", zitierte das "Handelsblatt" aus einer Vorlage des Bundesfinanzministeriums für den Haushaltsausschuss. Für jedes weitere Kind sollen demnach zehn Quadratmeter hinzukommen. Dies sei zwischen Bundesfinanzminister Olaf Scholz und Innen- und Bauminister Horst Seehofer abgestimmt.

Damit ziehe der Bund zusätzlich zur Einkommensgrenze von 90.000 Euro zu versteuerndem Familieneinkommen eine zweite Obergrenze ein, die Mitnahmeeffekte verhindern solle, berichtete die "Welt am Sonntag".
Kleiner als ein Einfamilienhaus
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Gerade auf dem Land könnte diese Maßnahme den Berichten zufolge unwillkommen sein. Während in den Ballungszentren angesichts steigender Preise die Wohnflächen sinken würden, liege das durchschnittliche Einfamilienhaus eher darüber. Das staatliche Baukindergeld beträgt 1.200 Euro pro Jahr pro Kind und soll über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt werden.

Kritik kam vom FDP-Haushaltsexperten Otto Fricke: "Wie soll man der vierköpfigen Familie mit 120,1 Quadratmeter Wohnfläche in einer alten Bergmannssiedlung im Ruhrgebiet erklären, dass sie leider komplett rausfällt und die Familie aus München im teuren Glockenbachviertel mit 119 Quadratmetern dagegen gefördert wird?", sagte er fast wortgleich beiden Zeitungen.

Quelle: n-tv.de , sba/dpa

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